プレファン8号ファンド（プレサンス難波フィネスト）を調査

プレファン8号ファンドを調査

プレファンの新規ファンド 8号 の対象不動産は2013年2月築の「プレサンス難波フィネスト」です。対象不動産周辺の地価調査・AI査定・売出価格の調査・周辺環境調査を行ない、ファンドの魅力と安全性評価を行いました。

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プレファンで詳細確認

ファンド募集概要

8号ファンド（プレサンス難波フィネスト）の概要をまとめました。

本ファンドは3/22以降に新規本会員登録完了した人だけで抽選を実施します。

【ファンド時系列】

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1募集開始（抽選）・・・2022/4/7（0:00）

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2募集終了　　　　・・・2022/4/20（23:59）

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3入金期限　　　　・・・2022/4/29（23:59）

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4運用開始予定日　・・・2022/5/12（0:00）

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5運用終了予定日　・・・2022/11/11（23:59）

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6分配日　　　　　・・・2022/12/31（23:59）

ぐりーんりんく

すでに募集が始まっています。新規会員登録者へのチャンスなのでご検討ください！

ファンドの魅力

ファンドは優先・劣後方式を採用して元本毀損リスクの低減が図られています。優先：劣後＝90：10となっているので仮に物件価格が低下したとしても10%未満であれば投資家の元本に影響はありません。

利回4.71%は不動産特定共同事業のファンドとしては標準レベルですが、物件が築10年と比較的新しいことを考慮すれば十分な利回りが確保されていると考えます。

プレファン公式

対象不動産の詳細

対象不動産の基本的事項の確認と路線価の変化を調査しました。

ぐりーんりんく

Osaka Metro 御堂筋線・四つ橋線大国町駅徒歩3分の駅近が魅力です！

相続税路線価による評価

プレサンス難波フィネストの前面道路について2017年〜2021年の相続税路線価の変化を調査しました。

2017年から2020年までは路線価が急上昇しており、変化率（上昇率）は155%にもなっています。2021年は2020年より下落しましたが、下落率は7%強にとどまり、2019年と比べると上昇しています。

コロナ禍にあって大阪都市部の路線価は急落したことを考えると、この程度の下落は心配しすぎることはないと考えています。

ReTechを活用したAI査定

プレサンス難波フィネストのAI査定額をファンド総額・募集額と比較します。無料で使えるAI査定サービスについては下記記事をご参考にしてください。

今回はPRICE MAP（https://www.homes.co.jp/price-map/）、マンションマーケット（https://mansion-market.com/satei）の査定結果を採用しました。

今回の2つの査定の平均値は㎡単価62.4万円・価格2642万円となり、査定額は8号ファンドの募集総額2220万円より422万円高い結果となりました。AI査定の結果から、本ファンドの元本毀損リスクは小さいと評価できました。

実際の売出価格の調査

プレサンス難波フィネストは調査時点で1部屋売出がありました。部屋の面積は異なりますが、㎡単価を算出し、それに本ファンドの対象不動産の専有面積42.37㎡をかけると、2475万円となりました。

この価格は8号ファンドの募集総額2220万円より255万円高い結果となり、実際の売出価格からも本ファンドの元本毀損リスクが小さいと評価できました。

立地と周辺環境調査

対象不動産の周辺施設と最寄駅の利用状況を調査しました。

最寄駅＝大国町駅の利用状況

最寄駅はOsaka Metro御堂筋線・四つ橋線大国町駅 徒歩3分です。

大国町駅の2019年の1日平均乗車人員数は16,743人、5年前比122.6%、10年前比145.0%となっており10年前から大幅に増加しています。

大国町駅から大阪府内の主要駅へのアクセスは以下の通りです。

大阪府内の主要駅へ乗り換え不要の優秀なアクセスです。

ぐりーんりんく

さすが御堂筋線沿線ですね！

周辺施設と利便性

対象不動産周辺の生活利便施設を調査しました。

徒歩5分圏内にスーパー、コンビニ、ドラッグストアがあり、病院や公共施設もあることから生活利便性は高いと考えられます。

まとめ

プレファン ファンド8号（プレサンス難波フィネスト）の調査結果をまとめました。