AI査定の魅力と課題
ReTech（不動産テック）とは、IT技術を不動産に応用したサービスのことで、その一例としてビッグデータとAIを活用したAI査定サービスがあります。
無料で使えるAI査定サービスも増えており、ソーシャルレンディングやクラウドファンディングのファンド調査に非常に有用なので、無料で使えるAI査定サービスを比較しました。
ココがポイント
・無料で簡単に不動産の査定が可能
・複数のAI査定の結果を比較すると精度が向上する
ココに注意
・データが少ない物件の査定額はばらつきが大きい
・首都圏のデータは豊富だが関西圏はデータが少ない
無料で使えるAI査定サービス
無料で使えるAI査定のサービス名とサイトURLを一覧にしました。
| サービス名 | URL |
| FANTAS check | https://www.hayagai.com |
| RENOSY | https://www.renosy.com |
| PRICE MAP | https://www.homes.co.jp/price-map/ |
| How Ma | https://www.how-ma.com |
| IESHIL | https://www.ieshil.com |
| ふじたろう | https://www.fujitaro.com |
もっと詳しく
アクサス蒲田の査定額
FANTAS funidingで2018年11月に募集され（FANTAS check PJ-1）、すでに運用が完了している下記物件：アクサス蒲田を査定しました。
物件 ：東京都大田区西蒲田7丁目35番5号 アクサス蒲田
専有面積：21.52㎡
最寄駅 ：JR京浜東北線 蒲田駅 徒歩6分、東急池上線 蓮沼駅 徒歩4分
出資総額：1982万円（劣後出資含む）
今回は、全ての条件を揃えるため、5階の専有面積21.52㎡の部屋で、修繕積立金：4200円/月、管理費：6500円/月、家賃：80000円/月 と設定しています。
| FANTAS check | 1583万円（1900万円※） |
| RENOSY | 1948万円 |
| PRICE MAP | 2068万円 |
| How Ma | 1916万円 |
| IESHIL | 1853万円 |
| ふじたろう | 1626万円 |
最低査定額はFANTAS checkの1583万円、最高はPRICE MAPの2068万円、平均は1832万円となりました。
ココに注意
※FANTAS checkは「買取価格」を査定することを目的としているため、売却相場価格とは異なる結果になっている可能性があります。
当サイトではFANTAS checkの査定額に1.2の係数をかけて売却価格として採用しており、その場合の価格は1900万円になります。
FANTAS checkの査定額を補正後のものにすると、最低査定額はふじたろうの1626万円、最高はPRICE MAPの2068万円、平均は1885万円となりました。
平均と最低価格のふじたろうの差は259万円、最高価格のPRICE MAPの差は183万円となり、平均と各査定の差は−13.7%〜＋9.7%という結果になりました。
イルフィオーレ都立大学の査定額
FANTAS funidingで2019年3月に募集された（FANTAS check PJ-16）下記物件：イルフィオーレ都立大学を査定しました。
物件 ：東京都目黒区柿の木坂1丁目5番3号 イルフィオーレ都立大学
専有面積：27.74㎡
最寄駅 ：東急東横線 都立大学駅 徒歩6分
出資総額：2990万円（劣後出資含む）
今回は、全ての条件を揃えるため、5階の専有面積27.74㎡の部屋で、修繕積立金：4500円/月、管理費：6500円/月、家賃：110000円/月 と設定しています。
| FANTAS check | 2292万円（2750万円※） |
| RENOSY | データなし |
| PRICE MAP | 2784万円 |
| How Ma | 3565万円 |
| IESHIL | 2254万円 |
| ふじたろう | 2440万円 |
最低査定額はIESHILの2254万円、最高はHow Maの3565万円、平均は2667万円となりました。
ココに注意
※当サイトではFANTAS checkの査定額に1.2の係数をかけて売却価格として採用しており、その場合の価格は2750万円になります。
FANTAS checkの査定額を補正後のものにすると平均は2759万円となりました。
平均と最低価格のIESHILの差は505万円、最高価格のHow Maの差は806万円となり、平均と各査定の差は−18.3%〜＋29.2%という結果になりました。
プレサンス祇園宮川町の査定額
Jointo αで2019年4月に募集された下記物件：プレサンス祇園宮川町を査定しました。
物件 ：京都府京都市東山区宮川筋2丁目263プレサンス祇園宮川町 プレサンス祇園宮川町
専有面積：50.40㎡
最寄駅 ：京阪本線 祇園四条駅 徒歩2分
出資総額：3100万円（劣後出資含む）
今回は、全ての条件を揃えるため、3階の専有面積50.40㎡の部屋で、修繕積立金：6,800円/月、管理費：12,800円/月、家賃：155,630円/月 と設定しています。
| FANTAS check | データなし |
| RENOSY | データなし |
| PRICE MAP | 3946万円 |
| How Ma | 3479万円 |
| IESHIL | データなし |
| ふじたろう | データなし |
6つのAI査定のうち4件が”データなし”となり、京都の物件のデータは少ないことが明らかになりました。
2つの結果では平均値や平均との差をみることの意義は小さく、精度の向上も見込めません。
ふじたろう は査定額が「近日公開」となっていましたので期待して待ちたいと思います。
まとめ
今回、これまでにファンド募集された3つの物件を様々なAI査定サービスで査定額を算出し、それを比較しました。
1件目のアクサス蒲田では6個中6個全てで査定額が入手でき、各査定額のばらつきは小さくなりましたが、2件目のイルフィオーレ都立大学では6個中5個のデータ入手で、各査定額はばらつきがかなり大きくなりました。
3件目のプレサンス祇園宮川町では６個中2個の査定額が入手できたにとどまり、査定額のばらつきを確認できませんでした。
これは、首都圏の物件や取引事例の多い物件は精度よく査定できますが、十分なデータの蓄積がされていない場合は精度を欠くと考えられます。
特に築浅で取引事例の少ない物件、首都圏以外の物件では誤差が大きくなると推測します。
とはいえ、AI査定は非常に有用で強力な調査ツールであることは間違い無いので、今後のさらなるデータの蓄積と精度の向上に期待しています。