伊東市川奈リゾート開発用地ファンドを調査

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COZUCHI 伊東市川奈リゾート開発用地＜EXITプラス＞フェーズ2 のポイント

COZUCHIの新規ファンド伊東市川奈リゾート開発用地＜EXITプラス＞フェーズ2 ファンドは、既存投資家限定で募集をかける伊東市川奈リゾート開発用地ファンドの継続案件（フェーズ2）です。ファンド組成の背景、ファンドの安全性評価を行って魅力を紹介します。

こんな方におすすめ

COZUCHI の新規募集ファンド（伊東市川奈リゾート開発用地＜EXITプラス＞フェーズ2）の概要を知りたい
伊東市川奈リゾート開発用地＜EXITプラス＞フェーズ2の時系列を知りたい
ファンドのメリットや魅力を知りたい

ファンド概要

COZUCHI 伊東市川奈リゾート開発用地＜EXITプラス＞フェーズ2の対象不動産など概要をまとめました。

募集期間：7月1日 19:00 〜 7月7日 13:00（抽選）

対象不動産	伊東市川奈リゾート開発用地
住所	静岡県伊東市富戸
土地面積	29,959.40㎡
募集額	2億5000万円
予定分配率	8.0%
運用期間	12ヶ月
優先劣後構造	あり（劣後出資:24.2%）
最低投資額	1万円
利回り内訳	キャピタル7.9%＋インカム0.1%

第1回目ファンドと同じ利回り・運用期間・募集額となっています。

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ファンドの時系列

ファンドの募集開始から運用終了、償還までのステップは以下の通りです。

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1募集開始　　　　・・・2022/7/1（19:00）

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2募集終了　　　　・・・2022/7/7（13:00）

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3出資金入金締切　・・・2022/7/11

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4運用開始　　　　・・・2022/7/15

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5運用終了　　　　・・・2023/7/14

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6最終配当・償還　・・・2023/8/10

フェーズ2ファンド組成の背景

伊東市川奈高級リゾート開発用地＜EXITプラス＞ファンドは運用期間内に第三者への売却が確定しない場合は、既に売買契約を結んでいるTRIAD社への売却をすることでファンドを終了する予定でした。

しかし、事業者（LAETOLI社）は割安であった物件仕入金額と有力な売却候補がある現状から、売却利益が十分に期待できると判断しています。そこで、既存投資家がその利益を得る機会を提供するために、物件をTRIAD社に売却してファンドを終了するのではなく、既存投資家のみを対象としてフェーズ2を組成することとなりました。

なお、フェーズ2ファンドの出資申込金額は、第1回ファンドの出資金額が上限となります。

引用元：COZUCHI 伊東市川奈リゾート開発用地＜EXITプラス＞フェーズ2

フェーズ2への再投資を希望しない場合は、当初のスケジュール通り、配当及び償還が行われます。また、第1回ファンドに100万円、フェーズ2に50万円投資するケースでは、差額の50万円分が償還となります。

リスク軽減のため再投資されない分は劣後出資

本ファンドでは、第1回に出資した投資家の中から希望者による希望額のみを優先出資として運用を行います。再投資が行われなかった場合は、その分をLAETOLI社が劣後出資するため、劣後割合が上昇するためファンドにおける安全性が高まります。

ポイント

以下に説明する通り、本プロジェクトは売却益が出る期待が十分にあるため、第1回に投資した既存投資家にフェーズ2の投資機会を提供することは「常に投資家とフェアであることを目指し、公平な利益分配をするべき」というCOZUCHIとしてのポリシーが貫かれています。

今回、新規会員登録をされる方は本ファンドに出資することはできませんが、COZUCHIの魅力がわかるファンドとなっていますので、ぜひ注目してください！

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ファンドの魅力

伊東市川奈リゾート開発用地＜EXITプラス＞フェーズ2 ファンドの魅力をまとめました。

▼ 第1回ファンドの記事もぜひご参考に！

: 伊東市川奈高級リゾート開発用地 ≪EXITプラス≫ファンドの魅力

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魅力1：有力な売却候補先と交渉中

前回の「伊東市川奈高級リゾート開発用地＜EXITプラス＞」の運用から約1年経ち、現在の状況をまとめました。

開発における許認可の取得やホテル事業として成り立つかのプロジェクト収支のシミュレーションを実施。
ホテル事業は都市部での開発と異なる法規制があり、開発許認可の取得や現地での建築可否の調査が必要。
現在は前向きに取得を検討するホテルディベロッパーがある。
開発にあたり現状コロナを加味したマーケット感の再調査など、引き続き専門家に打診しながら進めていく予定。

上記事情により運用期間を12ヶ月に設定し、想定利回りはその運用期間に基づき算出しているため、早期に売却が決定すれば想定以上の利回りになる可能性があります。

魅力2：EXITプラス

EXITプラスとは、物件の売却リスクを低く抑えながら、より高いリターンを目指せるファンドです。

本ファンドの対象物件は既にTRIAD社と売買契約を締結しているため事業収支の確度が高いといえます。一方で、本ファンドの事業者であるLAETOLI社はTRIAD社への売却金額より高く第三者に売却することが可能と考えています。

より良い条件で売却ができた場合は、現在契約している売買金額と実際の売却金額との差額をTRIAD社に一部支払うことで、売買契約の解除が可能となっています。この場合は募集時の想定利回り8%を超える可能性があります。

魅力3：コロナ禍における割安な仕入れ

本物件を取得した1年前はコロナ禍の影響によりホテル業界の先行きが不透明であり、リゾート開発用地の買い需要は低い状況でした。対象不動産はコロナ禍により資産価値が低下していたものの、前所有者は別事業への投資資金を確保するために早期売却を希望していたため、大幅に割安な価格で取得することができました。

魅力4：優先劣後構造の採用

代々木公園事業用地ファンドは営業者も出資をする優先劣後構造を採用しており、劣後出資比率は24.2%です。そのため、予定していたよりも低い売却額になったとしても、まずは劣後出資分から損失が確定していきます。

「優先劣後構造」とは、ファンドの運用結果が赤字に終わった場合でも、まずは劣後出資者（運営者）に対して損失を負担させ、劣後出資者の出資負担額を超えてしまう損失額についてのみ、優先出資者（投資家）が損失を負担する構造を言います。

魅力5：リゾート開発に適したポテンシャル高い立地

本プロジェクトはLAETOLI社とHERM社の共同事業であり、建築予定のリゾート施設はHERM社が企画を手がけます。HERM社は土地選定、リゾート開発の企画、ディレクションおよび開業後のオペレーションまで行うことが可能なホテルディベロップメントのプロであり、当初LAETOLI社はHERM社からの提案があり本物件の取得に至っています。

本プロジェクトの対象不動産は、一般的に最適なリゾート地の基準とされている下記4つの項目全てを満たしています。

①ビュー（景観がいいか）
②温泉の有無
③開発のしやすさ
④周辺の環境

魅力6：配当ポリシー

COZUCHIでは、キャピタルゲインを一定の分配方針に基づいて上限なしに配当する方針を掲げています。

本プロジェクトでは、キャピタルゲインの25％を上限として優先出資者である投資家に配当します。ただし、キャピタルゲイン配当は実績に応じて変動するため、対象物件の売却が運用開始時に想定された価格で行われない場合には、想定利回りを下回る可能性があります。また、キャピタルゲインが生じない場合にはインカムゲインのみの想定利回り0.1%を上限に配当を実施する可能性もあります。

まとめ

COZUCHIの新規募集ファンド伊東市川奈リゾート開発用地＜EXITプラス＞フェーズ2 のポイントをまとめました。