COZUCHI 神宮前開発プロジェクト フェーズ1 を調査

COZUCHI 神宮前開発プロジェクトのポイント

COZUCHIの新規ファンドする神宮前開発プロジェクト フェーズ1 は、北参道駅徒歩8分、明治神宮前駅徒歩10分にある土地および建物を投資対象としています。フェーズ1は入居者との権利交渉・各種許認可取得を目的としています。募集開始から2日間は「特別優先権」を持つ方限定の先行募集（1.5億円）、その後一般募集（1.5億円）があります。

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ファンド概要

COZUCHI 神宮前開発プロジェクトの対象不動産など概要をまとめました。

募集期間（抽選式）：（特別優先）9月19日 19:00 〜 （一般）9月21日 19:00〜

ぐりーんりんく

前回・前々回の募集額が15.7億、12億の大型案件だったので今回の倍率は比較的低めになるかも・・・

ファンドの時系列

ファンドの募集開始から運用終了、償還までのステップは以下の通りです。

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1特別優先枠募集開始　・・・2022/9/19（19:00）

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2特別優先枠募集終了　・・・2022/9/20（13:00）

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3一般枠募集開始　　　・・・2022/9/21（19:00）

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4一般枠募集終了　　　・・・2022/9/26（13:00）

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5出資金入金締切　　　・・・2022/10/3

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6運用開始　　　　　　・・・2022/10/14

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7運用終了　　　　　　・・・2023/10/13

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8最終配当・償還　　　・・・2023/11/10

募集方法について（特別優先権限定）

本ファンドは、総募集額3億円のうち1.5億円を特別優先権を持つ投資家限定で先行募集します。その後、一般枠として残りの1.5億円を募集します。

ファンドの魅力

神宮前開発プロジェクトへの投資判断のポイントになる魅力を紹介します。

利益最大化のためのフェーズ分け

このプロジェクトではコストを抑え利益の最大化を目指すため、フェーズ1・2に分けて出資を募集する予定です。

【フェーズ1】

物件の入居者への権利交渉および建物の開発に必要な建築確認等の各種許認可取得により着工できる状態にすることが目的で、運用期間は12ヶ月を予定しています。運用期間終了時に開発可能な用地としての評価額で、事業者であるTRIADが買い取ることになっており、当該評価見込額から想定利回りを算出されています。

ただし、開発の準備をしつつ、並行して現況での売却活動も進めていくため、売却が完了すればフェーズ1でプロジェクト終了の可能性があります。

【フェーズ2】

フェーズ2では新たな商業ビルの開発後、リーシングを行います。フェーズ2として募集が行われる場合、フェーズ1出資者は希望すればフェーズ2のプロジェクトで優先的に出資ができる予定です。

引用元：COZUCHI 神宮前開発プロジェクト

ポテンシャルの高い好立地

本ファンドの対象不動産が所在する神宮前エリアは新宿と原宿を結ぶ中間地点に位置し、都心でありながらも閑静な空間が広がるエリアです。

神宮前エリア周辺は以前より商業施設が多く賑わいがありますが、2020年の原宿駅新駅舎建て替えから始まり、駅前に商業施設のオープンが続くなど、新たな再開発が盛んに行われています。現在も敷地面積約3,000㎡ある大型商業施設、地上38階建の超高層オフィスビル、延べ床面積8,000㎡を超える大型オフィスビルなど数多くの開発が進んでいます。

神宮前エリア内での一棟ビルの売り出し情報は数が少なく、開発が進む前の現段階で仕入れられることは稀であるため今後の期待値は非常に高いといえます。

路線価の調査

対象不動産周辺の相続税路線価の変化を調査しました。

2018年から2020年にかけて115.1%の大幅上昇となった後、2021年は一旦わずかに下落したものの2022年に再び上昇に転じており、コロナ禍にあっても評価は落ちていないエリアと言えます。

近隣の一棟ビル売出価格

対象不動産と同じ神宮前2丁目に所在する一棟ビルの売出価格を調査しました。

引用元：楽待（https://www.rakumachi.jp）

エリアは同じ神宮前2丁目、築年数もほぼ同等、土地面積は約30%の物件が2億円で売り出されていました。

条件が異なるため単純比較はしませんが、前面道路の路線価を考慮しても本ファンドの総額3億4000万円は決して周辺より高いということはないと考えます。

様々な売却戦略

現状では、フェーズ1 → フェーズ2に移行し開発を行った上での売却を想定していますが対象不動産の希少性が高いため運用方法及び売却戦略は様々なパターンがあります。

【フェーズ1】

デベロッパーへ開発用地として売却しプロジェクトの利益を確定させる可能性はあるが、開発を行なった後売却した方が利益が大きいと想定しています。

【フェーズ2】

開発後のテナント戦略としてエステサロンや美容クリニック、美容室等の美容系企業が有力なターゲットとして考えられます。売却先ターゲットとしては、収益物件としての保有を検討する個人の富裕層を想定しています。

優先劣後構造の採用

神宮前開発プロジェクト ファンドは営業者も出資をする優先劣後構造を採用しており、劣後出資比率は11.8%です。そのため、予定していたよりも低い売却額になったとしても、まずは劣後出資分から損失が確定していきます。

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解約可能というメリット

本ファンドの運用期間は12ヶ月となっており、特に初めて不動産投資クラウドファンディングに投資する方は、急に現金が必要になったらどうしよう？という不安もあるかもしれません。しかし、COZUCHIではマイページにて出資の途中解約も可能というメリットがあります（手数料がかかりますので解約は最終手段としてください）。

＞＞ COZUCHIの特徴とメリットは？事業者の調査記事はこちらから

まとめ

COZUCHIの新規募集ファンド 神宮前開発プロジェクトの特徴と魅力をまとめました。

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