COZUCHI 下赤塚 一棟マンションファンド
COZUCHIが新規募集する下赤塚 一棟マンションファンドは、板橋区赤塚2丁目に所在する最寄駅から徒歩5分の一棟マンション「スプリングヒルズ」が対象不動産です。予定利回りはインカム3.5%＋キャピタル2.5%、賃料バリューアップによるキャピタルゲインが期待できる物件に注目です。
こんな方におすすめ
- COZUCHI の下赤塚一棟マンションファンドの概要を知りたい
- 下赤塚一棟マンションファンドの時系列を知りたい
- 対象不動産の魅力を知りたい
- 対象不動産の入手経緯や地価の変動を知りたい
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ファンド概要とリスク対策
COZUCHI 渋谷区神泉エリア 区分店舗ファンドの対象不動産など概要をまとめました。
11月1日 19:00〜11月8日 13:00まで（先着型）←注意！
| 対象不動産 | 一棟マンション（スプリングヒルズ） |
| 住所 | 東京都板橋区赤塚2丁目 |
| 建物構造 | 鉄骨造 3階建 |
| 土地面積 | 464.54㎡ |
| 延床面積 | 403.29㎡ |
| 募集額 | 2億5000万円 |
| 予定分配率 | 6.0% |
| 運用期間 | 36ヶ月 |
| 優先劣後構造 | あり（劣後出資：7.4%） |
| 最低投資額 | 1万円 |
| タイプ | インカム3.5%＋キャピタル2.5% |
ファンドの時系列
ファンドの募集開始から運用終了、償還までのステップは以下の通りです。
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1募集開始 ・・・2021/11/1（19:00）
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2募集終了 ・・・2021/11/8（13:00）
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3出資金払込完了 ・・・2021/11/15
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4運用開始 ・・・2021/11/29
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5運用終了 ・・・2024/11/28
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6配当実施日 ・・・2022/6/7以降6ヶ月毎
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7最終配当・償還 ・・・2024/12/28
短期運用が可能
本ファンドの予定運用期間は36ヶ月ですが、配当が行われる6ヵ月毎の経過時にて手数料無料の換金期間が5日程度設けられるため、投資家のニーズに合わせて短期運用とすることも可能です。手数料無料の換金を利用する場合、運用期間に対するインカムゲイン分配金と出資分の買取価格が支払われます。
短期運用のイメージ（引用元：COZUCHI 下赤塚 一棟マンション概要）
換金制度の利用により事業者が投資家から（優先出資）の買取を行った場合、当該買取分を再度売り出す場合があります。
いつでも換金可能
投資期間中に万が一現金が必要となった場合は、マイページの換金申請から手続きをすることでいつでも換金可能です（換金手続きには事務手数料3～5.5%がかかりますので最終手段と考えた方が良いと思います。）。換金金額は出資金額を基本としつつも、換金申請時の公正な価格となります。
ファンドのメリット
本ファンドは東武東上線 下赤塚駅から徒歩5分にある1階が店舗、2・3階が住宅の一棟マンションが投資対象です。
対象不動産外観（引用元：COZUCHI 下赤塚 一棟マンション概要）
対象不動産の取得経緯と魅力
現在、対象不動産は満室稼働していますが、賃料が割安となっているため相場賃料まで引き上げることにより、安定的なインカムゲインと物件のバリューアップによるキャピタルゲインが見込めると判断し取得に至りました。物件の魅力をまとめると以下のようになります。
○ 対象不動産の住宅部分は現在、マスターリース契約になっている。
→ マスターリース契約解除により住宅部分の収益は15%以上の増加が見込める
○ 1階店舗部分の賃料は12,413円/坪、物件前面の駐車場8台分および駐輪場は無料で貸し出し中
→大手コンビニチェーンから約2倍の賃料の話あり、近隣の賃料は13,800 円～24,500 円/坪であるため、賃料アップが見込める
○ 大和ハウス工業施工、タイル張りの外壁、住宅部分はハイグレード仕様
→仕様も高く状態も非常に良いため売却が容易
優先劣後構造の採用
COZUCHI 渋谷区神泉エリア 区分店舗ファンドは営業者が7.4%出資をする優先劣後構造を採用しています。そのため、予定していたよりも低い売却額になったとしても、まずは劣後出資分から損失が確定していきます。
「優先劣後構造」とは、ファンドの運用結果が赤字に終わった場合でも、まずは劣後出資者（事業者）に対して損失を負担させ、劣後出資者の出資負担額を超えてしまう損失額についてのみ、優先出資者（投資家）が損失を負担する構造を言います。
本ファンドではファンド総額約2億7000万円のうち約2000万円分を事業者が劣後出資することで、対象不動産の元本価値が下がってしまった場合でも、投資家の出資元本が毀損するリスクは低く抑えられています。
COZUCHIの配当ポリシー
COZUCHIでは、対象不動産を運用期間中に売却できキャピタルゲインがあった場合は、一定の分配方針に基づき上限なしに配当するという方針をとっています。板橋区下赤塚 一棟マンションファンドはキャピタルゲインの25%が配当される可能性があるという魅力的なファンドになっています。
ただし、対象不動産の売却が行われなかった場合にはインカムゲインのみの配当（上限3.5%）になります。
配当シミュレーション
物件が売却できた時の物件の表面利回りと、投資家への配当シミュレーションは以下の通りです。
配当のイメージ（引用元：COZUCHI 下赤塚 一棟マンション概要）
ファンドの予定利回り6.0%（インカム3.5%＋キャピタル2.5%）となるのは39.1%賃料をUPできた想定のパターン②です。
COZUCHIのマーケット分析によれば「対象不動産の立地条件、建物の状況を勘案すると、概ね 5％程度の水準となる」としており、上記シミュレーションは元々、一般の不動産投資家が購入するという話が出た表面利回り5.15%をもとに、どの程度賃料UPできるかで計算されています。
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対象不動産の立地調査
COZUCHI 下赤塚 一棟マンションファンドの対象不動産の立地と周辺環境の調査を行いました。
立地調査（路線価）
対象不動産は板橋区赤塚2丁目に所在する3階建ての一棟マンションです。前面道路の路線価の推移を調査しました。
| 年 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 |
| 万円／㎡ | 34.0 | 36.0 | 38.0 | 41.0 |
2017年から上昇が続き、4年前と比べた変化率は120.6%と大幅な上昇傾向となっており評価が高いエリアであると考えられます。本ファンドの予定運用期間は3年と長いため今後の変動を注視する必要があります。
最寄駅と利用状況
最寄駅は東武東上線 下赤塚駅 徒歩5分ですが、東京メトロ有楽町線 地下鉄赤塚駅も徒歩6分と利用可能な距離にあります。
下赤塚駅の2019年の1日平均乗車人員数は8,071人であり、利用者は5年前比97.6%、10年前比85.4%と減少傾向が見られます。一方で東京メトロ地下鉄赤塚駅の2019年1日乗車人員数は20,443、5年前比118.7%、10年前比128.7%と大幅な増加傾向となっていることから、このエリアの賃貸需要が低いわけではないと考えられます。
次に下赤塚駅・地下鉄赤塚から東京都内主要駅へのアクセスを調査しました。
| 行き先 | 乗換回数 | 所要時間 |
| 東京駅 | 1回 | 40分 |
| 品川駅 | 1回 | 55分 |
| 新宿駅 | 1回 | 30分 |
| 池袋駅 | なし | 15分 |
乗り換え必要な駅が多いものの東京都内の主要駅に55分以内のアクセスが可能な立地です。また、池袋駅へは乗り換えなし15分とかなり利便性が高いと言えます。
まとめ
COZUCHI のポイントをまとめました下赤塚 一棟マンションファンド
ポイント
- 予定利回り6.0%、運用期間36ヶ月
- 優先劣後構造を採用し、元本毀損のリスクを低減
- 賃料のバリューアップによりキャピタルゲインも狙える物件
- 想定を上回るキャピタルゲインが出た場合には利回りUPの可能性あり
- 6ヶ月ごとに手数料無料の換金機会があり、短期運用にも対応可能