ASSECLI 新宿区 区分OC #21ファンドを調査
ASSECLI（アセクリ）の新規ファンド 新宿区 区分OC #21 の対象不動産は1978年8月築の「ヴァンヴェール新宿」の区分所有1室です（OC＝オーナーチェンジ）。対象不動産周辺の地価調査・AI査定・売出価格の調査・周辺環境調査を行ない、ファンドの魅力と安全性評価を行いました。
この記事はこんな方におすすめ
- ASSECLI 21号ファンド の概要を知りたい
- 対象不動産の評価額や賃料を知りたい
- 対象不動産周辺の施設や利便性を知りたい
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ファンド募集概要
新宿区 区分OC#21ファンドの概要をまとめました。
明治通りに面し 東新宿駅徒歩1分に位置する区分マンション1室を投資対象としています。現在は賃借人がいるオーナーチェンジ物件ですが、賃借人の退去後にリノベーションを実施し、賃貸物件ではなく実需物件として売却する予定です。
| ファンド総額 | 3050万円 |
| 募集額 | 2800万円 |
| 予定分配率 | 4.0% |
| 運用期間 | 12ヶ月 |
| 出資単位 | 1万円 |
| 募集方式 | 先着式 |
| 優先:劣後 | 91.8:8.2 |
【ファンド時系列】
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1募集開始（先着）・・・2022/6/13（18:00）
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2募集終了 ・・・2022/6/20（23:59）
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3振込期限 ・・・2022/6/21
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4運用開始予定日 ・・・2022/6/24
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5運用終了予定日 ・・・2023/6/23
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6分配日 ・・・2023/6/30
ファンドの魅力
ファンドは優先・劣後方式を採用して元本毀損リスクの低減が図られています。優先：劣後＝91.8：8.2となっているので仮に物件価格が低下したとしても8.2%未満であれば投資家の元本に影響はありません。
利回4.0%は不動産特定共同事業のファンドとしては標準レベルですが、物件が新宿区・明治通りに面し、東新宿駅徒歩1分という駅近に所在する点は魅力です。
対象不動産の詳細
対象不動産の基本的事項、路線価の変化、物件の評価額を調査しました。
ASSECLIの「電子取引業務に係る重要事項」によれば、エボルゾーンが取得した評価額を参考に外部の不動産鑑定会社が算定した対象不動産の価格は約3165万円となっています。
| 物件名 | ヴァンヴェール新宿 |
| 所在地 | 東京都新宿区大久保1丁目 |
| 築年月 | 1978年8月（築44年） |
| 敷地面積 |
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| 専有面積 |
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| 構造 |
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| 最寄駅 | 都営大江戸線 東新宿駅 徒歩1分 |
相続税路線価による評価
ヴァンヴェール新宿の前面道路（明治通り）について2017年〜2021年の相続税路線価の変化を調査しました。
| 年 | 相続税路線価（万円/㎡） |
| 2017 | 173.0 |
| 2018 | 182.0 |
| 2019 | 196.0 |
| 2020 | 210.0 |
| 2021 | 204.0 |
2017年から2020年までは路線価が急上昇しており、変化率（上昇率）は121.4%にもなっています。2021年は2020年より下落しましたが、下落率は3%弱にとどまり、2019年と比べると上昇しています。
コロナ禍にあって都市部の路線価は急落したことを考えると、このエリアの下落は小さかったと考えられます。
ReTechを活用したAI査定
ヴァンヴェール新宿のAI査定額をファンド総額・募集額と比較します。無料で使えるAI査定サービスについては下記記事をご参考にしてください。
今回はPRICE MAP（https://www.homes.co.jp/price-map/）、マンションマーケット（https://mansion-market.com/satei）の査定結果を採用しました。
| 査定サイト | ㎡単価 | 価格 |
| PRICE MAP | 86.9 | 3716 |
| マンションマーケット | 74.1 | 3504 |
今回の2つの査定の平均値は㎡単価76.4万円・価格3610万円となり、査定額は#21ファンドのファンド総額3050万円より560万円高い結果となりました。AI査定の結果から、本ファンドの元本毀損リスクは小さいと評価できました。
実際の売出価格の調査
ヴァンヴェール新宿は調査時点で1部屋売出がありました。本ファンドの対象不動産の所在階とは異なりますが専有面積は同一で、売出価格は4400万円です。（三井のリハウス https://www.rehouse.co.jp/buy/mansion/bkdetail/FN5Z4A18/）
この価格は#21ファンドのファンド総額3050万円より1350万円高い結果となり、実際の売出価格からも本ファンドの元本毀損リスクが小さいと評価できました。
立地と周辺環境調査
対象不動産の周辺施設と最寄駅の利用状況を調査しました。
最寄駅＝東新宿駅の利用状況
最寄駅は東京メトロ副都心線 東新宿駅 徒歩1分です。
東新宿駅の2019年の1日平均乗車人員数は22,008人、5年前比124.9%、10年前比269.2%となっています。副都心線が開業したのが2008年であるため10年前比（2009年）はあまり当てになりませんが、5年前比でも大幅に増加しています。
東新宿駅から東京都内の主要駅へのアクセスは以下の通りです。
| 行き先 | 乗換回数 | 所要時間 |
| 東京駅 | 1回 | 25分 |
| 品川駅 | 1回 | 35分 |
| 新宿駅 | なし | 徒歩圏内 |
| 渋谷駅 | なし | 10分 |
東京都内の主要駅に良好なアクセスであり、特に新宿・渋谷エリアを利用する人には優秀な立地です。
周辺施設と利便性
対象不動産周辺の生活利便施設を調査しました。
スーパー・コンビニなど
- まいばすけっと東新宿駅北店 徒歩3分
- 肉のハナマサ大久保店 徒歩5分
- セブンイレブン新宿大久保1丁目店 徒歩1分
- ローソン新大久保店 徒歩5分
病院・公共施設
- 東新宿駅前クリニック 徒歩5分
- しらたき眼科 徒歩2分
- ウエルシア新宿大久保1丁目店 徒歩1分
- 新宿区立大久保図書館 徒歩4分
- エニタイムフィットネス 東新宿店 徒歩1分
徒歩5分圏内にスーパー、コンビニ、ドラッグストアがあり、病院や公共施設もあることから生活利便性は高いと考えられます。
まとめ
ASSECLI 新宿区 区分OC#21ファンドの調査結果をまとめました。
ポイント
- 優先・劣後構造で元本毀損リスクを低減
- 予定分配率4.0%、運用期間12ヶ月
- 東新宿駅の利用者は5年前比大幅増加
- 査定額・売出価格ともにファンド総額より高い
- 徒歩5分圏内に生活利便施設多数あり