property+ Branche桜山Ⅲファンド3の魅力

property+（プロパティプラス）Branche桜山Ⅲファンド3のポイント

不動産クラウドファンディング「property+（プロパティプラス）」の新規ファンド Branche桜山Ⅲファンド3の対象不動産は愛知県名古屋市昭和区に所在する2019年10月築の賃貸マンションです。対象不動産の立地・家賃の調査を行い、結果をまとめました。

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ファンド募集概要

property+（プロパティプラス）Branche桜山Ⅲファンド3の概要をまとめました。

ファンドの時系列は以下の通りです。

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1募集開始　　　　・・・募集中

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2募集終了　　　　・・・2021/8/25（23:59）

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3運用開始　　　　・・・2021/9/7

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4第1回配当  　　　・・・2021/10

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5第２回配当　　　・・・2022/4

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6最終配当・償還　・・・2022/9

ファンドの特徴

ファンドは優先・劣後方式を採用し、優先出資：劣後出資＝96：4と元本毀損リスクの低減が図られています。他のファンドの劣後出資比率は10〜20%が主流であるため、本ファンドの劣後出資比率は小さく感じます。

しかし、本ファンドは

• 家賃収入を配当原資としており、対象不動産の売却益を運用利回りに見込んでいない
• 築2年の築浅物件であるため価格の下落が起こりにくい
• 自社開発物件であるため収益見込みを正確に評価できる

という特徴があるため、劣後出資比率が小さいことは大きなリスクにはならないと考えます。

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特許工法 10-4(TEN-FOUR)CUBE

対象不動産は、株式会社リビングコーポレーションが開発した物件で、特許工法10-4(TEN-FOUR)CUBEにて建築されています。この工法には

• 鉄筋コンクリート（RC）壁式工法：壁式構造を採用することにより、非常に堅固な耐久力で地震力を受け止めることができる
• 賃料収入33％アップ：高さ10ｍの建物において、一般的な工法では3階建になるところを4階建を実現し、賃料収入がアップ
• 維持管理コストの削減：エレベーター・バルコニーを設置せず、配管を短縮する等の独自工法により、メンテナンスコストを削減

というメリットがあります。

夢応援不動産

本ファンドでは、社会貢献の一環として「夢応援不動産プロジェクト」を実施します。

これは、希望する入居者に将来の夢を宣言してもらい、退去時に進捗を報告することを条件に、当初一時金として、礼金や賃料の値引きという位置づけで3万円程度の応援金を支給するものです。また、ひと月1時間程度まで無料で人生相談や人脈提供を行って夢の実現を支援します。

概略ではありますが投資家への報告もあるそうなので、良い報告が聞けるかもしれません。

対象不動産の詳細

対象不動産の基本的事項の確認と周辺相場から価格査定を行います。

※本ファンドが運用するのは全34室のうち14室で、現時点では全て入居中となっています（2021年7月20日現在）。

対象不動産査定による評価

対象不動産の価値について路線価の変化や家賃収入の表面利回りについて検討していきます。

相続税路線価の変化

Branche桜山Ⅲが接する道路の路線価の変化は以下の通りです。

2017年から毎年上昇を続けており、評価の高まっているエリアであると推測できます。

現在の賃貸状況

本ファンドで運用されるのはBranche桜山Ⅲの全34室のうち14室であり、2021年7月20日現在、満室稼働中です。

Branche 桜山IIIファンド3  契約成立前交付書面によれば、賃料の合計は月額972,750 円であるため、表面利回りは

募集額2億3405万円万円に対して5.0%、出資総額2億4384万円に対して4.8%

となります。

単純な計算では稼働率が70%以上であれば、想定利回り3.5%を賃料収入のみから得られる計算です。1室のみの運用では空室になった場合の賃料収入がゼロになってしまいますが、14室を運用することで空室が発生した時のダメージを分散できます。

立地と周辺環境調査

対象不動産の周辺施設と最寄駅の利用状況を調査しました。

最寄駅＝桜山駅の利用状況

最寄駅は地下鉄 桜通線 桜山駅 徒歩6分です。

桜山駅の2019年の乗車人員数は12087人、5年前比104.1%、3年前比97.9%とほぼ横ばい傾向ですが、10年前に比べると約120％に増加していることから、駅周辺の賃貸需要は高いと考えられます。

桜山駅から名古屋周辺の主要駅へのアクセスは以下の通りです。

愛知県内の利用者が多い上位３駅まで全て30分以内、名古屋駅には乗り換えなし20分のという優秀なアクセスが特徴です。※JR名古屋駅と名鉄名古屋駅は同じ駅と考えた時の上位3駅です。

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周辺施設と利便性

Branche桜山Ⅲ周辺の生活利便施設を調査しました。

スーパー、コンビニ、病院、ドラッグストアなど生活利便施設が多数あり、大学も複数のキャンパスがあることから賃貸需要は高いと考えられます。

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まとめ

Branche桜山Ⅲの調査結果をまとめました。

• 優先出資：劣後出資＝96：4で元本毀損リスクを低減
• 対象住戸14戸で空室リスクを分散
• 2019年10月築の築浅・鉄筋コンクリートマンション
• 最寄駅の利用者は10年前比で大幅増加中、近年は横ばい傾向
• 最寄駅からは愛知県内の主要駅へ30分以内でアクセス可能