CREAL 上野オフィスプロジェクトとは
2020年11月10日20:00募集開始のCREAL新規ファンドは上野オフィスプロジェクト は元ホステルをオフィスにコンバージョン（用途変更）するプロジェクトです。
ファンド内容、立地、運営者、テナント契約などを調査してメリットとデメリットをわかりやすくまとめます。
メリット
- CREALの中では比較的高い劣後出資比率 → 約15%
- テナントの確保 → 賃借人は（株）ブリッジ・シー・エステート、グループ会社が入居
- オフィス拠点として適した立地 → 各種鉄道路線に好アクセス
- セットアップオフィス → 初期投資不要・コロナ対策などの付加価値
- 出資者特典 → 物件名称の公募、内覧会
- 2周年キャンペーン → 30万円以上の出資で
1%→ 2%キャッシュバック
デメリット
- 初回配当は2021年3月 → 約5ヶ月間、配当がない
- 改修前である → 不測の事態により改修工事が予定通り終了しない可能性
管理人の評価
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ファンドの概要
上野オフィスプロジェクトの募集概要は以下のとおりです。
⭐︎ 募集期間：2020/11/10 20:00〜 11/25 20:00
| 募集金額 | 4億6500万円 |
| 優先：劣後 | 85.2：14.8 |
| 想定利回り | 4.0% |
| 初回配当日 | 2021 / 3 / 31 |
| 運用期間 | 24ヶ月（2022/11/30まで） |
| 最小投資額 | 1万円 |
募集額4.6億円超（ファンドの総額は5.4億円超）の大型案件で、CREALがファンド総額の約15%を劣後出資します。
想定利回り（年利）は4.0%、劣後出資比率が約15%と高めの設定ですが、初回の配当日が2021年3月31日と約5ヶ月間は配当がない点に注意が必要です。
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オフィスとしての適性
上野オフィスは東京都台東区東上野2丁目に所在し、複数の鉄道駅とのアクセスが良好な優れた立地です。
- 東京メトロ銀座線、日比谷線「上野」駅徒歩約4分
- JR「上野」駅徒歩約6分
- 徒歩10分圏内の駅：京成上野、上野広小路、上野御徒町、御徒町、新御徒町、仲御徒町、稲荷町
上野オフィスプロジェクトのメリット
上野オフィスプロジェクトのメリットを列挙しました。
劣後出資比率15%で安全性確保
CREALのファンドは優先劣後システム（下記メモ参照）を採用しており、劣後出資比率が10%程度のものが多いですが、本ファンドは約15%に設定されています。
これは元本毀損のリスクを低減するもので、ファンドの安全性を評価するのためには要チェックの項目です。
優先劣後システムは、投資家を優先出資者、運営会社を劣後出資者とし、利益が減少した場合であっても、まずは劣後出資者の配当金から減らしていくため、一定割合の損失までは投資家の配当金に影響しない仕組みです。
また、売却価格が出資総額を下回った場合でも、損失が劣後出資者の出資範囲内であれば、投資家の元本に影響しません。
なお、ファンドの最低成立優先出資額は3億円であり、出資額（優先出資額）が4億6500万円 に満たなかった場合は、劣後出資を出資総額である5億4600万円まで増額するため、さらに劣後出資比率が高くなる可能性があります。
テナントの確保
本プロジェクトは元ホステルをコンバージョンして新しくオフィスとするため、テナントを探す必要があり、仮にテナントを見つけても賃貸借契約を解約してしまう空室リスクが存在します。
賃借人として（株）ブリッジ・シー・エステートと10年間の定期賃貸借契約を締結する予定となっているため、本ファンド運用期間中（〜2022年11月30日）は安定的な収益が得られます
テナントにはファンドの営業者である（株）ブリッジ・シー・キャピタルを初めとするブリッジ・シー・グループが入居予定となっており、コンバージョン完了後（2021年2月予定）から稼働する予定です。
セットアップオフィスの付加価値
セットアップオフィスとは予め内装工事が行われているオフィスのことを指します。
初期コストがかからず、自分で構築するオフィスに比べ使い勝手がよく、デザインが工夫されているという付加価値により、一般的なオフィス賃料と比較して高い賃料が期待できます。
CREALが調査した事例では、既存オフィスに比べてセットアップ後は約7,000～8,000円/坪程度賃料が上昇する効用がみられています。
また、コンバージョン工事はアフターコロナ/ウィズコロナを見据えた新しい働き方に対応したワークプレイスを提供する予定です。
既存のホテルの高いデザイン性を活かし、1階カフェの活用、オンライン会議の常態化を念頭に置いた柔軟なスペースの活用など、ハイブリッドなオフィス工事が実施されます。
出資者特典とキャンペーン
このプロジェクトの投資家から物件名称を公募する予定であり、本物件完成後の内覧会も予定されるなど、出資者特典があります。
また、2周年キャンペーンとして、本プロジェクトの募集期間中に30万円以上の投資をすると、投資金額の1%相当額（上限1万円） → 2%相当額（上限なし）が2020年12月末日までに投資口座へ入金されます（2020年11月13日 キャンペーン内容更新）。
本ファンドの対象不動産は、第25号ファンドで運営中のQ Stay and lounge上野であり、25号ファンドの想定利回りは4.5%でした。
本ファンドは想定利回り4.0%と25号に比べて低くなっていますが、30万円以上出資することで1% → 2%のキャッシュバックがあり、運用期間が2年であることから単純に計算すれば利回り4.5%相当 → 5.0%相当になります。
また、最初の5ヶ月間配当がないというデメリットも12月末にキャッシュバックされる予定であるため配当がない期間をカバーできます。
上野オフィスプロジェクトのデメリット
多くのメリットがある一方で、上野オフィスプロジェクトにはデメリットもあると考えられます。
開発プロジェクトのリスク
本ファンドはホテルを新しくオフィスにするコンバージョン工事が行われます。
これには、改修請負会社の倒産、事故、自然災害などにより改修工事が予定通り完成しない、完成時期が遅れる場合、事業費用が増加する場合など、不測の事態により予定通りに事業が進まない可能性があります。
初回配当は5ヶ月後
初回配当は2022年3月31日を予定しており、ファンドの運用開始から約5ヶ月後まで配当が行われません。
コンバージョンの完成は2021年2月となっていることが理由です。
CREAL 新規ファンドのポイントまとめ
CREALの新規ファンドのポイントをまとめました。
- 劣後出資比率約15%はCREALの中では比較的高い
- （株）ブリッジ・シー・エステートが賃借人でありグループ会社がテナント入居
- 各種路線に好アクセスでオフィス拠点として適した立地
- 初期投資不要・コロナ対策などの付加価値があるセットアップオフィス
- 物件名称の公募、内覧会といった出資者特典、30万円以上の出資で1%キャッシュバック
- 初回配当は2021年3月 → 約5ヶ月間、配当がない
- 改修前である → 不測の事態により改修工事が予定通り終了しない可能性
コンバージョン案件という新しい取り組みであり、たくさんのメリットがあるのでデメリットを考慮した上で出資判断をしたいと思います（大型案件なので考える時間はあるはず）！