【募集終了】WARASHIBE 江東区東陽町 区分マンションの魅力

WARASHIBE 江東区東陽町 区分マンションファンドのポイント

WARASHIBE が新規募集する江東区東陽町 区分マンションファンドは、「秀和第3東陽町レジデンス」の区分所有が対象不動産です。インカムゲイン4.5%に加えて、新規に投資する方は10万円以上投資でAmazonギフト券3%分プレゼントキャンペーンも魅力です。

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ファンド概要と魅力

WARASHIBE 江東区東陽町 区分マンションファンドの対象不動産など概要をまとめました。

募集終了

ぐりーんりんく

募集額が小さいので抽選倍率は高くなりそうです。

ファンドの時系列

ファンドの募集開始から運用終了、償還までのステップは以下の通りです。

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1募集開始　　　　・・・2021/7/16（19:00）

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2募集終了　　　　・・・2021/7/19（13:00）

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3出資金払込完了　・・・2021/7/26

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4運用開始　　　　・・・2021/7/30

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5運用終了　　　　・・・2022/1/29

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6配当実施予定日　・・・2022/2/28

インカムゲイン重視型ファンドの魅力

インカムゲイン重視型ファンドとは、主に対象不動産の賃料収入を配当に充てるファンドをいい、反対に対象不動産の売却益を配当に充てるファンドをキャピタルゲイン重視型といいます。

キャピタルゲイン重視型の場合は、大災害やリーマンショックのような想定を超えた事態が起こった時に不動産価格が下落して想定通りの配当が得られないリスクがあります。

インカムゲイン重視型のメリットは比較的変動が小さい賃料収入を配当原資とするため、空室が発生しない限り予定利回り通りの配当が得られやすいことです。一方で、インカムゲイン重視型の場合は一般的に利回りが低くなる傾向があるというデメリットがあります。

WARASHIBEのインカムゲイン型ファンドの特徴

インカムゲイン型にはメリット・デメリットがありますが、WARASHIBEではインカムゲイン型ファンドであっても対象不動産を運用期間中に売却でき、キャピタルゲインがあった場合は一定割合を配当するという方針をとっています。

そのため、江東区東陽町 区分マンションファンドはインカムゲイン型の安定性を確保しつつ、キャピタルゲインによる高利回りが得られる可能性があるという、いいとこ取りのファンドになっています。

優先劣後構造の採用

江東区東陽町 区分マンションファンドは営業者が20.0%出資をする優先劣後構造を採用しています。そのため、予定していたよりも低い売却額になったとしても、まずは劣後出資分から損失が確定していきます。

「優先劣後構造」とは、ファンドの運用結果が赤字に終わった場合でも、まずは劣後出資者（運営者）に対して損失を負担させ、劣後出資者の出資負担額を超えてしまう損失額についてのみ、優先出資者（投資家）が損失を負担する構造を言います。

江東区東陽町 区分マンションファンドの総額は2000万円、募集額は1600万円（優先出資80%）となっており、ファンド総額2000万円のうち400万円分を運営社が劣後出資することで、対象不動産の元本価値が下がってしまった場合でも、投資家の出資元本が毀損するリスクは低く抑えられています。

相場より安価な購入価格

本ファンドはインカムゲイン4.5%（主に賃料収入が配当原資）を分配する予定です。

対象不動産は不動産事業者がリースバック取引によって相場より安く取得し、賃借人が退去した後に居住用マンションとして販売することを想定していました。ところが、想定よりも保有期間が長引く可能性があることから、物件をオフバランスしたいという要望があり、割安な価格で取得されています。

出口戦略も準備されており、

①入居者が退去した場合は、前所有者が買い取りたい意向を持っているため、簿価に10％を上乗せした金額で売却

②他社へより高値で売却

など戦略を選択できるメリットがあります。

初めて投資する会員のメリット

江東区東陽町 区分マンションファンドではWARASHIBEに初めて投資する方で、かつ、本ファンドに10万円以上投資した方全員に投資額3%分のAmazonギフト券をプレゼントするキャンペーンを実施します。

本ファンドは想定利回りは4.5%ですが、キャンペーンの対象になれば年利換算で投資額の10.5%相当の配当が得られます（予定通り6ヶ月間運用された場合）。

まだ会員でなかった方には大きなチャンスなのでこの機会に是非ご登録ください。

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対象不動産の立地調査

江東区東陽町 区分マンションファンドの対象不動産の立地と周辺環境の調査を行いました。

対象不動産の査定

上述の通り、対象不動産（秀和第3東陽町レジデンス）の2021年1月売出価格の中央値が208万円/坪であることから、

208 × (46.71 / 3.3) = 2944

となり、2944万円と評価できます。ファンド総額2000万円の147%であるため、元本既存のリスクは小さく、仮に売却できた場合はキャピタルゲインが得られる可能性が高まります。

また、秀和第3東陽町レジデンスでは4階 52㎡（壁芯）が売り出されており、その価格は3680万円です。この価格はリノベーション費用込みではありますが、本ファンドの対象不動産もファンド総額2000万円より高い価格での売却が期待できます。

引用元：WARASHIBE ファンド概要（物件/エリア情報）

立地調査

対象不動産は東京メトロ東西線 東陽町駅 徒歩4分、木場駅 徒歩9分にある区分マンションです。周辺の生活利便施設を調査しました。

徒歩10分圏内に多数の店舗があり、区役所やショッピングモールも徒歩圏内と生活利便性は高いといえます。

最寄駅と利用状況

最寄駅は東京メトロ東西線 東陽町駅ですが、木場駅まで徒歩9分であるため2駅利用が可能です。

東陽町駅の2019年の1日平均乗車人員数は61,230人であり、利用者は5年前比101.9%、10年前比97.3%となっており、10年前から一旦減少した利用者がここ5年で回復傾向にあることがわかります。

東陽町駅から東京都内主要駅へのアクセスを調査しました。

乗り換えが必要なものの東京都内の主要駅に30分前後でアクセスが可能な立地です。

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まとめ

WARASHIBE 江東区東陽町 区分マンションファンドはインカムゲイン重視型で4.5%という利回りとキャピタルゲインの可能性がある点が魅力です。初めて投資する方は一定の条件下で投資額の3%分のAmazonギフト券をプレゼント！という注目のファンドのポイントをまとめました。