COZUCHI 中央区八丁堀 開発用地ファンドを調査

COZUCHI 中央区八丁堀 開発用地ファンドのポイント

COZUCHI が新規募集する中央区八丁堀 開発用地ファンドは、東京メトロ日比谷線 八丁堀駅から徒歩7分にある店舗・居宅を開発用地として運用するファンドです。予定利回り6%、運用期間12ヶ月、募集金額1億1700万円の大型ファンドであり、少し背景が複雑ですが経緯を含めて興味の持てる方にはおすすめです。

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ファンド概要と魅力

COZUCHI 中央区八丁堀 開発用地ファンドの対象不動産など概要をまとめました。

募集開始　2021年10月14日 19:00〜　抽選

ぐりーんりんく

募集額は1億円以上と小さくありませんが、COZUCHIのファンドは競争率が高いです！

ファンドの時系列

ファンドの募集開始から運用終了、償還までのステップは以下の通りです。

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1募集開始　　　　・・・2021/10/14（19:00）

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2募集終了　　　　・・・2021/10/18（13:00）

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3出資金締切　　　・・・2021/10/21

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4運用開始　　　　・・・2021/10/29

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5運用終了　　　　・・・2022/10/28

中央区八丁堀 用地開発ファンドのポイント

中央区八丁堀 用地開発ファンドは東京メトロ 日比谷線 八丁堀駅から徒歩7分にある古家付き開発用地を投資対象としています。

本物件は権利関係が複雑なため買手がつかず割安な価格となっていましたが、弁護士等と権利関係を精査した結果、開発用地として案件化することが可能と判断されました。

権利関係

本物件の複雑な権利関係は、親族であるA氏とB氏が所有していたことに端を発します。

A氏は土地の100%及び建物の約50%、B氏は建物の残り約50%のみを所有していたため、B氏はA氏から土地を借りているということになりますが、A氏はB氏が親族ということもあり、土地の賃料等の支払いは免除していました。B氏は借地権を有しているわけでも、賃貸料を支払っているわけでもなかったため、使用貸借契約により土地を利用し所有する建物に居住している状況でした。

約9ヶ月前B氏が亡くなったため建物の相続が発生しましたが、建物を相続したB氏の子供たちは相続放棄などは行いませんでした。その結果、土地を所有していないため建物を取り壊し更地としてA氏に土地を返却しなければならなくなりましたが、履行されていないという状況です。

割安な価格での取得

土地を100%所有するA氏は転居のために対象不動産を売却しようとしましたが、上述のように権利関係が複雑なため買手がつかず、割安な価格となっていました。

権利関係を整理して適法に処理できれば、更地化した上で開発用地として売却することが可能と判断し取得に至りました。

弁護士の見解

事業者であるTRIAD社の顧問弁護士からは、建物の撤去が進まない場合は法律的に建物の取壊し及び土地の返還を求めることができ、仮に裁判所への訴え等を起こした場合、訴えは認められる蓋然性が高いという見解を得ています。

紛争発生時の対応

建物の取壊し及び土地の引渡しは法律的に正しいと考えられますが、法定相続人（B氏の子供ら）がこれを拒否する可能性はゼロではありません。

この場合事業者は裁判所に訴えて解決することを考えておりますが、仮に訴訟となった場合は、ファンド運用期間中に本物件の売却が出来なくなる、あるいは、本ファンドの運用継続そのものが困難になることが想定されます。

これ対して、仮に訴訟となった場合は約款の定めに従い本ファンドの1号事業者であるTRIAD社が優先出資分を買い戻しすることを予定しており、リスク対策を講じています。

＞＞ COZUCHIの特徴とメリットは？事業者の調査記事はこちらから

優先劣後構造の採用

中央区八丁堀 用地開発ファンドは営業者が劣後出資をする優先劣後構造を採用しており、優先出資82.4%、劣後出資17.6%の比率です。そのため、予定していたよりも低い売却額になったとしても、まずは劣後出資分から損失が確定していきます。

売却活動と想定利回り

対象不動産が所在するエリアは、大型のタワーマンションやワンルームマンションなど活発な開発が行われています。最寄駅であるJR京葉線 八丁堀駅から東京駅までは電車で約2分という魅力的な立地です。

丸の内、銀座エリアへもアクセスが極めて便利でありスーパー等の生活に必要な施設も充実しているため、単身者やDINKS向けのマンションを開発するデベロッパーへの売却を想定しています。

本ファンドの予定分配率はインカムゲイン0.1%＋キャピタルゲイン5.9%です。売却価格次第で下記のようなキャピタルゲインの配当が期待されます。（本ファンドではキャピタルゲインが出た場合、その25%相当額を上限を設けることなく配当します）

引用元：COZUCHI 中央区八丁堀 開発用地 概要

COZUCHIの配当ポリシー

COZUCHIでは、キャピタルゲインを一定の分配方針に基づいて上限なしに配当する方針を掲げており、中央区八丁堀 用地開発ファンドはキャピタルゲインの25％を優先出資者に配当します。

ただし、運用期間中に対象物件の売却が行われない場合には、インカムゲインのみの想定利回り0.1％を上限に配当が実施されます。

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対象不動産の立地調査

COZUCHI 中央区八丁堀 開発用地ファンドの対象不動産の最寄駅と周辺環境の調査を行いました。

最寄駅と利用状況

最寄駅は東京メトロ日比谷線 八丁堀駅 徒歩7分、JR京葉線 八丁堀駅も利用可能です。

東京メトロ八丁堀駅の2019年の1日平均乗車人員数は59,161人、利用者は5年前比113.8%、10年前比112.5%と大幅な増加傾向であり、賃貸マンションを建設したとすれば需要は高いと考えられます。

次に八丁堀駅から東京都内主要駅へのアクセスを調査しました（東京メトロ、JRどちらも利用できるとしています）。

乗り換え必要な駅が多いものの東京都内の主要駅に30分以内のアクセスが可能な立地です。中でも、東京駅へはわずか2分で到着します。

周辺施設と利便性

対象不動産周辺の生活利便施設を調査しました。

徒歩10分圏内にスーパー、コンビニ、大きな病院等が揃っており生活利便性は高いと考えられます。

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まとめ

COZUCHI 中央区八丁堀 用地開発ファンドはインカム＋キャピタルで6%、権利関係が複雑であったため割安に調達という点が魅力です。