COZUCHI 銀座 EXITファンドⅡ を調査

COZUCHI 銀座 EXITファンドⅡ のポイント

COZUCHIが新規募集する銀座 EXITファンドⅡ は、売買契約締結済みの物件（中銀カプセルタワービルの区分25戸）を対象不動産とするファンドです。ファンドの出口戦略が明確であり、短期・高利回りが魅力のEXITファンドを紹介します。

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ファンド概要と魅力

COZUCHI 銀座 EXITファンドⅡ の概要をまとめました。

2022年3月14日 19:00募集開始（抽選）

銀座 EXITファンドⅡ の対象不動産はすでに売買契約を締結しています。そのためキャピタルゲインがほぼ確定しており、リスクが小さいファンドといえます。

EXITファンドの魅力

EXITファンドとは、すでに売却契約を締結した事業完了間際のタイミングで募集を行うファンドです。すでに事業収支も確定しており、キャピタルゲイン重視型でありながら、より正確にリスクや利回りを提示することが可能なため、投資家サイドも安心して投資できる設計となっています。

EXITファンドのイメージ

EXITファンドと一般的なファンドを比べたイメージ図は以下のようになります。

引用元：COZUCHI 銀座EXITファンドⅡ 概要

EXITファンドでは「運用＆売却活動」が終わった段階でファンドを募集するため

1. 売却先が見つからないリスクが抑えられる
2. より正確にリスクや利回りを提示できる
3. 決済日の予定が決まっている（早期決済あり）

というメリットがあります。

対象不動産の売買契約書の概要は下記のようになっています。

本契約は手付金を受領しておらず手付解除期日の設定がないため、買主からの売買契約解除はないという特徴があります。そのため、2022年6月27日の決済日（最終期日）を待つファンドとなっています。

引用元：COZUCHI 銀座EXITファンドⅡ 概要

＞＞銀座 EXITファンド（第1弾）の調査記事はこちら

優先劣後構造の採用

銀座 EXITファンドⅡ は営業者が10%出資をする優先劣後構造の採用を予定しています。そのため、何らかのアクシデントが発生して売買契約よりも低い売却額になったとしても、まずは劣後出資分から損失が確定していきます。

売買契約済みのEXITファンドであるため元本既存のリスクは小さいのですが、優先劣後を採用してさらに安全性を高めています。

高い利回り

本ファンドはインカムゲイン0.1%、キャピタルゲイン9.9%の合計10%（年利換算）を分配する予定です。一般的な不動産投資クラウドファンディングの利回りは3〜7%程度であるため、本ファンドの予定利回り10%は高利回りであるといえます。

＞＞ COZUCHIの特徴とメリットは？事業者の調査記事はこちらから

対象不動産の立地調査

銀座 EXITファンドⅡ の対象不動産は中銀カプセルタワービルの区分所有25戸です。第1弾のEXITファンドとあわせて50戸になります。

引用元：COZUCHI 銀座EXITファンドⅡ 概要

ご存知の方も多いと思いますが、中銀カプセルタワービルは建築家の黒川紀章がデザインし、1972年に竣工した11階建てと13階建てのツインタワーです。一つ一つが区分所有である140個のカプセルを組み合わせており、メタボリズム思想の建物として有名です。

老朽化のため今後をどうするか議論の結果、2021年3月に敷地売却が決定し、現在は住人の退去と区分所有のカプセル売却が進められています。

引用元：COZUCHI 銀座EXITファンド概要

黒川設計事務所と正式協定

COZUCHIを運営するLAETOLI社は前回ファンド募集時より、中銀カプセルタワービルのカプセル部分を保存し後世に残すことについて検討しており、2021年12月20日に黒川紀章建築都市設計事務所とデジタルにて保存に取り組む協定を正式に締結しました。

この協定により、黒川紀章建築都市設計事務所からオリジナルな図面等の様々なデータが提供され、デジタル保存においてLAETOLI社が独自に取り組むことになります。

→詳細はこちら：https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000010.000036894.html

ぐりーんりんく

取り組みの内容については現在協議中で、詳細は後日プレスリリースがあるとのことです！

最寄駅と利用状況

最寄駅はJR山手線・京浜東北線 新橋駅 徒歩7分です。それ以外に東京メトロ日比谷線 東銀座駅 徒歩8分、ゆりかもめ・都営大江戸線 汐留駅 徒歩8分も利用可能です。

JR新橋駅の2019年の1日平均乗車人員数は278,334人であり、利用者は5年前比109.6%、10年前比112.2%と大幅増加傾向です。

次に新橋駅から東京都内主要駅へのアクセスを調査しました。

新橋駅については説明するまでもありませんが、東京都内の主要駅に30分以内のアクセスが可能で利便性が高い立地です。

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まとめ

COZUCHI 新規ファンド 銀座 EXITファンドⅡ は10%という高い利回りでありながら、すでに事業収支が確定しているため正確な利回りの提示が可能でリスクも限定的であることが魅力です。