大阪の立地調査

【現地調査】大阪上本町駅を調査 今後の資産価値に注目!

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今後の資産価値に注目!大阪上本町駅を調査

2020年リセールバリューランキング大阪府内4位(SUUMO発表)の大阪上本町駅を現地調査し、さらに不動産価格調査を行いました。マンションの開発が盛んで、乗換駅の大阪メトロ谷町九丁目駅と併せて今後注目したい駅です。

 

ポイント

  • 資産価値の指標であるリセールバリューが大阪府内4位(2020年)
  • 大阪の主要駅へのアクセスが良好で、名古屋へも特急利用可能
  • 近鉄大阪線・奈良線、Osaka Metro 谷町線・千日前線が利用可能
  • 上本町ターミナル事業やマンション建設が活発で開発促進が期待できる

 

大阪上本町駅の概要

大阪上本町駅は大阪市天王寺区上本町六丁目に所在する近鉄大阪線・奈良線の駅で、大阪メトロ 谷町九丁目駅 との乗換駅になっています。

 

主要駅へのアクセス

大阪上本町駅から大阪の主要4駅へのアクセスを平日朝8:00出発として調査しました。

 

駅名 乗換回数 所要時間
大阪駅 1 24分
大阪難波駅 0 4分 
天王寺駅 1 13分
新大阪駅 1 27分

 

大阪駅、新大阪駅には20分台かかりますが、全ての主要駅に30分以内のアクセスが可能であり、特に難波には乗換なしでいけるため、非常に高い交通利便性があります。また、大阪上本町駅は近鉄特急の停車駅であるため、鳥羽・賢島方面に向かう伊勢志摩ライナーしまかぜ、津・名古屋方面に向かうアーバンライナーひのとりに乗車できます。

 

名古屋〜大阪難波を結ぶ 特急 ひのとり

 

ここで、乗換駅である谷町九丁目駅を利用するとどうなるか調査しました。

 

駅名 乗換回数 所要時間
梅田駅(大阪駅) 0 15分
なんば駅 0 3分 
天王寺駅 0 4分
新大阪駅 1 24分

 

谷町九丁目駅を使うと新大阪駅以外は乗り換えなしでアクセスできるためさらに利便性が向上します。近鉄線との使い分けで大阪市内の移動はラクラクです!

 

利用者数と周辺施設

大阪上本町駅の利用者数(乗降人員数)は2018年11月13日の調査によると77,990人です。3年前の2015年は74,298人、10年前の2008年は78,267人となっており、一旦は減少した利用者数が3年前から増加に転じています。

 

大阪上本町駅の周辺は商業施設、病院、住宅街、学校施設などがたくさんあり、活気のあるエリアです。

○ 駅周辺施設

  • 近鉄百貨店 上本町店
  • 上本町YUFURA(大阪新歌舞伎座)
  • 大阪赤十字病院
  • 大阪市立天王寺図書館

 

 

駅周辺の開発プロジェクト

大阪上本町駅周辺の開発プロジェクトを調査しました。

 

○ 上本町ターミナル事業

近鉄グループホールディングスが2019年5月14日に開示した新「近鉄グループ経営計画」に記載されている「新3大プロジェクト」の一つに上本町ターミナル事業が挙げられています。

 

上本町ターミナルは近鉄百貨店 上本町店、近鉄上本町駅、シェラトン都ホテル大阪、バスターミナルが一体となった建物です。万博・IRを契機に、今後増加が見込まれる 国内外からのお客様に対応するための交通・観光情報拠点を目指して以下の開発コンセプトによって進める計画です。

  • 次世代の交通ターミナル(鉄道ターミナルの高品質化)
  • 宿泊施設・エンターテイメント
  • オフィス・インキュベーション施設
  • あべの・天王寺~上本町エリアの魅力向上

上本町ターミナルに加えて、周辺には近鉄本社が入るオフィスビル、上本町YUFURA・新歌舞伎座が入るビルなどが存在し、上本町駅を中心とした発展に必要なパーツは揃っています。

 

 

上本町6丁目PJ

Osaka Metroが2020年5月29日に発表した2018-2025年度 中期経営計画(2020年度改訂版)によれば、「都市開発事業(既存資産の活用)」として次の12項目が挙げられており、

 

1 Metrosa朝潮橋 賃貸マンション 2019年3月
2 Osaka Metro南森町ビル 店舗兼事務所 2020年2月
3 Metrosa弁天町 賃貸マンション 2020年2月
4 Metrosa南森町 賃貸マンション 2020年3月
5 谷町六丁目3号出入口PJ 店舗 2020年4月
6 四天王寺前夕陽丘2号PJ 店舗 2020年12月
7 四天王寺前夕陽丘3号PJ 店舗 2021年1月
8 天神橋筋六丁目PJ 商業施設 2021年2月
9 朝潮橋変電所PJ 商業施設 2021年3月
10 幸町(南側)PJ 事務所 2021年10月
11 幸町(北側)PJ 賃貸マンション 2022年7月
12 上本町6丁目PJ 定借分譲マンション 2023年

 

2023年を目指して「上本町6丁目PJ」がOsaka Metro初の外部(関電不動産開発株式会社)との共同開発事業として取り上げられています。当サイトでも賃貸マンションMetrosaについて調査報告してきたように、大阪メトロは沿線の活性化と収益源の多様化を目指して不動産事業を拡大させています。

 

引用元:Osaka Metro Group 2018-2025年度 中期経営計画(2020年度改訂版)

 

>> Metrosa弁天町、Metrosa南森町の詳細はこちら

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マンション開発(複数計画あり)

大阪上本町を最寄駅とする新築マンションの開発が複数進行中です。

 

○ 物件名(上本町駅からの徒歩分数):入居開始予定時期

  • ネベル大阪上本町(2分):即入居可
  • レ・ジェイド上本町(3分):2022年3月下旬
  • エステムコート上本町IIイデアル(3分):2022年3月上旬
  • ピアッツァタワー大阪上本町EAST(4分):2021年7月
  • ローレルコート上本町七丁目(4分):2021年10月
  • シーンズ上本町(7分):2022年3月下旬

 

いずれも駅近物件であり、資産価値が落ちないマンションの目安である駅から徒歩7分以内を満たしています。

 

>> 資産価値が落ちない新築マンション

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不動産価格調査

大阪上本町駅周辺の中古マンションをファミリータイプ(70㎡)と単身者向け(25㎡)のモデルケースで推定しました。

 

モデルケース1:大阪上本町駅徒歩5分、8階部分、70.0㎡、築年数5年・10年・15年・20年

 

築年数 5年 10年 15年 20年
推定価格(万円) 5854 5290 4779 4317 

 

大阪上本町駅の周辺新築マンション価格(70㎡)は5000万円台後半〜6000万円台前半が多く、大阪上本町駅のリセールバリュー(築10年のマンションが新築時と比べていくらになっているか)は129%と上昇する傾向にあるので、築5〜10年の新しい物件は価格の下落がありません

 

大阪上本町駅周辺のマンション購入を狙っている方は購入計画をしっかり立て、売却を検討している方は無料の査定等を使ってマンションの価値を調べましょう!

 

アエラのリフォー夢

 

モデルケース2:肥後橋駅徒歩5分、5階部分、25.0㎡、築年数5年・10年・15年・20年

 

築年数 5年 10年 15年 20年
推定価格(万円) 1635 1508 1391 1282 

 

25㎡のワンルーム投資(不動産投資)を想定すると、築5〜10年の物件は表面利回り4.5〜5.5%、10〜15年の物件は5.5〜6.5%程度を狙うことができます。資産価値ランキングの上昇とともに募集賃料も上昇する可能性があり、築年数の割に比較的安価な物件もあり、投資の観点でも大阪上本町駅は魅力があります

 

まとめ

大阪上本町駅の不動産リサーチ結果は以下のようになりました。

  • 中古マンションのリセールバリューが大阪府内ランキング4位
  • ファミリータイプのマンションは築10年以内では5000万円超
  • 近鉄大阪線・奈良線に加えて大阪メトロ谷町九丁目駅も利用可能
  • 大阪市内だけでなく名古屋へのアクセスも可能
  • 多数の新築マンション計画、上本町ターミナル事業など、開発が活発

大阪上本町駅は資産価値の上昇も期待できる注目のエリアです!

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