不動産ファンドとは？
これから不動産ファンドにチャレンジしようとする方に向けて、投資歴2年の初心者管理人が初心者目線で不動産ファンドをまとめ、おすすめ事業者も紹介しています。
当サイトで「不動産ファンド」とは、簡単に説明すると以下の2つを指します。
- 不動産を担保にしてお金を貸し、金利を受け取る不動産ソーシャルレンディング
- 不動産を貸したり売ったりした利益を配当としてもらう不動産クラウドファンディング
不動産ソーシャルレンディング
- 元本保証なし、利回り（年利）は4〜10%程度
- 返済の元手（原資）は問わない
- 仮に返済が滞った場合は、担保となる不動産を売却するなどして返済
- 担保の売却価格が貸付額を下回れば、返済される元本や配当が減る
不動産クラウドファンディング
- 元本保証なし、利回り（年利）は3〜8%程度
- 返済の元手（原資）は不動産を貸したり売ったりして得た利益
- 空室になってしまったり、想定より安価で売却すると元本や配当が減る
- 比較的運用期間が短い
次の項からは不動産クラウドファンディングであり、管理人がおすすめする不動産特定共同事業ファンドについて説明します。
不動産特定共同事業とは？
投資家から出資を受けて、現物不動産の取引を行い、収益を投資家に分配する事業を不動産特定共同事業と いいます。
正確性はともかくとして、わかりやすく例えるならば、
- あるマンション（現物不動産）を購入して賃貸・売却するなどの運用をしようとしている事業者があり
- その事業者にあなた（投資家）が出資を行って
- その事業者が投資家からの出資金を使ってマンションを購入し、運用して
- 得られた利益を元手（原資）として出資金（元本）と配当を返す
という流れになります。
あなた（投資家）が注意すべきポイントは、
- そのマンションの価値（売れそうな価格）が出資額に見合っているか？
- 賃貸などの運用は順調にいきそうか？（賃貸需要があるエリアのマンションか）
を見極めることです。
不動産特定共同事業ファンドは対象不動産（マンション等）が明らかになっているため、不動産価値や賃貸需要の調査が可能です。
不動産系ソーシャルレンディングも今年のは3月以降、借り手の情報等を開示するファンドが増えていますが、まだまだ十分な情報開示がされているとは言いがたい状況です。
大事なお金を投資する先の情報が十分ではなく、結果として損失を被ることになれば金銭的にも精神的にもダメージが大きいことは間違いありません。
当サイトでは初心者目線で上記のポイント（ファンドの安全性）をリサーチしていますので、ご参考にしてください（ただし、出資にあたっては十分にご検討の上、余力のある資金で投資するようお願いいたします）。
ここからは、不動産特定共同事業のファンドを運営する事業者を紹介します。
特に、インターネット上で契約が完了できる事業者をピックアップしており、管理人が出資しているファンドについては特徴や感想も紹介します。
増加する不動産特定共同事業ファンド
不動産特定共同事業によるクラウドファンディング（CF）についてどのような事業者・サービスがあるのか調査しました。
国土交通省の不動産特定共同事業者許可一覧で確認すると、2019年4月末時点で認可を受け、インターネット上での契約締結が可能な電子取引業務ができる事業者は10社、小規模不動産特定共同事業者を含めると11社あります。
2019年は新規事業者の参入も多く、多数のファンドが組成されるようになってきたことから、当記事では各事業者の特徴を調査・比較して解説します。
まずはざっくりと各事業者のサービスを表にしてみます。
| 事業者 | サービス名 | 特徴 |
| （株）インテリックス | アセットシェアリング | 東証一部上場 |
| （株）TATERU | TATERU Funding | 現在募集停止中 |
| FANTAS technology（株） | FANTAS funding | 空き家再生、レジデンス |
| （株）ブリッジ・シー・キャピタル | CREAL | ホテル、保育所、レジデンス |
| （株）グローバル・リンク・マネジメント | ーーー | 事業内容にCFなし |
| （株）ランドネット | LANDNET Funding | レジデンス、新規事業者 |
| （株）エンジョイワークス | ハローRENOVATION | 参加型、まちづくり |
| （株）SKペイバンク | スターシリーズ（スターエイト） | 太陽光発電用地 |
| 穴吹興産（株） | Jointo α | 東証一部上場、新規事業者 |
| （株）GA technologies | Renocy | レジデンス |
| （株）マリオン | i-Bond | レジデンス中心（入替あり） |
※4月末時点では発表されていませんが、執筆時点（2019年5月26日）ではアイディ（株）も許可を受けており、サービス名はCOLEADです。
各事業者の特徴について調査
投資をするにあたってのポイントは、前述の通り元本毀損リスクをどのようにおさえているか、配当原資をどうやって確保しているか、です。
この点に焦点を当てて上記事業者の一部を紹介し、管理人が投資家登録しているファンド事業者では過去のファンド実績と感想を合わせてまとめました。
アセットシェアリング
| 元本の安全性 | ホテルやマンションの小口化による空室等リスクの分散、持分登記 |
| 配当の確保 | 運営管理はアセットシェアリングに委託 |
| 他社との違い | 相続対策をアピール、持分が登記され所有者となる |
一口100万円からと比較的資金を持っている投資家が対象で、特に相続を意識している人にアピールしています。
匿名組合ではなく、任意組合を組成し、実際に持分を登記する仕組みです。
FANTAS funding
| 元本の安全性 | 優先劣後構造、劣後出資比率20% |
| 配当の確保 | 賃料・売却益を原資とするキャピタル型が多く、利回り4〜8% |
| 他社との違い | 空き家再生案件、利回り高め |
空き家再生（FANTAS repro）という他社にないファンドが特徴で、レジデンスファンド（FANTAS check）も空き家再生ファンドも利回りはやや高めです。
管理人も出資していますが、利回りの高さもあってファンドは募集開始と同時に満額に達してしまいます。
複数案件を同時に募集開始することで出資するチャンスを広げていますが、クリック合戦を勝ち抜くのは容易ではありません。
劣後出資比率20%とすることで元本毀損のリスクを低減し、配当は賃料と売却益を当てるキャピタル型のファンドがメインです。
最近、賃料収入を配当原資とするインカム型のファンドが登場し、売却損による配当への影響をなくしつつ、空室による配当減に対しては売却益で補填できるという独自のスキームを採用しています。
FANTAS fundingでは、出資申し込みごとに入金し、ファンドの運用終了時に元本と配当が返金されるシステムのため、専用口座に入金しておく必要はなく、最低出資額未満のお金が専用口座に残ってしまう心配もありません。
その分、入金回数は増えますが、ネット銀行などで振込手数料無料の手段を持っていれば資金を無駄なく使うことができるというメリットがあります。
様々な魅力を持つFANTAS fundingの管理人評価は星5つです！
おすすめ度
CREAL
| 元本の安全性 | 優先劣後構造、劣後出資比率10〜15% |
| 配当の確保 | マスターリース契約による賃料を配当原資とする、利回り4.0%〜 |
| 他社との違い | レジデンス以外にホテル、保育所などの大型ファンドあり |
レジデンスファンドに加えてホテルや保育所など大型ファンドがあるのが特徴です。
管理人も出資していますが、毎回、募集開始するとすぐに満額に達してしまうほどの人気です。
劣後出資比率は10〜15%程度ですが、配当原資である賃料をマスターリース契約により確保しているというメリットがあり、利回りは4%台です。
おすすめ度
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LANDNET Funding
| 元本の安全性 | 優先劣後構造、劣後出資比率30% |
| 配当の確保 | 賃料・売却益を原資とするキャピタル型が多く、利回り8% |
| 他社との違い | 利回り高め、出資は抽選方式 |
2019年4月に1号案件をリリースした新規事業者で、運営者の（株）ランドネットは不動産投資情報サイト楽待などで検索すれば600件以上の取扱物件が出てきます。
劣後出資比率30%と元本の安全性を高めつつ利回り8%と高めの設定が魅力的です。
出資は抽選方式で決まるため、クリック合戦にはならない代わりに早く申し込んでも出資確定とはなりません。
ハローRENOVATION
| 元本の安全性 | 安全を確保する仕組みはない |
| 配当の確保 | 投資家も運営に関与、利回り2〜8% |
| 他社との違い | 投資家特典が豊富、運営に参加したいならぜひ |
まちづくり参加型クラウドファンディング という空き家・遊休不動産を活用する特徴的なクラウドファンディングです。
利回りは3%程度のものもあり、配当の魅力は決して高くありませんが、実際の物件再生の企画に携わったり、再生物件に宿泊することができたりと投資家優待が充実しています。
優待がある一方、例えば優先劣後構造のような元本毀損リスクの低減手段はありません。
まちづくりに、施設運営に参加することを楽しみ、かつ、投資に繋がるという感覚で出資すべきファンドです。
管理人も投資家登録を済ませており、現在投資するファンドの検討段階です。
Jointo α
| 元本の安全性 | 優先劣後構造、劣後出資比率30% |
| 配当の確保 | 賃料収入を配当原資とするインカム型、利回り4% |
| 他社との違い | 香川県が本社の穴吹興産が事業者で、西日本に強い可能性 |
2019年5月に第1号ファンドをリリースしたばかりの新しい事業者です。
レジデンスやホテルが投資対象になると思われ、1号案件の利回りは4%でした。
劣後出資比率が30%と高いのが特徴で、元本の安全性が高く、運営者が東証1部上場企業である穴吹興産という点も魅力的です。
管理人も出資しており、第1号ファンドが京都のレジデンスだったこともあって、西日本案件が幅広く展開されることに期待したいところです。
おすすめ度
Renosy
| 元本の安全性 | 優先劣後構造、劣後出資比率30% |
| 配当の確保 | 賃料・売却益を原資とするキャピタル型が多く、利回り8% |
| 他社との違い | 利回り高め、出資は抽選方式 |
2018年8月に1号案件をリリースした比較的新しい事業者です。
Renosyはクラウドファンディングだけでなく、中古マンションのAI査定サービス、リノベーション、実物不動産への投資など様々なサービスを展開しています。
劣後出資比率30%と元本の安全性を高めつつ利回り8%と高めの設定が魅力的です。
出資は抽選方式で決まるため、クリック合戦にはならない代わりに早く申し込んでも出資確定とはなりません。
魅力の多いファンド事業者ですが、昨年12月以降、新しいファンドが組成されていない点が気になります。
i-Bond
| 元本の安全性 | 優先劣後構造、劣後出資比率5% |
| 配当の確保 | 賃料収入を配当原資とするインカム型、利回り1.5% |
| 他社との違い | 不動産鑑定評価より元本価格を確定（１年間変動なし） |
他社とはかなり違うスキームを用いており、特徴的です。
優先劣後構造をとりながら劣後出資比率が5%と低い、利回りが1.5%というデメリットはありますが、
- 投資の運用期間が無期限
- 不動産の売却による損失はi-Bondが負うため、投資家の元本には影響しない
- 元本割れするのは不動産鑑定評価が5%以上下落した場合
という他社にはない特徴があります（その分、ちょっとわかりにくいかも・・・）。
運用期間が無期限で不動産鑑定評価により自分の元本価格が推移するということなので、REITや株のような感覚でありながら、低リスクで運用するファンドと言えるでしょう。
まとめ
不動産投資に興味はあるけれど、さすがにいきなり数百万〜数千万円の物件は買えない、という方や銀行に預けるだけ、株式投資だけでは不安なので分散投資をしたい、というこれから不動産ファンドを始める方向けに事業者を紹介しました。
不動産ファンドには大きく分けて不動産ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの2つがあり、管理人としては不動産クラウドファンディング（不動産特定共同事業ファンド）をおすすめします。
ほとんどのファンドは投資家が所有権を持つわけではありませんが、マンション等の名前や立地も明らかになるため、1万円からの出資で少なくとも気分はマンションオーナーになれます。
管理人は不動産ファンドに投資を始めてから2年目の初心者ですが、初心者なりにFANTAS funding、CREAL、Jointo αはおすすめできますので、ぜひ不動産ファンドにチャレンジしてみてください！