大阪の立地調査

【大阪市】成長する街ランキングを調査

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大阪市 成長する街ランキング 概略

ココがポイント

  • 大阪市の区を人口、子供、地価、小売店の増減でランキング
  • 成長する街ランキングは資産価値の高い駅ランキング・住み心地ランキングと類似
  • これから不動産投資エリアとして注目したい区は阿倍野区、天王寺区、中央区
  • 10年先の将来性について継続調査が必要な区は鶴見区、此花区

 

関西96市区成長する街ランキングの概要

※ 本記事はSUUMO 新築マンション 関西版の特集記事を参考文献として執筆しました。

 

”SUUMO 新築マンション”の企画・関西96市区成長する街ランキングでは、街の成長の目安となる6つのポイント(人口、子供、所得、地価、小売店の増減、飲食店の増減)を市区別に調査しています。

当サイトでは、その中から特に”人口、子供、地価、小売店の増減”に焦点を当てて調査しました。

 

これからの成長が見込まれる区に、現時点での資産価値の高さが評価された駅があることは不動産投資において重要な要素と考え、区名の欄の( )には、関西で資産価値TOP10にランクインした駅を書き加えました。

 

今回のランキングと資産価値TOP10の両方にランクインした駅を持つ区は現時点で注目度が高いことに加えて将来性も期待でき、今回のランキングのみに入った区はこれから注目すべきエリアと考えることができます。

 

資産価値の高い駅についての詳細は過去記事をご覧ください。

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さらに、大阪市の住み心地ランキングとの関係性や比較を行い、資産価値・住み心地・成長性の3つの観点から今後注目すべき区をピックアップしました。

 

住み心地ランキングについての詳細は過去記事をご覧ください。

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社会増減率が高い街ランキング

大阪市内で社会増減率が高い街上位10区のランキングです。

社会増減とは、引っ越しによる転入・転出によって起こる人口の増減のことで、転出が多い時は「転出超過」、その反対は「転入超過」といいます(出生や死亡による増減は「自然増減」)。

 

順位 区名(資産価値高い駅) 社会増減率
1位 中央区(北浜駅・1位) 112.3%
2位 浪速区(桜川駅・9位) 112.1%
3位 北区(なにわ橋駅・2位) 111.6%
4位 西区 111.4%
5位 天王寺区 106.5%
6位 福島区(福島駅・4位) 104.6%
7位 西成区 104.5%
8位 阿倍野区 103.9%
9位 淀川区 103.1%
10位 東成区 102.9%

 

社会増減率の高いTOP3は、中央区、浪速区、北区となり、全ての区で資産価値の高い駅が所在しています。

第1位の中央区は資産価値の高い駅第1位の北浜駅、4位の淀屋橋駅、10位の本町駅が含まれ、現時点での資産価値の高さと将来性の両方を満たしていると言えます。

「大阪市 住み心地ランキング」で特に注目した天王寺区、阿倍野区がランクインしており、住み心地のよさが人口の流入につながっていると推察できます。

 

阿倍野区については当サイトでも注目エリアと考えて調査済みですので過去記事をご参考にしてください。

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また、区としては調査していませんが淀川区に所在する塚本駅の調査も行っていますので、過去記事をご参照ください。

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出生率が高い街ランキング

続いては大阪市内で合計特殊出生率の上位10区のランキングです。

合計特殊出生率とは「一人の女性が15歳から49歳までに産む子供の数の平均値」のことであり、この値が高い街ほど子供が増えやすいことを示しています。

大阪市内の合計特殊出生率の平均は1.26なので、少なくともこれより高い値であることが望ましいと考えます。

 

順位 区名(資産価値高い駅) 出生率
1位 鶴見区 1.72
2位 平野区 1.61
3位 西淀川区 1.50
4位 此花区 1.45
5位 城東区 1.39
6位 住吉区 1.35
7位 大正区 1.35
8位 住之江区 1.34
9位 生野区 1.30
10位 港区 1.29

 

出生率が高い区は社会増減率が高い区と大幅に入れ替わっており、上位10区に資産価値の高い駅を持つ区が一つもありません。

資産価値の高い駅がある区や住み心地ランキングで注目したエリアは地価が高く、子育て世代や若年世代には手が届かない状況が伺えます。

10年・20年先の将来を考える場合はここにランクインした区に注目しておくのも良いかもしれません。

特に、上位にランクインした鶴見区や此花区、Osaka Metroが力を入れる中央線を利用できる港区や城東区に注目したいところです。

 

地価上昇率が高い街ランキング

不動産投資において重要度が高い指標、地価上昇率が高い街上位10区のランキングです。

 

順位 区名(資産価値高い駅) 地価上昇率
1位 福島区(福島駅・4位) 121.5%
2位 浪速区(桜川駅・9位) 114.8%
3位 北区(なにわ橋駅・2位) 114.7%
4位 阿倍野区 110.2%
5位 天王寺区 107.3%
6位 西区 106.0%
7位 住之江区 105.3%
8位 都島区 105.1%
9位 中央区(北浜駅・1位) 104.6%
10位 淀川区 102.7%

 

1位の福島区は特に北部エリアが再開発中の「うめきた」に近いことから注目が集まっています。

地価上昇率のランキングは社会増減率に類似していることから、利便性や将来性に惹かれて人が集まり、その結果地価が上昇するというサイクルが伺えます。

社会増減率や小売店増加率で上位に来る中央区の地価上昇率がそれほど高くないため、すでに注目されていますが投資エリアとして検討の価値があると思われます。

 

小売店増加率が高い街ランキング

最後は大阪市内で小売店増加率の上位10区のランキングです。

小売店増加率とは直近4年間の百貨店、ショッピングモールなど全てを含む民間小売店事業所の数の増減率を表しています。

 

小売店増加率が高ければ買い物利便性が高いことを示し、小売店が出店するエリアは活気があることが予想されます。

大阪市の平均は98.5%なのでそれより高く、100%を超えている(増加している)ことが望まれます。

 

順位 区名(資産価値高い駅) 小売店増加率
1位 北区(なにわ橋駅・2位) 123.2%
2位 中央区(北浜駅・1位) 119.1%
3位 天王寺区 109.7%
4位 浪速区(桜川駅・9位) 109.1%
5位 阿倍野区 105.4%
6位 西区 103.8%
7位 此花区 103.6%
8位 福島区(福島駅・4位) 95.8%
9位 鶴見区 94.7%
10位 住吉区 93.4%

 

小売店増加率が100%を超えたのは第7位の此花区までとなりました。

ここでもやはり、資産価値の高い駅を持つ区が上位を占めており、社会増減率、地価上昇率、小売店増加率にはある程度の相関があると考えます。

 

まとめ

4つのランキング全てにランクインした区はありませんでしたが、3つランクインした区は

阿倍野区、北区、中央区、天王寺区、浪速区、西区、福島区

でした。

この7区のうち、北区、中央区、浪速区、福島区は資産価値ランキングTOP10に入る駅が存在し、すでに注目されているエリアと考えられます。

一方、阿倍野区、天王寺区、西区はこれから資産価値の高いエリアになっていくと予想されます。

地価上昇率を見ると、この7区の中では中央区が一番上昇率が低いことから、魅力が多い割には地価が上昇していないとも考えられます。

 

4つのうち、2つにランクインした区は

此花区、鶴見区、淀川区

の3区でした。

特に、鶴見区と此花区は出生率と小売店増加率が高いことから、将来性について継続調査が必要と考えます。

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