FANTAS development PJ 第１号のポイント
FANTAS fundingの新規ファンド（FANTAS development）の対象不動産は板橋区に所在するマンション、（仮称）Precedent Hills NAKAITABASHIです。
最大の注目ポイントは劣後出資比率70%という業界初（？）の安全性です。
本稿ではファンドの概要と立地調査、賃料の推定から表面利回りの計算をしてdevelopment 1号ファンドを評価しました。
ポイント
- 優先出資：劣後出資＝30：70で元本毀損リスクを大幅に低減したファンド
- 東武東上線 中板橋駅 徒歩 3分の駅近物件で、東京の主要駅にアクセス可能
- 中板橋駅の乗降人員数は10年前比107%以上の増加傾向である
- VRパースや動画配信など不動産投資を実感できる仕組みを整備
注意
- 建物は完成していないので不測の事態があると運用に支障が出る
- 利回り3.0%と開発型としてはやや低い
管理人の評価
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FANTAS check ファンド募集概要
ファンドの概要を表にまとめました。
開発型ファンドとしてはやや利回りが低めの3.0%、運用期間363日は長めの設定になっています。
○ ファンドの概要
| 出資総額 | 4億9500万円 |
| 募集額 | 1億4850万円 |
| 募集開始日時 | 2020年10月21日 12：00 |
| 予定利回り | 3.0% |
| 運用期間 | 363日 |
| 最低投資額 | 1万円 |
○ 対象不動産の詳細
| 対象物件 | （仮称）Precedent Hills NAKAITABASHI |
| 住所（未定） | 東京都板橋区弥生町 |
| 築年月（予定） | 2021年7月 |
| 専有面積 | 624.55㎡ |
| 入居状況 | 建築中 |
ファンドの魅力
FANTAS development PJ 第１号の魅力をまとめました。
ファンドの安全性
このファンドの最大の魅力は、劣後出資が70%であることです。
従来のFANTAS Funding劣後出資比率は20%ですが、この場合は「対象不動産の売却額がファンド総額の80%未満であった場合、投資家の元本が毀損する」可能性があります。
対して今回は「対象不動産の売却額がファンド総額の30%未満にならなければ元本は安全」という意味になります。
絶対に起こらない、とは言えませんが、不測の事態がない限り安全性はかなり高いと考えます。
さらに、FANTAS fundingが公開している事業支出予測によれば、土地代は1億5300万円と募集額1億4850万円を上回ります。
仮に建物が建たないなどの事態になっても土地代だけで投資家の元本を補填できるくらいの安全性があります。
出典：FANTAS funding 物件／エリア情報（https://www.fantas-funding.com/customers/products/121）
開発状況をオンラインで確認できる
募集段階でVRパースが用意されており、建築予定地の現況と、マンションが建った状態を比べて見ることができますので、下記ページをご参照ください。
VRパース（FANTAS funding プロジェクト概要より）
また投資家が不動産投資を身近に感じることができるように、タイムラプス撮影による施工状況の動画配信が行われます。
さらに、竣工後には投資家を内覧会に招待するなど、「（仮称）Precedent Hills NAKAITABASHIに投資した」と実感できる仕組みを作っていることも大きな魅力です。
表面利回りの試算
（仮称）Precedent Hills NAKAITABASHIの賃料を推定するために、東武東上線 中板橋駅 徒歩10分圏内の新築マンションを検索し、新築5件の賃料から相場を推定しました。
| 月額家賃（円） | 駅徒歩（分） | 専有面積（㎡） | ㎡単価（円） |
| 79,000 | 7 | 18.94 | 4171 |
| 99,000 | 10 | 26.12 | 3790 |
| 97,000 | 7 | 26.44 | 3669 |
| 98,000 | 6 | 25.18 | 3892 |
| 96,000 | 2 | 25.36 | 3786 |
上記5件の平均月額賃料は3862円/㎡、ファンド対象物件の専有面積は624.55㎡であることから、月額賃料は241.2万円/月と推定されました。
ファンド総額は4億9500万円であることから、表面利回りは
100×(241.2×12)÷49500＝5.85%
と計算されます。
ただし、推定に用いた5物件の中板橋駅からの徒歩距離は平均6.4分であるため、徒歩3分の本物件はこの試算より高利回りになる可能性があります。
立地と最寄駅の利用状況
（仮称）Precedent Hills NAKAITABASHIの周辺環境を調査しました。
周辺の生活利便施設
スーパーマーケット、コンビニエンスストア、ドラッグストア、銀行などの生活利便施設を調査しました。
- セブンイレブン板橋弥生町店 徒歩1分
- ミニストップ 中板橋駅前店 徒歩2分
- スーパーTANAKA 中板橋店 徒歩3分
- サミットストア 板橋弥生町店（スーパー）徒歩5分
- どらっぐぱぱす 板橋弥生町店 徒歩3分
- きらぼし銀行 中板橋支店 徒歩2分
徒歩5分圏内にコンビニ、スーパー、ドラッグストア、銀行があり生活利便性は非常に高いといえます。
最寄駅と利用者の推移
最寄駅は東武東上線 中板橋駅 徒歩 3分と魅力的な駅近物件です。
中板橋駅の2018年の1日あたり乗降人員数は29,052人、10年前比は107.3%と増加傾向がみられます。
中板橋駅からは東京駅まで乗り換え1回約35分、品川駅まで乗り換え1回約45分、新宿駅まで乗り換え1回約20分と各主要駅に通勤可能なアクセスです。
東武東上線といえば、今年の10月末にホンダが費用負担することで話題になった「みなみ寄居駅」が新設されます。
中板橋からは遠いので通勤する人はいないと思いますが、路線の活性化は望むところです。
まとめ
FANTAS development PJ-1号 板橋区開発ファンドの調査結果は以下のようになりました。
- 優先出資：劣後出資＝30：70で元本毀損リスクを大幅に低減
- 東武東上線 中板橋駅 徒歩3分の駅近物件で、東京の主要駅にアクセス可能
- 中板橋駅の乗降人員数は10年前比107%以上の大幅増加中
- VRパースや施工状況の動画配信など投資を身近に感じさせる仕組み
- 開発方ファンドの利回り利回りとしてはやや低い3.0%
- 建物が完成していないため不測の事態が発生した場合には運用に支障リスクあり