大阪の立地調査

【2021年9月】大阪の資産価値をリセールバリューから考察

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大阪の資産価値の高い駅を調査

2021年9月時点のリセールバリュー(RV)の比較により大阪の資産価値の高い駅を調査しました。本記事では2020年12月時点と現在の価格を比較して資産価値が上昇した駅をピックアップし、大阪で今後注目すべきエリアについて考察します。

 

「リセールバリュー(RV)%」

=「築10年前後の中古マンション流通価格」÷「その物件の新築時の分譲価格」×100

 

RVは約10年前に分譲された新築マンションが中古物件として現時点で当時の何倍の価格で取引されているかを示す数値です。RVが高いほどそのマンションの資産価値が維持された(RV=100を超える場合は価格が上昇した)ことを表します。

データ引用元:SUUMO 新築マンション 関西版(2021.9.14)

 

注意

  • 2021年9月の結果は2009年1月〜2011年12月に新規分譲され、2020年1月〜2020年12月に中古流通したマンションが対象
  • RVそのものは過去の実績を表すもので、今後の資産価値を意味するものではない
  • 集計期間内に対象となった駅周辺で新築分譲や中古物件の流通が少なかった場合は集計の対象外であることに注意

 

大阪の資産価値ランキング上位10駅

2021年9月の関西のBEST100に入った駅の中から大阪の上位10駅を抽出し、それぞれの駅の2020年12月と比較した表を作成しました。

 

資産価値ランキング <2020年12月との比較>

2021年9月の大阪府内に所在するリセールバリュー(RV)の高い駅ランキングと2020年12月のランキングの比較を表1に示します。

 

○ 表1 資産価値 順位の比較

2021年9月 駅名(路線) 2020年12月
1 天王寺(JR) ---
2 梅田(大阪メトロ) 3
3 肥後橋(大阪メトロ) 2
4 新福島(JR) 15
5 福島(JR) ---
6 桜川(大阪メトロ) ---
7 谷町六丁目(大阪メトロ) 6
8 四天王寺前夕陽ヶ丘(大阪メトロ) 19
9 鶴橋(JR) 5
9 難波(南海) 24

 

2021年9 月大阪の資産価値ランキングBEST10はすべて大阪市内の所在する駅でした。2020年12月も大阪市内の駅がBEST10を独占しており大阪市内の資産価値は下落しにくい傾向が見られます。

 

ランキング上昇が顕著な駅

TOP10入りした駅の中で2020年12月と比べて2021年9月の順位を上げたのは次の3駅でした。

 

駅名(路線) 上昇度('20.12 → '21.9)
難波(南海) 15(24 → 9)
新福島(JR) 11(15 → 4)
四天王寺前夕陽ヶ丘(大阪メトロ) 11(19 → 8)

 

どの駅も10以上のランクアップとなっています。この3駅をマップ上に表してみます。

 

リセールバリューランキング上昇度

 

マップ上ではリセールバリューの上昇度が高かったエリアに一ヶ所に固まっている様子はありません。今後、このエリアのランキングがさらに上昇するのか注目していきます。

 

リセールバリュー <2020年12月との比較>

上位10駅のRVと2020年12月との比較を表2に示しました。

 

○ 表2 資産価値 リセールバリューの比較

2021年9月 駅名(路線) 2020年12月
160.9 天王寺(JR) ---
144.8 梅田(大阪メトロ) 124.1
137.0 肥後橋(大阪メトロ) 134.1
133.6 新福島(JR) 113.5
127.6 福島(JR) ---
126.7 桜川(大阪メトロ) ---
124.6 谷町六丁目(大阪メトロ) 120.6
124.1 四天王寺前夕陽ヶ丘(大阪メトロ) 111.5
122.0 鶴橋(JR) 121.3
122.0 難波(南海) 108.4

 

2020年12月・2021年9月どちらにもランクインしていた7駅全てで前回より今回のリセールバリュー(RV)が高く、上昇幅が最大だったのは20.7ポイント上昇した梅田駅、上昇率最大は前回比117.7%の新福島駅でした。

2020年12月はコロナ禍の先が見えない時期でマンション価格にも影響がありましたが、ワクチン接種等が進んだ2021年9月は人気エリアのRVが上昇したと考えられます。

 

10ポイント以上RVが上昇した駅

TOP10入りした駅の中で2020年12月と比べて2021年9月のリセールバリューが10ポイント以上上昇したのは以下の4駅でした。

 

駅名(路線) RV上昇度
梅田(大阪メトロ) 20.7
新福島(JR) 20.1
難波(南海) 13.6
四天王寺前夕陽ヶ丘(大阪メトロ) 12.6

 

この4駅をマップ上に表してみます。

 

リセールバリュー上昇度

 

RVの上昇度が10ポイント以上だったエリアも一ヶ所に固まることはありませんでした。

しかし、キタエリアに位置する梅田・新福島の上昇度が20ポイント以上とミナミエリアに位置する難波・四天王寺前夕陽ヶ丘よりも明らかに高く、この1年間ではキタの資産価値がより高くなったことがわかりました。

 

今後注目したいエリア

すでにリセールバリューが高い駅は、これから購入を検討する場合は中古住宅であっても価格が高いことを意味します。資産価値が高い駅の隣駅や人気の駅にアクセスが良い駅がつられて価格上昇することはよく知られています。

そこで、梅田・新福島エリア、難波・四天王寺前夕陽ヶ丘エリアに近いにもかかわらずリセールバリューがTOP10に入っていない駅をピックアップしました。

 

○ 梅田・新福島に近い駅

 ・・・野田駅(大阪市内17位、RV:119.1%)

○ 難波・四天王寺前夕陽ヶ丘に近い駅

 ・・・大阪上本町駅(大阪市内13位、RV:120.3%)

 

すでにRVは約120%と資産価値の上昇がみられますが、今後、さらに伸びる可能性があると考えられます。

 

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資産価値ランキング上位の路線

上位10駅は大阪メトロ5駅、JR4駅、南海1駅となっており、大阪メトロとJRの駅に偏っています。そして、南海「難波駅」は大阪メトロ御堂筋線「なんば駅」とJR関西本線「JR難波駅」の乗換駅となっているため、ランキング上位10駅はJRと大阪メトロが独占していると言っても良い状況です。

 

JR駅の傾向

上位10駅に入ったJR4駅の路線は大阪環状線3駅、東西線1駅でした。東西線から唯一ランクインした新福島駅は大阪環状線からランクインした福島駅と約150m(徒歩2分)にある駅であり、環状線沿いが人気であることがわかります。

TOP10にランクインしたJRの駅で大阪環状線より外側に所在する駅はありませんでした。

 

大阪メトロ駅の傾向

大阪メトロの路線は谷町線2駅、御堂筋線1駅、四つ橋線1駅、千日前線1駅と目立った傾向はありませんが、TOP10入りした駅は全てJR大阪環状線の内側に位置しています。この傾向は長い間変わっていません。

 

まとめ

大阪の資産価値が高いエリアをリセールバリューの変化から考察しました。

 

ポイント

資産価値(RV:リセールバリュー)が最も高かったのは天王寺(JR)

RVランキングの順位上昇度が最も高かったのは難波(南海)

RVの数値上昇度が最も大きかったのは梅田(大阪メトロ)

複数路線が利用できる駅は資産価値が高い傾向があり、特にJRと大阪メトロが重要

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