X-Crowd（エックスクラウド）のポイント
不動産投資型クラウドファンディング事業者、X-Crowd（エックスクラウド）の特徴や評判を調査しました。
東証一部上場企業である株式会社インテリックスが運営する不動産特定共同事業法に基づく不動産ファンドです。
ココがポイント
- 運営会社が1995年創業、東証一部上場企業のインテリックス
- 不動産特定共同事業法に基づくファンドなので投資対象が明確
- 最小出資単位は10万円とやや高い設定
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エックスクラウドの基本情報
エックスクラウドは、運営会社：株式会社インテリックス、2019年11月にサービスを開始した新しい事業者です。
ファンドの募集開始がまもなくであることが発表されましたので、第1号ファンドを元にエックスクラウドの概要をまとめました。
※下記まとめは執筆時点（2019.11.23）で開示されている情報に基づく内容なので、今後変更される可能性があります。
| 事業者 | 株式会社インテリックス |
| ファンドの種類 | 不動産特定共同事業法に基づくファンド |
| サービス開始 | 2019年11月 |
| 予定利回り | 3.0% |
| 最低投資額 | 10万円 |
| 運用期間 | 12ヶ月 |
| 優先：劣後比率 | 70：30（イメージ図より） |
| 株式上場 | 東証一部 |
| 代表取締役社長 | 山本 卓也 |
| 成立ローン総額（2019.11.23現在） | 新規事業者のため不明 |
| 投資家数（2019.11.23現在） | 新規事業者のため不明 |
インテリックス社は中古マンションを買取りリノベーションして再販売する事業を展開しており、14年連続で1,000戸以上、累計は21,000戸超の販売実績があります。
既に”アセットシェアリング”という実物不動産を1口100万円単位で所有できる不動産小口化商品を扱っており、「相続」「資産運用」「資産組替え」にメリットの多いことをアピールしています。
アセットシェアリングは、クラウドファンディングと同じく不動産特定共同事業に該当しますが、実際に不動産の所有者となる（登記する）点が異なります。
インテリックスとはどんな会社？
インテリックスは東京都渋谷区に本社を置き、総合的な不動産サービス事業を行なっています。
事業内容
主な事業内容は以下の通りで、リノベーションを中心としてマンションから戸建てまで様々な物件を扱っていることがわかります。
・リノベーションマンション事業：中古マンションをリノベーションし、アフターサービス保証を付けて販売
・リノベーション内装事業：中古マンション探しから所有物件のリノベーションまで対応
・アセットシェアリング事業：不動産を小口にして所有しやすくした資産商品の販売・管理･運営
・その他：新築分譲マンション事業（リシャール・シリーズ）、賃貸アセット事業、不動産コンサルティング事業
また、Fundsでもファンドが組まれていますがリースバック事業「あんばい」も2016年からスタートしています。
これらの事業にクラウドファンディング事業 エックスクラウドが加わることになることになります。
参考
インテリックス社が「リースバック事業あんばい」でFundsを利用した理由は、インテリックス社の認知度をさらに向上させることで、全国の不動産の流動化を進め、該当エリアの価値向上や弊社の物件の仕入れルート拡大などを期待しているから、と事業部長の俊成誠司取締役が語っています。
エックスクラウド（X-Crowd）も認知度向上や不動産投資の活性化、自社の顧客獲得などを期待しているのかもしれません。
引用元：インテリックスが見据える中古マンション市場の未来と新サービスの可能性（https://funds.jp/blog/detail/23）
インテリックス社の株価
2019年11月22日の終値は743円で、今年の6月以降、じわじわと株価が上昇しています。
また、5年間の推移では概ね600円〜1300円程度で推移していることから、現在の株価は低位水準と考えられます。
エックスクラウドの特徴
投資対象不動産
第1号ファンドは京都市下京区珠数屋町の京町家を対象とするもので、インテリックスがこれまで手掛けてきたリノベーションの技術を生かしたものになると思われます。
エックスクラウドの特徴として、
- 古くなった家屋や地方に残る伝統のある建物などリノベーション対象となった物件が中心
- リノベーションによる物件再生を行うことにより、社会的意義や地方創生への貢献にも寄与
を挙げていることから、流動性の高い都心の区分マンションではなく、歴史的価値や地方創生といった観点からファンドが組まれると考えます。
担保、保証
現在公開されている案件では担保や保証は設定されていませんが、優先劣後構造をとっており、その比率はイメージ図によれば優先：劣後＝70：30と劣後比率が高めなのが特徴です。
ただし、全ての案件がこの比率ではないと記載されているので、ファンドごとにきちんと確認する必要があります。
同じく不動産特定共同事業者であるCREALは劣後比率は10〜15%程度、FANTAS fundingでは20%であるためエックスクラウドの劣後比率が高いことがわかります。
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投資対象が明確
エックスクラウドは不動産特定共同事業法に基づくファンドであるため、運用される不動産が明らかになっているという特徴があります。
投資家登録をしていなくとも物件の詳細が分かるようにホームページ上の開示が充実しています。
1号ファンドの対象物件「珠数庵」の詳細・・・https://www.assetsharing.jp
最低投資額が高い（10万円）
ファンドの安全性が高く、事業者の信頼性も高いエックスクラウドですが、唯一の注意点として、現時点では最低投資額が10万円とやや高いことが挙げられます。
管理人もそうなのですが、全体の投資予算が少ない場合には1ファンドあたり最低10万円以上の投資が必要なため分散投資の観点では不利になります。
一方で、あらかじめ口座に入金しておくデポジット方式ではなく、出資確定後に入金する方式のため、資金を無駄なく投資できるメリットがあります（ただし、振込手数料は投資家負担なので振込無料になる銀行口座を持っておく方が良いです）。
エックスクラウドの評判
ネット上でのエックスクラウド（X-Crowd）に関する評判を調査しました。
インテリックスのX-Crowdの1号ファンドは10/29開始とのこと・・・ですが、時間不明。
3.0%という利回りに投資家の方たちがどう反応するか。
— まさお (@slwatch_net) November 22, 2019
インテリックスが不動産投資型クラウドファンディングに参入！！
開始予定のX-Crowd(エックスクラウド)のメリット・デメリットを因数分解してみたぞ^_^ https://t.co/7cIBMdKT9M— メカ@株式型クラファン専門家 (@ipomechanic) November 1, 2019
まとめ
エックスクラウドについての調査結果をまとめます。
不動産特定共同事業法に基づくファンド事業者が増えており、各事業者ごとに特徴を出しています。
今後も切磋琢磨して優良なファンド組成を期待したいところです。