COZUCHI 湯島事業用地ファンドを調査

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COZUCHI 湯島事業用地ファンドのポイント

COZUCHIの新規ファンド湯島事業用地は、36億円を募集した「代々木公園事業用地ファンド」に次ぐCOZUCHI史上2番目の募集額（22億円）です。ファンド組成の背景、ファンドの安全性、対象不動産周辺の地価調査を行ってファンドの魅力を紹介します。

本ファンドは特別優先権が利用できるファンドで、特別優先枠と一般枠は募集日時が異なりますのでご注意ください。

特別優先権の説明はこちら ▼

特別優先権について

こんな方におすすめ

新規ファンド（湯島事業用地ファンド）の概要を知りたい
ファンドの時系列を知りたい
ファンドのメリットや魅力を知りたい
対象不動産の入手経緯や地価の変動を知りたい

Amazonギフト券プレゼントキャンペーン

COZUCHIでは総額120億円突破記念として新規投資家登録でAmazonギフト券2000円分をプレゼントするキャンペーンを実施中です（先着500名様限定）。

なお、本キャンペーンは対象メディア経由の申し込みに限られますので、下のバナーまたは「COZUCHIで詳細を確認」ボタンから投資家登録していただくようお願いいたします。

▼ キャンペーン詳細

【キャンペーン期間】 2022年8月1日〜2022年8月31日

【キャンペーン対象者】以下①②を満たした方が対象となります。

①キャンペーン期間内に対象メディア経由で投資家登録の申請を行った方（期限：2022/8/31までに投資家登録申請）

②審査を経て投資家登録完了（期限：2022/9/5まで（書類不備等があった場合はその修正・補完も含む））

※対象メディア経由で申込が確認できない場合はキャンペーン対象外となります。

※本キャンペーンは先着500名限定となります。応募が500名を超えた時点でキャンペーン対象外となります。予めご了承ください。

【プレゼント内容】 Amazonギフト券2,000円分

【プレゼント付与方法】投資家登録時ご登録いただいたメールアドレス宛に2022年9月〜10月頃に送られます。

下記の方はキャンペーン対象外となります。

- - 虚偽(いたずら・成りすまし)の申込
  - 過去にCOZUCHIに投資家登録されている方(現COZUCHI会員を含む)
  - 申込、登録時のデータ不備
  - 申込後審査に通らなかった方
  - プレゼント配布時期である2022年6月時点でCOZUCHIを退会されている場合
  - その他不正と判断した場合

【キャンペーン注意事項】

※Amazonギフト券のギフトコード発送は投資家登録時にご登録いただいたメールアドレスにお送りいたします。万一登録したメールアドレスの不備等によりメールが不着の場合、再送はできませんのでご注意ください。

※本キャンペーンはCOZUCHIによる提供です。本キャンペーンについてのお問い合わせはAmazonでは受付けません。COZUCHIキャンペーン事務局までお願いいたします。

※Amazon、Amazon.co.jpおよびそれらのロゴはAmazon.com,Inc.またはその関連会社の商標です。

公式リンク

【公式】キャンペーン内容は公式サイトをご覧ください。

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COZUCHIで詳細を確認

ファンドの概要

COZUCHI 湯島事業用地ファンドの対象不動産など概要をまとめました。

募集期間（抽選）：（優先）8月3日 19:00 〜／（一般）8月6日 19:00 〜

対象不動産	事業用地（ビル1棟）
住所	東京都文京区湯島3丁目
土地面積	613.14㎡（敷地全体）
募集額	優先：1.1億円／一般：1.1億円
予定分配率	6.0%
運用期間	18ヶ月
優先劣後構造	あり（劣後出資:12%）
最低投資額	1万円
利回り内訳	キャピタル5.9%＋インカム0.1%

本ファンドの対象不動産は、共同事業者が株式売買（M&A）により取得予定の売主法人が所有する不動産です。既に共同事業者との間に売渡合意書は締結済みですが、TRIAD社は売主法人と正式な不動産売買契約を締結していません。売主法人と不動産売買契約が締結できない場合、ファンドは不成立となり出資金は返金される場合があります。

ファンドの時系列

ファンドの募集開始から運用終了、償還までのステップは以下の通りです。特別優先権での募集は期間が短いのでご注意ください！

step
1優先募集開始　　　・・・2022/8/3（19:00）

step
2優先募集終了　　　・・・2022/8/5（13:00）

step
3一般募集開始　　　・・・2022/8/6（19:00）

step
4一般募集終了　　　・・・2022/8/12（13:00）

step
5出資金入金締切　　・・・2022/8/18

step
6運用開始　　　　　・・・2022/8/31

step
7運用終了　　　　　・・・2024/2/28

step
8中間配当日　　　　・・・2023/9/29

step
9最終配当・償還　　・・・2024/3/29

ファンドの魅力

本ファンドは東京メトロ千代田線湯島駅直結の土地および建物の所有権を投資対象としています。

湯島駅直結の希少物件

対象不動産は東京メトロ千代田線湯島駅5番出口と直結しています。一般的に駅直結の物件は電鉄系会社が開発を行うために売主と直接取引を行うため情報が出回ることがほとんどありません。本物件はTRIAD社と共にプロジェクトを進める共同事業者が売主と交渉を続けた結果として取得に至ったもので、その共同事業者とTRIAD社が過去にも共同事業を行った実績があったため、今回の共同プロジェクトが組まれました。

引用元：湯島事業用地　概要

ポイント

対象不動産が所在する東京都文京区はSUUMO 2022年住みたい街自治体ランキング首都圏版で7位にランキングされています。

共同事業におけるリスクオフ

本プロジェクトは共同事業者と共に進めますが、各テナントへの権利交渉は共同事業者が行い、交渉にかかるコストは全て共同事業者が負担することになっています。一方、TRIAD社は物件を保有するリスクは負い、物件の購入代金、購入に伴う諸費用、保有期間中の公租公課、売却時の仲介手数料を負担します。

なお、本プロジェクトから得られる利益の分配は、契約に基づき算出された利益をTRIAD社と共同事業者間で折半します。

様々な売却シナリオ

TRIAD社には権利交渉のコストがかからないため、様々な売却シナリオを描くことが可能となっています。COZUCHIでは複数の売却シナリオを準備するファンドが多く、シナリオによって運用期間や利回りが変動することがあります。利益最大化が達成されるかを楽しみながら運用できるのもCOZUCHIの魅力です。

シナリオ1：開発用地として売却

本物件に入居するテナントへ権利交渉が成功し、最終的に開発用地として売却するシナリオが資産価値の最大化パターンです。交渉するテナントは10先あるものの、TRIAD社としては共同事業契約の定めの通り、権利交渉にかかるリスクオフを行っています。

本物件は駅直結で希少性が高いことから、権利交渉の進捗次第で大手デベロッパーから買い取りの意向が示されています。

テナントの状況

テナントの対象となっているのは、地下1階・地上8階・駐車場です。このうち、2階・3階・5階のフロアは賃貸募集が出ていることから、現在空室と考えられます。

1階の路面店舗はローソン湯島駅前店、地下にはエブリデイゴルフ、7階には（株）スカイプロジェクトが入居しています。

その他の階に東京家具会館が入居していると考えられますが、対象物件の現在の所有者であるため交渉は問題なく進むと思われます。

シナリオ2：共同事業者による買取、他への売却

ファンドの運用期間および共同事業契約は18ヶ月であり、期間内に権利交渉が完了しなかった場合は、共同事業契約に定めた金額で共同事業者が買い取るオプションが付与されています。その際の配当利回りが6%です。共同事業者は、権利交渉にかかるコストを先に負担しているため、オプションを行使して物件を買い取った上でプロジェクトを継続する可能性が高いと考えられます。

反対にTRIAD社の判断での共同事業契約を期間延長することも可能です。間も無く権利交渉が終わる見込みがある場合など、事業利益が最大化できる可能性がある場合は期間を一定伸ばすことにより、利益獲得を目指します。その場合は本ファンドは終了となりTRIAD社が見込評価額で物件を買い取ったのち、フェーズ2としてファンドを再組成する予定です。

その他、希少性の高い物件であるため他の不動産事業者への引き継ぎによる売却も可能と考えられます。

フェーズ2ファンドの例

COZUCHI 伊東市川奈リゾート開発用地ファンドでは期間内に売却は完了しなかったものの、売却活動を継続することで十分な利益を獲得できると判断し、フェーズ2ファンドが組成されました。

この時はフェーズ2に出資できるのは既存投資家のみとなり、フェーズ2への出資を見送ることもできるという条件であり、最初のファンドに投資した人を重視しつつ、投資家が出資継続か終了かを選べるという投資家サイドに立った条件になりました。

湯島事業用地ファンドがフェーズ2に引き継がれた場合にどのような条件になるかは未定ですが、対象不動産に魅力を感じる方はこのファンドから出資しておくことをお勧めします。

▼ 伊東市川奈リゾート開発用地ファンドフェーズ2はこんなファンド

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シナリオ3：収益物件への方針転換

権利交渉が難航する場合は収益物件として売却する方針へ転換することでリスクヘッジします。通常であれば収益物件への方針転換は権利交渉コストと新たなリーシングコストが二重に生じてしまうという問題があります。しかし、今回のプロジェクトは権利交渉にかかるコストの負担はTRIAD社に無いため、権利交渉が難航した場合であっても方針転換が可能となります。

本物件は駅直結という希少性の高さに加えて、周辺賃料から推定する表面利回りは7%ほどとなり、この立地で収益物件として売却するのに十分魅力的な利回りが得られる見込です。

配当ポリシー

COZUCHIでは、キャピタルゲインを一定の分配方針に基づいて上限なしに配当する方針を掲げており、本プロジェクトでは、キャピタルゲインの25％を上限として投資家に割り当て配当します。

ただし、対象物件の売却が運用開始時に想定された価格で行われない場合には、想定利回りを下回る可能性があり、また、キャピタルゲインが生じない場合にはインカムゲインのみの想定利回り0.1％を上限に配当を実施する可能性もあります。

優先劣後構造の採用

代々木公園事業用地ファンドは営業者も出資をする優先劣後構造を採用しており、劣後出資比率は12%です。そのため、予定していたよりも低い売却額になったとしても、まずは劣後出資分から損失が確定していきます。

「優先劣後構造」とは、ファンドの運用結果が赤字に終わった場合でも、まずは劣後出資者（運営者）に対して損失を負担させ、劣後出資者の出資負担額を超えてしまう損失額についてのみ、優先出資者（投資家）が損失を負担する構造を言います。

いざという時は解約可能

本ファンドの運用期間は18ヶ月間となっており、特に初めて不動産投資クラウドファンディングに投資する方は、急に現金が必要になったらどうしよう？という不安もあるかもしれません。しかし、COZUCHIではマイページにて出資の途中解約も可能というメリットがあります（手数料がかかりますので解約は最終手段としてください）。

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▼ 湯島駅直結の一棟ビルに投資

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対象不動産の立地調査

本ファンドの対象不動産の調査を行いました。

路線価調査

対象不動産の周辺道路である神田白山線の令和4年（2022年）相続税路線価は1,560,000円/㎡であり、5年間比で約17%上昇しています。

年	万円／㎡
2018	133.0
2019	144.0
2020	160.0
2021	157.0
2022	156.0

2020年から2022年にかけては下落していますが、コロナ禍で都市部の路線価が低下する中、2019年を上回ったことはむしろこのエリアの評価が高いことを示していると考えます。

最寄駅と利用状況

最寄駅は東京メトロ千代田線湯島駅徒歩1分（実際は直結）です。

湯島駅の2019年の1日平均乗車人員数は18,478人であり、5年前比112.8%、10年前比111.1%と増加傾向がみられ、特に5年前からの増加が顕著となっています。次に湯島駅から東京都内主要駅へのアクセスを調査しました。

行き先	乗換回数	所要時間
東京駅	1回	15分
品川駅	1回	30分
新宿駅	1回	30分
渋谷駅	1回	25分

乗り換え必要ではありますが東京都内の主要駅に30分以内のアクセスが可能な立地です。上記ルートは湯島駅をスタートする条件で設定していますが、実際には近隣駅を利用することで乗り換え不要の移動も可能です。

まとめ

COZUCHIが新規に募集する湯島事業用地ファンドの特徴と魅力をまとめました。