CRE物流ファンド7号・8号杉戸
CRE Funding新規ファンド（7号・8号）は埼玉県北葛飾郡杉戸町に所在する物流倉庫（現況は工場）が対象不動産です。
対象不動産の調査や公開されている情報からファンドの評価を行い、魅力をまとめました。
2020年10月3日：8号ファンドの情報、2020年の基準値日の情報を追記しました。
ポイント
- 東証一部上場企業の保証付
- 途中解約不可のマスターリースで賃料を確保
- 第一順位の信託受益権根質権などの担保あり
- 高速道路・鉄道駅に近く、東京都心及び関東主要地域へのアクセスが良好
- 募集額が大きいため出資チャンス拡大
- コロナ禍でも地価上昇が期待される物流拠点
管理人のおすすめ度
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募集概要
CRE物流ファンド杉戸倉庫の概要をまとめました。
| 募集額（7号／8号） | 8,500万円／2億3,000万円 |
| 利回り（7号／8号） | 3.0%／2.8% |
| 募集開始（7号／8号） | 9月9日／10月12日 19時〜 |
| 運用期間 | 10ヶ月／8ヶ月 |
| 最低投資金額 | 10,000円 |
| 配当 | 3ヶ月毎 |
| 担保・保証 | 担保あり、保証あり |
| 賃貸契約 | マスターリース契約 |
元本毀損リスクの低減策としては株式会社シーアールイーの保証が付き、担保の設定もあります。
保証する株式会社シーアールイーは2009年12月に設立、東証一部上場企業（証券コード：3458）であることから信用の高い企業と考えます。
同社の株価は2016年1月時点では約570円（株式分割の調整後の額）、2020年1月時点では1160円、2020年9月2日時点で1322円とおよそ2.3倍に上昇しています。
担保として、信託受益権に第一順位の根質権が設定され、停止条件付根抵当契約が締結されます。
難しい用語が並ぶので、正確性は多少犠牲になりますが、簡単に内容をまとめました。
○信託受益権・・・不動産を信託銀行などに委託し、得られる利益を受けることができる権利。信託受益権を担保にする場合には、質権を設定。
○”根”質権・・・特定の融資に対する担保ではなく、将来的に融資額が増減してもその都度担保を設定しなくても良いように設定する質権。
○停止条件付き根抵当契約・・・信託契約が解除され、質権が消滅してしまった場合に備えて抵当権を設定する旨の契約
対象不動産の調査
本ファンドの対象不動産である杉戸倉庫を調査しました。
所在地 ：埼玉県北葛飾郡杉戸町大字本郷558-1
敷地面積：1,874.51㎡（工業専用地域）
延床面積：2,238.48㎡
竣工時期：2007年6月
構造 ：鉄骨造亜鉛メッキ鋼板ぶき3階建（現況：工場）
物流不動産という他のサービスにはない投資対象であり、投資先を分散することができます。
立地と周辺環境
杉戸倉庫は圏央道 幸手IC、国道4号線、県道319号線が近く、東武スカイツリーライン 北春日部駅まで約2.3kmであるため、東京都心及び関東主要地域へのアクセスが良好です。
本郷工業地域に所在し、周辺にはダイセーロジスティクス（株）や（株）エスラインギフといった物流施設や各種工場が立ち並びます。
Google Mapsより作成
周辺環境や関東圏へのアクセスの良さから、倉庫需要は高いと考えられます。
ファンドの安全性調査
貸付額、表面利回り、出口戦略を調査してファンドの安全性を評価しました。
貸付額と評価額の比較
本ファンドの対象不動産評価額は株式会社九段都市鑑定により、3億9600万円と鑑定されています。
今回の募集額は8500万円ですが、返済順位が同じ第一順位の貸付額はトータル3億1500万円となっており、LTV＝79.55%です。
他の不動産系ソーシャルレンディングサービス（OwnersBook、LENDEXなど）も概ねLTV＝80%を目安にしており、妥当な値だと考えられます。
○ LTV（Loan to Value）・・・借入金÷不動産の評価額で求められる。LTVが小さいほど安全性が高いと考えられるが、高い場合はレバレッジを効かせた投資であるともいえる。
賃料（予想）と表面利回り
CRE Fundingが公表しているDCF法による収益価格は3億9000万円、還元利回りは6.3%となっています。
マスターリース賃料は非開示であるため正確な計算はできませんが、2020年2月時点では7月の引き渡し条件で賃貸募集されていました。
その時の賃料は2,345,420円／月となっており、年間賃料は約2815万円、評価額3億9600万円に対する表面利回りは7.11%となります。
このことから、賃料は上記の値に近いものと予想できます。
賃貸条件と出口戦略
本ファンドは
- 事業者は（株）シーアールイーの100%子会社であるCREアライアンス
- 貸付先は（株）シーアールイーと同住所の合同会社杉戸インベストメント
- 信託受託者は三菱UFJ信託銀行（貸主）
- 賃借人は（株）シーアールイーでマスターリース契約
であり、シーアールイーのグループで固められています。
マスターリース契約は2020年9月18日より10年間となっており、賃料改定条項は無し、途中解約不可です。
事業計画では、本ファンドは対象不動産をCREグループが運用する別ファンドに売却し、その売却資金により借入金の返済することを予定しています。
出口戦略が明確で、（株）シーアールイーの保証もついていることから、（株）シーアールイーが倒産などの事態になることを除いて安全性はかなり高いと考えます。
2020年の基準地価（2020年10月3日追記）
2020年9月29日に国土交通省が発表した2020年の基準地価（7月1日時点）は全国の全用途平均は0.6%の下落に転じました。
商業地の全国平均は2019年は1.7%の上昇であったのに対して、今回は0.3%の下落と大きくマイナスになりました。
また、住宅地も下落幅は商業地よりも小さかったものの0.7%の下落になりました。
その中でも地価が上昇した地点として物流拠点を整備しやすい高速道路のそばの土地が例に挙げられました（出典：2020年9月30日付 日本経済新聞1面）。
本ファンドの対象不動産も高速道路にアクセスしやすい物流拠点です。
少し離れた地点ではありますが、本ファンドの対象不動産と条件が類似する調査地点である杉戸9-1（埼玉県北葛飾郡杉戸町大字深輪391番23・中規模の物流施設等が建ち並ぶ工業地域）の地価は前年比2.7%の上昇でした。
2019年の上昇率が4.1%だったため前年比では下落しましたが、上昇率は高く、今後にも期待できるのではないかと考えます。
まとめ
CRE Fundingから新規募集される物流ファンド5号羽生を評価しました。
- 東証一部上場企業・株式会社シーアールイーの保証付
- 賃貸契約はマスターリースで賃料を確保（途中解約不可）し、出口戦略も明確
- 担保あり（第一順位の信託受益権根質権など）
- 圏央道 IC、東武スカイツリーラインの駅に近く、東京都心及び関東主要地域へのアクセスが良好
- 募集額は8500万円（7号）・2億3000万円（8号）のため出資チャンス拡大
- 他のファンドにはない物流不動産への投資が可能で投資先の分散が可能
- コロナ禍でも地価上昇が期待される物流拠点
以上より、利回りは少々物足りないものの安全性はかなり高いと判断しており、魅力が大きいファンドです。
