【ファンド調査】FANTAS check-86を評価

FANTAS check 86号ファンドのポイント

FANTAS fundingの新規ファンド（FANTAS check PJ86号 渋谷区レジデンスファンド）の対象不動産は渋谷区に所在するマンション、ジェイパーク恵比寿Ⅲアルティマです。

対象不動産の立地調査や当サイト独自の査定およびAIによる査定額を算出して86号ファンドを評価しました。

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FANTAS check ファンド募集概要

ファンドの概要を表にまとめました。

利回り3.0%は過去のFANTAS check案件の中でもやや低め、運用期間182日は短めの設定になっています。

コロナショックの影響はリスク予想が難しいですが、現在入居中のため、少なくともインカムゲインが得られるメリットがあります。

対象不動産の詳細

対象物件：ジェイパーク恵比寿Ⅲアルティマ　東京都渋谷区東3丁目16番10号

築年月　：2000年2月（築21年）

専有面積：22.63㎡（壁芯）

入居状況：入居中

各種不動産査定による安全性評価

ジェイパーク恵比寿Ⅲアルティマの査定額を当サイト独自の査定方法とAI査定とで比較検討します。

恵比寿駅周辺の売出価格から算出した独自査定

恵比寿駅から徒歩10分圏内の50㎡未満の中古区分マンションを対象として、販売価格から査定額を算出しました。

その結果、ジェイパーク恵比寿Ⅲアルティマの当サイト独自の査定は㎡単価=118.8万円、査定額=2689万円になりました（専有面積22.63㎡）。

ReTechを活用したAI査定

ジェイパーク恵比寿ⅢアルティマのAI査定額をファンド総額・募集額と比較します。

無料で使えるAI査定サービスについては下記記事をご参考にしてください。

今回はPRICE MAP（https://www.homes.co.jp/price-map/）、SRE不動産（https://sre-realestate.com/uri/mansion/）、マンションマーケット（https://mansion-market.com/satei）の査定結果を採用しました。

今回の3つの査定の平均値は㎡単価118.8万円、価格2688万円となり、当サイト独自査定の結果とほぼ同一査定額となりました。

表面利回りの推定

ジェイパーク恵比寿Ⅲアルティマの募集賃料を調査した結果、2部屋の賃貸募集があり、賃料㎡単価の平均は4912円/㎡です。

本ファンドの対象住戸は22.63㎡なので、推定賃料は11.1万円/月となり、表面利回りは次のように計算されます。

築21年ということを考えると、出資総額に対する表面利回りが5.0%くらい欲しいところですが築20年程度の周辺マンションの利回りも5%を切るものが多いため、相場と同等と考えます。

会員情報のため具体的な数字は出しませんが、実際の賃料は上記推定賃料よりも安いため、利回りもより低い点は注意が必要です。

立地と最寄駅の利便性調査

ジェイパーク恵比寿Ⅲアルティマの周辺環境を調査しました。

周辺の生活利便施設と最寄駅

スーパーマーケット、コンビニエンスストア、ドラッグストアなどの生活利便施設と最寄駅を調査しました。

徒歩5分圏内にコンビニ、スーパー、ドラッグストアがあり買い物の利便性は非常に高いといえます。

最寄駅はJR山手線・埼京線・東京メトロ日比谷線 恵比寿駅 徒歩 3分と魅力的な駅近物件です。

恵比寿駅（JR・東京メトロ合計）の2018年の1日あたり乗車人員数は206,726人、10年前比は111.5%と大幅に増加しています。

恵比寿駅からは東京駅まで乗り換えなし約25分、品川駅まで乗り換えなし約10分、新宿駅まで乗り換えなし約10分と各主要駅に乗り換えなし・30分以内でアクセス可能です。

JR2路線に加えて東京メトロを利用できるため、選択肢が広く、非常に優れた交通利便性を有します。

住みたい街ランキング2位の恵比寿駅

SUUMOが提供する住みたい街ランキング2020関東版（https://suumo.jp/edit/sumi_machi/2020/kanto/）において、恵比寿駅は堂々の第2位にランクインしています。

2019年：2位、2018年：2位、2017年：2位、2016年：1位と常に高いランキングを維持しており、今後も賃貸需要が高い街と考えることができます。

まとめ

FANTAS check PJ-86号 渋谷区レジデンスファンドの調査結果は以下のようになりました。