COZUCHI 渋谷区神泉エリア 開発プロジェクトを調査

COZUCHI初の開発案件 渋谷区神泉エリア 開発プロジェクト

COZUCHIが新規募集する渋谷区神泉エリア 開発プロジェクトは、10月末までホテルとして営業していた物件を開発用地として運用するファンドです。利回りはインカム0.1%＋キャピタル5.4%、高層物件用の開発が可能な立地が魅力です。

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ファンド概要とリスク対策

COZUCHI 渋谷区神泉エリア 開発プロジェクトの対象不動産など概要をまとめました。

11月3日 19:00〜11月15日 13:00まで（抽選）

ぐりーんりんく

抽選方式で募集されますので、締め切りまでに登録を完了しましょう。時系列は以下の通りです！

ファンドの時系列

ファンドの募集開始から運用終了、償還までのステップは以下の通りです。

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1募集開始　　　　・・・2021/11/3（19:00）

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2募集終了　　　　・・・2021/11/15（13:00）

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3出資金払込完了　・・・2021/11/22

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4運用開始　　　　・・・2021/11/29

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5運用終了　　　　・・・2022/5/28

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6配当実施日　　　・・・2022/6/27

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7最終配当・償還　・・・2022/6/27

ファンド組成の背景と仕組み

本プロジェクトの対象不動産は10月末まで5階建てのホテルが営業されていました。今後は必要な手続きを経て建物を解体し、建物を造るために必要な建築確認等の各種許認可を取得して着工できる状態にするまでのフェーズ①と（ここまでが本プロジェクト）、開発用地として活用し、建物を造った後リーシングを行うフェーズ②に分かれています。

フェーズを分ける理由

不動産開発資金の使い道は「土地の購入」と「建物の建築」の2つに分かれます。

開発プロジェクトは土地を仕入れて既存建物を解体して更地とし、各種許認可を取得する期間と、そこに建物を建築する期間に分けることができます。土地の購入資金は土地購入時に必要ですが建築資金はその時点では必要ではないため、2つの資金を同時に優先出資として募集してしまうと建物を建てるまでの間は建築資金が使われないにもかかわらず優先出資分への配当が発生するということになり、全体の事業コストが上昇するというデメリットがあります。

引用元：COZUCHI 渋谷区神泉エリア　開発プロジェクト概要

COZUCHIではキャピタルゲインの一定割合を投資家に上限無く配当することを掲げているため、事業コストを可能な限り抑えることでより多くの配当がなされるというメリットがあります。

このような理由により、本開発プロジェクトはフェーズ①②の2段階で募集が実施されます。

フェーズ①の仕組み

フェーズ①は、建物を解体し開発に必要な許認可を取得することが目的となります。

許認可を取得した段階で不動産デベロッパーから更地での購入ニーズが高まります。許認可を取得してある土地は即座に開発をスタートできるメリットがあるため高評価となる可能性があり、この段階での売却が投資効率の最大化となると判断された場合は売却を行ってプロジェクトが完了します。

したがって、不動産ディベロッパーに売却が決定した際は想定利回りを上回るキャピタルゲイン配当が期待できます。

一方、不動産ディベロッパーに売却されなかった場合は、フェーズ①運用期間終了時に、建築確認等の各種許認可を取得済みの土地としての評価額で事業者であるTRIADが本物件を買い取ることを予定しており、その評価見込額から想定利回り5.5%が算出されています。

フェーズ②の仕組み

本プロジェクトの開発用地は80坪以上の大きさがあり、神泉駅、渋谷駅徒歩圏内の好立地エリアにおいてこのような面積の土地は希少性が高くなります。

渋谷エリアは再開発が活発に行われており、オフィス供給も進んでいることから住宅の需要も高まっています。また、現時点では参考パースのような9階建ての新築物件が計画されており、このエリアには現在あまり見られない高層物件となります。収益性も高くなることが期待されることから、富裕層の投資家や長期保有目線の不動産業者など様々な売却先が候補になり得ます。

引用元：COZUCHI 渋谷区神泉エリア　開発プロジェクト概要（参考パース）

優先劣後構造の採用

COZUCHI 渋谷区神泉エリア 開発プロジェクトは営業者が8.3%出資をする優先劣後構造を採用しています。そのため、予定していたよりも低い売却額になったとしても、まずは劣後出資分から損失が確定していきます。

なお、本プロジェクトは募集額5.5億円という大型案件であるため、募集金額に満たない場合は事業者であるTRIAD社が追加で劣後出資を行ってファンド成立させ、劣後出資比率をあげることで投資家の安全性を高める予定です。

COZUCHIの配当ポリシー

COZUCHIでは、対象不動産を運用期間中に売却できキャピタルゲインがあった場合は、一定の分配方針に基づき上限なしに配当するという方針をとっています。渋谷区神泉エリア 区分店舗ファンドはキャピタルゲインの15%が配当される可能性があるという魅力的なファンドになっています。

いつでも換金可能

投資期間中に万が一現金が必要となった場合は、マイページの換金申請から手続きをすることでいつでも換金可能です（換金手続きには事務手数料3～5.5%がかかりますので最終手段と考えた方が良いと思います。）。換金金額は出資金額を基本としつつも、換金申請時の公正な価格となります。

ぐりーんりんく

万が一の事態に対応できるよう、投資は余裕資金でおこないましょう！

＞＞ COZUCHIの特徴とメリットは？事業者の調査記事はこちらから

対象不動産の立地調査

COZUCHI 渋谷区神泉エリア 開発プロジェクトの対象不動産の立地と周辺環境の調査を行いました。

立地調査（公示地価）

対象不動産に最も近い地価調査基準地（都）渋谷5‐10は、長く地価の上昇傾向が続いています。

引用元：COZUCHI 渋谷区神泉エリア　開発プロジェクト マーケット情報

最寄駅と利用状況

最寄駅は京王井の頭線 神泉駅 徒歩3分ですが、JR山手線 渋谷駅 徒歩8分とこちらも十分徒歩で利用可能です。

神泉駅の2019年の1日平均乗車人員数は5,257人であり、5年前比105.0%、10年前比117.2%と大幅な増加傾向となっています。次に神泉駅から東京都内主要駅へのアクセスを調査しました。

乗り換え必要な駅が多いものの東京都内の主要駅に35分以内のアクセスが可能な立地です。また、渋谷駅から出発すれば乗り換えなしで各駅に到着します。

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まとめ

COZUCHI 渋谷区神泉エリア 開発プロジェクトのポイントをまとめました。