CRE物流ファンド9号 厚木・幸浦・木更津
CRE Funding新規ファンド（9号）は厚木・幸浦・木更津に所在する物流倉庫が対象不動産です。対象不動産の調査や公開されている情報からファンドの評価を行い、魅力をまとめました。
ポイント
- 東証一部上場株式会社シーアールイーの保証付
- 賃借人との間で賃料保証型のマスターリース契約を締結
- 担保として対象不動産への第一順位の根抵当権設定仮登記
- LTV=79.8%、返済順位第1位のローン（利回り2.8%、期間24ヶ月）
- 過去最高2億5500万円と募集額が大きいため出資チャンス拡大
- オープン記念キャンペーンとして投資金額の1.0%をキャッシュバック
管理人のおすすめ度
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募集概要
CRE物流ファンド 9号 厚木・幸浦・木更津倉庫の概要をまとめました。
| 募集額 | 2億5500万円 |
| 利回り | 2.8% |
| 募集開始 | 1月27日 19時〜 |
| 運用期間 | 24ヶ月 |
| 最低投資金額 | 10,000円 |
| 配当 | 6ヶ月毎 |
| 担保・保証 | 担保あり、保証あり |
| 賃貸契約 | マスターリース契約 |
元本毀損リスクの低減策としては株式会社シーアールイーの保証が付き、担保として第一順位の根抵当権設定仮登記されています。保証する株式会社シーアールイーは2009年12月に設立、東証一部上場企業（証券コード：3458）であることから信用の高い企業と考えます。
同社の株価は2016年1月時点では約570円（株式分割の調整後の額）、2020年1月時点では1160円、2021年1月15日時点で1293円と5年前比2.3倍、前年比1.1倍に上昇しておりコロナ禍の影響は最小限にとどまっています。
対象不動産の調査
本ファンドの対象不動産である厚木・幸浦・木更津倉庫を調査しました。
○ 厚木26号・厚木27号
| 所在地 | 神奈川県厚木市岡田三丁目6番3号、5号 |
| アクセス | 東名高速道路「厚木」ICより約1.3km |
| 最寄駅 | 小田急小田原線「本厚木」駅 約2km |
| 敷地面積 | 1,911.37㎡（うち借地部分：132.23㎡） |
| 建物面積 | 965.60㎡ |
| 竣工時期 | 1983年10月 |
| 賃料形態 | 固定賃料（マスターリース） |
| 鑑定評価額 | 1億8700万円 |
○ 幸浦9号
| 所在地 | 神奈川県横浜市金沢区幸浦一丁目15番56 |
| アクセス | 首都高速「杉田出入口」から約2.9km |
| 最寄駅 | 金沢シーサイドライン「並木北」駅 徒歩4分 |
| 敷地面積 | 531.16㎡ |
| 建物面積 | 333.88㎡ |
| 竣工時期 | 1988年8月 |
| 賃料形態 | 固定賃料（マスターリース） |
| 鑑定評価額 | 8160万円 |
○ 木更津1号
| 所在地 | 千葉県木更津市長須賀字爺田1747番 |
| アクセス | 東京湾アクアライン連絡道「袖ヶ浦」ICより約2.9km |
| 最寄駅 | JR久留里線「祇園」駅 約1.7km |
| 敷地面積 | 1,016.86㎡ |
| 建物面積 | 478.50㎡ |
| 竣工時期 | 1997年3月 |
| 賃料形態 | 固定賃料（マスターリース） |
| 鑑定評価額 | 5090万円 |
本ファンドの対象不動産は上記3つの物流倉庫です。首都圏の物流倉庫は東京ベイエリア、外環道エリア、国道16号エリア、圏央道エリアの4つに分類することができます。今回の3つ物件と4つのエリアの関係を地図上に示すと次のようになります。
CBRE ロジスティクスマーケットビュー 2015年第4四半期（https://www.cbre-propertysearch.jp/article/industrial_marketview-q4-2015-shutoken/）の図を一部加工
首都圏の物流施設は、内から外に向かって東京ベイエリア、外環道エリア、国道16号エリア、圏央道エリアの順に環状に広がっています。環状道路同士の交点や放射状に伸びる高速道路との交点は物流にとって重要拠点になります。本ファンドの対象不動産は
- 厚木26・27号 ・・・東名高速道路と圏央道の交点である海老名の西側
- 幸浦9号 ・・・圏央道の未開通部分と横浜横須賀道路（国道16号）との交点の近隣
- 木更津1号 ・・・圏央道と国道16号の交点の近隣
という重要拠点に所在しています。
このことから、3物件の立地はいずれも物流倉庫の需要が高いエリアであると考えられます。
ファンドの安全性調査
貸付額、賃貸条件、出口戦略を調査してファンドの安全性を評価しました。
貸付額と評価額の比較
本ファンドの対象不動産評価額はインリックス株式会社により、3物件合計で3億1950万円と鑑定されています。本ファンドの貸付額は2億5500万円となっており、LTV＝79.8%です。他の不動産系ソーシャルレンディングサービス（OwnersBook、LENDEXなど）もLTV＝80%を目安にしており、妥当な値だと考えられます。
○ LTV（Loan to Value）・・・借入金÷不動産の評価額で求められる。LTVが小さいほど安全性が高いと考えられるが、高い場合はレバレッジを効かせた投資であるともいえる。
賃貸条件と出口戦略
本ファンドの関係者は以下の通りです。
- 事業者は（株）シーアールイーの100%子会社であるCREアライアンス
- 貸付先は（株）シーアールイーと同住所の合同会社CREオンラインファンド
- アセットマネジメント業務を行うストラテジック・パートナーズ（株）は事業者と同一企業グループ
- 賃借人は（株）シーアールイーでマスターリース契約
上記のように関係者はシーアールイーのグループで固められています。
マスターリース契約は2021年2月16日より10年間となっており、賃料改定条項はなし、途中解約不可です。事業計画では、本ファンドは対象不動産をCREグループが運用する別ファンドに売却するか、リファイナンスを行うことによって借入金の返済を行う予定となっています。
出口戦略が明確で（株）シーアールイーの保証もついていることから、（株）シーアールイーが倒産などの事態になることを除いて安全性はかなり高いと考えます。
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まとめ
CRE Fundingから新規募集される物流ファンド9号を評価しました。
- 東証一部上場企業・株式会社シーアールイーの保証付
- 賃貸契約はマスターリースで賃料を確保し、出口戦略も明確
- 担保あり（第一順位の根抵当権設定仮登記）
- 圏央道、国道16号など重要な道路同士の交点に隣接
- 募集額は2億5500万円のため出資チャンス拡大
- 他のファンドにはない物流不動産への投資が可能で投資先の分散が可能
- オープン記念キャンペーンとして投資金額の1.0%をキャッシュバック
以上より、利回りは少々物足りないものの安全性はかなり高いと判断しており、魅力が大きいファンドです。