Jointo α アルファアセットファンド福岡天神第3回を調査

Jointo α 福岡天神3回ファンドのポイント

Jointo αから5ヶ月ぶりにリリースされる新規ファンド（アルファアセットファンド福岡天神第3回）の対象不動産は福岡市博多区に所在するマンション、ウェルリバービュー天神です。対象不動産の評価額や立地を調査して2019年に募集された第1回ファンドとの比較検討を行いました。

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Jointo α 福岡天神ファンド概要

福岡天神第3回ファンドの概要を表にまとめました。対象不動産は2019年9月に第1回、2021年2月に第2回ファンドが募集されています。利回り3.8%は過去2回と同じ、優先・劣後出資比率も過去2回と同様に優先出資：劣後出資＝70：30となっています。

劣後出資比率30%は最近の不動産クラウドファンディングの中では高い比率であり、元本毀損のリスクは小さいと言えます。

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対象不動産の詳細

対象物件：ウェルリバービュー天神（区分）

所在地　：福岡県福岡市博多区中洲中島町

築年月　：2006年3月（築17年）

床面積　：62.70㎡

専有面積：65.09㎡

月額家賃：138,300円（共益費、町会費込）

契約期間：2021年5月22日から2023年5月21日（途中解約あり）

不動産査定による安全性調査

ウェルリバービュー天神について様々な角度から評価額を調査し、2019年の第1回ファンドと比較しました。

ReTechを活用したAI査定

続いて、AI査定を利用してウェルリバービュー天神の査定額を算出しました。LIFULL HOME’Sが提供するPRICE MAP（https://lifullhomes-satei.jp/price-map/）を用いて査定額を調査しました。

2019年から3年が経過しましたが、査定額は113万円上昇したという結果になり、対象不動産の評価が上昇していることがうかがえます。本ファンドの物件価格は3000万円は2019年の第1回ファンド（2400万円）よりも高く想定されていますが、上記査定額の89.6%、募集額（優先出資額）2100万円は62.7%であり、査定額の面からも元本毀損のリスクは小さいと考えられます。

ウェルリバービュー天神の売り出し価格を調査

ウェルリバービュー天神は、現時点で1件の売り出しがありましたので、それぞれの㎡単価とそれを用いた65.09㎡価格を算出し、2019年10月時点の調査結果と比較しました。

※2019年10月の調査では4件の売出があり、その平均値を示しています。

2022年10月の売出価格は2019年と比べて848万円上昇しており、AI査定額よりもさらに評価が高くなっているという結果でした。

この4092万円に対して本ファンドの想定価格3000万円は73.3%、募集額（優先出資額）2100万円は51.3%に相当し、現在の売り出し価格に対してファンドの総額はかなり低い設定となっています。

相続税路線価による評価

ウェルリバービュー天神は東西2面が道路に接していますが、より高い路線価の東側道路の相続税路線価の変化を調査しました。

2018年から2022年まで毎年増加で推移しています。2020年以降はコロナ禍の影響で地価が下落したエリアもありましたが、このエリアでは上昇が止まっていません。2018年に比べて181.4%となっており、第1回ファンドで2400万円だった物件価格が3000万円になるのも納得の評価です。

立地調査

ウェルリバービュー天神の周辺施設を調査しました。

コンビニエンスストアから大型病院まで、ファミリー層にもDINKSにも嬉しい施設が近隣に存在し、生活利便性は高いと考えます。

最寄駅の利用状況

最寄駅は福岡市地下鉄 空港線・箱崎線 中洲川端駅 徒歩約7分で通勤通学に便利な好立地です。中洲川端駅の2019年1日平均乗車人員数は18,015人であり、5年前比116.6%、10年前比154.3%と大幅増加しています。

2019年の第1回ファンド募集時の調査では2017年1日平均乗車人員数は17,012人で、10年前比154.1%という結果でしたが、それから2年経過後も引き続き増加傾向を示しました。ただし、2020年はコロナ禍の影響を受けて利用者が大幅に減少しています。これからWithコロナの時代が来た時に駅の利用者がどの程度まで戻るのか注目していきたいと思います。

中洲川端駅から福岡県内の主要駅へのアクセスを調査しました。

中洲川端駅からは天神駅、博多駅、福岡空港駅まで乗り換えなし約10分以内という交通利便性においては抜群の立地と言えます。

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まとめ

Jointo α 福岡天神ファンドの調査結果は次の通りになりました。