不動産クラウドファンディングとは
将来への備えへの不安などから資産運用に注目が集まっていますが、株式投資やFXはちょっと難しそう・・・と考えている方に不動産クラウドファンディングをおすすめする理由を紹介します。不動産クラウドファンディングに投資をはじめて4年と、まだまだ初心者の域を出ない管理人がはじめての方目線でおすすめ事業者も紹介します。
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当サイトで「不動産クラウドファンディング」とは、簡単に説明すると以下の2つを指します。
- 不動産を所有する不動産業者にお金を貸し、金利を受け取るソーシャルレンディング（融資型クラウドファンディング）
- 多数の人が少しずつ不動産そのものに出資して、家賃や売却益を配当としてもらう不動産投資クラウドファンディング
この2つには違いがありますが、最初は違いがわからないくても特に問題はありません。共通するのは不特定多数の投資家が少額ずつファンドに出資して、集まったお金を（主に不動産に）運用するということです。不動産クラウドファンディングには以下の特徴があります。
ポイント
- 出資をした後の管理は事業者にお任せで手間いらず
- 定期預金と比べて高い利回り（2〜10%程度）
- 対象となる不動産は様々な種類があり、不動産の中でも分散投資ができる
- 東証一部上場企業、マザーズ上場企業が運営するファンドもある
- 元本の保証はないが、様々な投資家保護の仕組みがある
不動産クラウドファンディングのメリット・デメリット
不動産クラウドファンディングには多くのメリットがある一方で、デメリットも存在します。どちらも知った上で対策を取ることでメリットを最大化し、デメリットを最小化することができます。
特徴1：出資後の管理は事業者にお任せで手間いらず
株式投資やFXなどでは一般的に値動きを確認し適切な時に売買することで利益を上げていきますが、不動産クラウドファンディングは出資した後は基本的に管理の必要がありません。本業を持ちつつすきま時間で資産運用をしたい方や、資産運用が初めてでどのように運用したら良いかわからない方におすすめの投資方法です。
不動産クラウドファンディングは運営する事業者が多く、たくさんのファンドがリリースされているため、最初はどの事業者・どのファンドに出資したら良いか迷うかもしれません。本記事でも後半でおすすめの事業者を紹介していますのでご参考にしてください。
特徴2：定期預金と比べて高い利回り（元本保証はない）
定期預金は比較的高金利と言われるネット銀行を選んでも最大0.3%程度であり、100万円を1年間預けても3000円（税引前）がやっとです。10年経過しても103万円であり、資産運用というには物足りません。一方、不動産クラウドファンディングは年利回りが4%程度（税引前）のものが多く、100万円を10年間運用すると148万円になる計算です。株式投資のテンバガーのように投資金額が10倍になるような大きな利益をあげることは難しいですが、比較的堅実な投資方法（ミドルリスク・ミドルリターン）といえます。
デメリットとしては、不動産クラウドファンディングは銀行預金とは違って元本の保証がないことが挙げられ、特に初期段階で元手を失ってしまうとその先の資産運用ができなくなってしまうため大きな問題です。ファンド事業者は様々な方法でこのデメリットを低減する措置をとっているので、しっかりファンドを検討することで元本を失うリスクを下げることができます。
○ 一般的なリスクの低減方法
- ソーシャルレンディング（融資型クラウドファンディング）・・・対象不動産に抵当権を設定、融資額を評価額の80%以下にする、など
- 不動産投資クラウドファンディング・・・運営者が投資家よりも返済順位が低い立場で出資する（優先劣後構造）など
特徴3：多数のファンドがあり分散投資ができる
不動産クラウドファンディングは投資の対象は不動産と考えることができるため、資産運用の基本である分散投資には当てはまらないともいえます。しかしコロナ禍においては不動産の中でもホテルなどの宿泊施設が大きなダメージを受けた反面、物流不動産は需要が非常に高まったというように、対象不動産を分散させることでリスクを分散させることができます。
特徴4：信用できる事業者が運営
クラウドファンディングを運営する事業者には東証一部上場企業、マザーズ上場企業など社会的な信用が高い会社があります。上場企業でなくとも実績を積み上げることで信用を獲得している事業者もありますが、初めてクラウドファンディングに投資するなら信用の高い事業者を選ぶのもおすすめです。
| サービス名 | 事業者 | 上場市場 |
| Rimple(リンプル) | プロパティエージェント（株） | 東証一部 |
| Jointoα(ジョイントアルファ) | 穴吹興産（株） | 東証一部 |
| OwnersBook(オーナーズブック) | ロードスターキャピタル（株） | 東証マザーズ |
投資する時に注意すべきポイント
不動産クラウドファンディングに投資する時に注意すべきポイントは、
- 対象不動産の価値が出資額に見合っているか？
- 賃貸などの運用は順調にいきそうか？（賃貸需要や人口の推移を確認）
を見極めることです。不動産クラウドファンディングでは投資の対象不動産（マンション等）が明らかになっている場合が多いため、自ら不動産価値や賃貸需要、周辺環境や人口推移などを調査することができます。ただ、普段の生活が忙しい中でこれらの調査をいちから行うのは大変なので、まずは信用できる事業者を選ぶことが重要になります。
当サイトでは管理人が出資したいと感じたファンドを中心に元本の安全性や対象不動産の立地調査をした記事をアップしていますのでご参考にしてください！
ただし、出資にあたってはご自身で判断し、余力のある資金で投資するようお願いいたします。
おすすめのファンド事業者
ここでは管理人が投資家登録・実際に出資しているおすすめのファンド事業者を紹介します。不動産クラウドファンディングに慣れてくればご自身で事業者を選んでいただくことも楽しみの一つだと思いますので、最初の一歩を踏み出す事業者として下記事業者に登録してみてください。
Jointo α（ジョイントアルファ）
Jointoα(ジョイントアルファ)は当サイトでも何回もファンド調査を行っていますが、対象不動産の評価額も安全性重視の設定、運営者も東証一部企業の穴吹興産であることがポイントです。初めての方でもおすすめできるJointo α の特徴を表にしました。
| 元本の安全性 | 優先劣後構造、劣後出資比率は30〜50%と高め |
| ファンドの種類 | インカムゲイン重視中心、想定収支が公開されている |
| おすすめポイント | 運営者が東証一部上場企業、安全性高いファンドが多い |
OwnersBook（オーナーズブック）
OwnersBookの運営会社ロードスターキャピタルは2017年に東証マザーズに上場した総合不動産会社で、不動産実務のプロフェッショナルが揃っていることがポイントです。管理人も初めての不動産クラウドファンディングはOwnersBookでした。
| 元本の安全性 | 物件評価額の80%以下の融資、不動産担保を設定 |
| ファンドの種類 | 不動産担保付融資型ファンド、エクイティ型もあり |
| おすすめポイント | 日本初の不動産特化型クラウドファンディング |
CREAL（クリアル）
CREALは管理人のポートフォリオでは出資額が最大のサービスです。ホテル、保育園、専門学校、一棟マンション等の募集があり、幅広い不動産を対象として投資ができます。サイトのマイページ見やすいのも特徴で、今後1年の配当予定が見られたり、取引履歴がダウンロードできるといった便利機能があります。
| 元本の安全性 | 優先劣後構造、マスターリース契約 |
| ファンドの種類 | ホテル、保育園、専門学校、一棟マンションなど大型案件 |
| おすすめポイント | 安定的な賃料確保の仕組みと見やすいサイト |
まとめ
不動産クラウドファンディングは忙しいけれど資産運用をしたい、ある程度の安全性と利回りの両方を確保したいと考えている方におすすめの投資方法です。
- 出資をした後の管理は事業者にお任せで手間いらず
- 定期預金と比べて高い利回り（2〜10%程度）
- 対象となる不動産は様々な種類があり、不動産の中でも分散投資ができる
- 東証一部上場企業、マザーズ上場企業が運営するファンドもある
- 元本の保証はないが、様々な投資家保護の仕組みがある