COZUCHI 西麻布 一棟マンションファンド
COZUCHIが新規募集する西麻布 一棟マンションファンドは、港区西麻布4丁目に所在する広尾駅から徒歩7分の一棟マンションが対象不動産です。予定利回りはインカム1.5%＋キャピタル4.5%、バリューアップ等によるキャピタルゲインにも期待できる物件に注目です。
こんな方におすすめ
- COZUCHI の西麻布一棟マンションファンドの概要を知りたい
- 西麻布一棟マンションファンドの時系列を知りたい
- 対象不動産の魅力を知りたい
- 対象不動産の入手経緯や地価の変動を知りたい
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ファンド概要と魅力
COZUCHI 渋谷区西麻布 一棟マンションファンドの対象不動産など概要をまとめました。
2月7日 19:00〜2月14日 13:00まで（抽選）
| 対象不動産 | 一棟マンション |
| 住所 | 東京都港区西麻布4丁目 |
| 建物構造 | 鉄筋コンクリート造 5階建 |
| 土地面積 | 687.77㎡ |
| 延床面積 | 989.91㎡ |
| 募集額 | 7億円 |
| 予定分配率 | 6.0% |
| 運用期間 | 12ヶ月 |
| 優先劣後構造 | あり（劣後出資：11.4%） |
| 最低投資額 | 1万円 |
| タイプ | インカム1.5%＋キャピタル4.5% |
ファンドの時系列
ファンドの募集開始から運用終了、償還までのステップは以下の通りです。
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1募集開始 ・・・2022/2/7（19:00）
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2募集終了 ・・・2022/2/14（13:00）
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3出資金払込完了 ・・・2022/2/21
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4運用開始 ・・・2022/2/28
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5運用終了 ・・・2023/2/27
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6配当実施日 ・・・2023/3/28
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7最終配当・償還 ・・・2023/3/28
ファンドの魅力と経緯
本ファンドの魅力と組成するに至った経緯をまとめました。
歴史ある閑静な高級住宅街
対象不動産は東京メトロ日比谷線の広尾駅から徒歩7分、西麻布交差点から徒歩6分、西麻布エリアに所在する一棟マンションです。このエリアは芸能人が多く住む街、大人なお店が多い街など、特別感・高級感があるエリアです。
地価は直近10年で45%上昇しており資産価値が落ちにくいことを示しています。対象不動産に最も近い地価調査基準地港-3（港区西麻布3丁目）の地価は令和3年7月1日時点で179万円/m²、令和2年7月1日時点では177万円/m²であったことから、コロナ禍においても前年比101.1%となっています。
引用元：COZUCHI 西麻布 一棟マンション マーケット情報
相場より安い仕入れ価格
本ファンドの投資対象である土地と建物の所有権は共有名義になっています（共有持分：1万分の7574）。一般的に、共有名義の不動産は下記のような制約があるために相場価格より低評価になる傾向があります。
そのため、本ファンドの共有持分は相場価格から約38%ディスカウントされて仕入れられました。仮に、相場価格まで評価を高めることができれば、キャピタルゲインが期待できることになります。
共有持分とは共有者それぞれが持つ所有権の割合を指します。所有権を単独で持っている場合はその不動産を自由に処分できますが、共有名義の不動産では以下のようにできること・できないことがあります。
- 共有持分自体の売買：自由に売買可能
- 共有名義の不動産の売買：共有者全員の承諾が必要
- 共有物分割：共有関係の解消が可能
3つ目の「共有物分割」の方法は、土地を例にすると以下の３パターンがあります。
- 現物分割：土地を文筆してそれぞれの持分に応じて土地を所有
- 換価分割：共同で土地を売却し、その代金を持分に応じて分割
- 代償分割：共有者に共有持分相当の金銭を支払って、土地を単独所有する
本ファンドでも3つのパターンで出口戦略を立てています。
3つの出口戦略
本ファンドの出口戦略として3つのシナリオが準備されています。
シナリオ①-1 賃料改善による負けない物件へのバリューアップ
投資対象の共有持分は土地の価格としては38%ディスカウントで仕入れることができましたが、賃料ベースの利回りは低い（家賃が安い）状況でした。この理由は複数人いた共有持分の前所有者が自己利用等しており、賃料設定は相場よりもかなり割安であったことでした。
そこで、新たな入居者を相場の賃料に近づけて募集することで収益物件として大きく収益性が改善される見込みです。 →現況に比べ約2倍ほどの賃料収入となる見込み。
シナリオ①-2 バリューアップ後、収益物件として売却
上記のバリューアップが成功すれば、本物件は共有持分ではあるものの立地の良さと改善された収益性の高い物件として売却が可能となります。また、本物件が共有持分の約8割と持分が多いため、不動産デベロッパー等が将来的に物件全体を取得して新たな開発をするというシナリオで購入ニーズがあります。
COZUCHIによれば、表面利回り5%台であれば共有持分のまま売却可能であり、その場合は本ファンド想定利回り年6%は確保できる見込みです。バリューアップ後は希少性があり高い収益性もあるため、他社への売却ではなくTRIAD社が買い取る意向を持っているため、売り先に困る可能性も小さくなります。
シナリオ② 交渉を進め物件を一体として売却
本ファンドの投資対象は全体約205坪の土地及び建物の共有持分であり、その割合は約8割です。 共有名義の不動産は利用や処分に制限があるため、資産価値は相場価格よりも低下する事となります。
そのため、物件全体を一体として売却することが利益の最大化に繋がります。 現在、残りの共有持分約2割の所有者（2名）とも協議中であり、そのうち1名に関してはすでに交渉の最終フェーズに入っています。
共有物分割の手法である、残りの共有持分の買取もしくは共有持分の所有者と共同で売却することが可能となれば、本来の相場価格となるため本ファンドにおける想定利回りは年10%を超える予定です。
シナリオ③ 権利関係を明確にし、完全所有権として売却
共有持分の所有者との協議の上、物件全体を一体とするのではなく権利関係を明確化するために共有物分割請求（※）を行う可能性もあります。共有物分割請求を行い完全な所有権とすることで、共有持分のデメリットが解消され相場価格に近づけることができます。完全所有権となった場合には表面利回り4%後半での売却が可能となると考えており、その際の想定利回りは年7.5%程度が見込まれます。
※共有物分割請求とは、不動産所有者のうちの一人が残りの不動産所有者に対して「不動産を自分一人の名義にさせて欲しい」と申し出る行為のひとつ。 法的に強制力があるため、他の共有者は共有状態の解消のために動く必要がある。
※昨今の共有物分割請求は基本的に分割が認められる傾向にありますが、状況によっては訴訟となる可能性がある。→訴訟となった場合には投資家の安全性を優先し、TRIAD社が当該評価見込額での買取を予定。
※TRIAD社が本物件を買い取った後、共有物分割請求が完了したら本物件の新たなファンドを組成する予定。その際には本ファンドに出資した投資家は優先出資枠の設定を行う予定。
優先劣後構造の採用
COZUCHI 西麻布一棟マンションファンドは営業者が11.4%出資をする優先劣後構造を採用しています。そのため、予定していたよりも低い売却額になったとしても、まずは劣後出資分から損失が確定していきます。
「優先劣後構造」とは、ファンドの運用結果が赤字に終わった場合でも、まずは劣後出資者（事業者）に対して損失を負担させ、劣後出資者の出資負担額を超えてしまう損失額についてのみ、優先出資者（投資家）が損失を負担する構造を言います。
本ファンドではファンド総額約7億9000万円のうち約9000万円分を事業者が劣後出資することで、対象不動産の元本価値が下がってしまった場合でも、投資家の出資元本が毀損するリスクは低く抑えられています。
COZUCHIの配当ポリシー
COZUCHIでは、対象不動産を運用期間中に売却できキャピタルゲインがあった場合は、一定の分配方針に基づき上限なしに配当するという方針をとっています。板橋区下赤塚 一棟マンションファンドはキャピタルゲインの25%が配当される可能性があるという魅力的なファンドになっています。
ただし、対象不動産の売却が行われなかった場合にはインカムゲインのみの配当（上限1.5%）になります。
＞＞ COZUCHIの特徴とメリットは？事業者の調査記事はこちらから
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いつでも換金可能
投資期間中に万が一現金が必要となった場合は、マイページの換金申請から手続きをすることでいつでも換金可能です（換金手続きには事務手数料3～5.5%がかかりますので最終手段と考えた方が良いと思います。）。換金金額は出資金額を基本としつつも、換金申請時の公正な価格となります。
対象不動産の立地調査
COZUCHI 西麻布 一棟マンションファンドの対象不動産の最寄駅の調査を行いました。
引用元：COZUCHI 西麻布一棟マンションファンド付概要
最寄駅と利用状況
最寄駅は東京メトロ日比谷線 広尾駅 徒歩7分です。
広尾駅の2019年の1日平均乗車人員数は62,588人であり、5年前比106.3%、10年前比110.6%と大幅な増加傾向となっています。次に広尾駅から東京都内主要駅へのアクセスを調査しました。
| 行き先 | 乗換回数 | 所要時間 |
| 東京駅 | 1回 | 20分 |
| 品川駅 | 1回 | 25分 |
| 新宿駅 | 1回 | 30分 |
乗り換え必要ではありますが東京都内の主要駅に30分以内のアクセスが可能な立地です。
まとめ
COZUCHI 西麻布一棟マンションファンドのポイントをまとめました。
ポイント
- 予定利回り6.0%、運用期間12ヶ月
- 優先劣後構造を採用し、元本毀損のリスクを低減
- 共有名義のため処分方法の制限あり→複数のシナリオを準備
- 賃料の適正化によりバリューアップすればキャピタルゲインも狙える物件
- 想定を上回るキャピタルゲインが出た場合には利回りUPの可能性あり