72CROWD. 麻布十番ファンドを調査

72CROWD. 5号ファンドの魅力

72CROWD.の新規ファンド「麻布十番ファンド」の募集が5月22日から始まります。投資対象である2017年2月築の「LUXUDEAR麻布十番」について、地価調査・周辺環境調査を行ない、ファンドの魅力と安全性を評価しました。

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ファンド募集概要

新規ファンド5号「麻布十番ファンド」（対象不動産：LUXUDEAR麻布十番）の概要をまとめました。

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【ファンド時系列】

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1募集開始（抽選）・・・2023/5/22（10:00）

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2募集終了　　　　・・・2023/5/31（23:59）

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3当選発表　　　　・・・2023/6/1

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4運用開始予定日　・・・2023/6/21

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5運用終了予定日　・・・2024/6/20

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6分配金振込　　　・・・2024/8/31まで

ファンドの魅力

ファンドは優先・劣後方式を採用して元本毀損リスクの低減が図られています。優先：劣後＝95：5となっているので仮に物件価格が低下したとしても5%未満であれば投資家の元本に影響はありません。

利回4.0%は不動産特定共同事業のファンドとしては標準的なレベルですが、駅近かつ築浅物件・賃貸需要が高いエリアであることを考慮すれば投資する価値は十分であると考えます。

対象不動産の詳細

対象不動産の基本的事項の確認と路線価の変化を調査しました。

ぐりーんりんく

東京メトロ・都営地下鉄の駅が徒歩8分という利便性に加えて白金高輪駅駅も利用できます！

相続税路線価による評価

LUXUDEAR麻布十番の前面道路について2018年〜2022年の相続税路線価の変化を調査しました。

2018年以降、路線価の下落はなく、5年間の上昇率は113.6%でした。コロナ禍が本格化した2020年以降でも路線価の下落はなかったことから住宅需要が高いエリアであると考えられます。

利回りの計算

本ファンドはインカムゲイン型（家賃収入から配当するタイプ）であるため利回りを計算しました。

LUXUDEAR麻布十番の賃料は137,000円／月となっており、これをファンド総額4000万円で割った表面利回りは

100 × 13.7 × 12 ÷ 4000 = 4.1%

となり、ファンドの予定利回り4.0%を上回っています。築浅物件であるため高額なメンテナンス費用の心配は少なく、賃料収入をもとに4.0%の配当は可能と考えられます。

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立地と周辺環境調査

対象不動産の周辺の開発、最寄駅の利用状況、周辺施設を調査しました。

最寄駅＝麻布十番駅の利用状況

最寄駅は東京メトロ南北線・都営地下鉄大江戸線 麻布十番駅で、徒歩8分です。

麻布十番駅の2019年の1日あたり乗車人員数は2路線合計で86,285人となっています。5年前比は104.9%、10年前比は114.7%と明らかな上昇傾向がみられます。

麻布十番駅から東京都内の主要駅へのアクセスは以下の通りです。

新宿以外は乗り換え必要になりますが都内の主要駅へ所要時間30分以内にアクセスできる優秀な交通利便性です。

周辺施設と利便性

LUXUDEAR麻布十番の周辺にある生活利便施設は、以下の通りです。

• スーパー：まいばすけっと南麻布古川橋店（徒歩5分）
• スーパー：ナニワヤ（徒歩6分）
• コンビニ：ナチュラルローソン南麻布二丁目店（徒歩1分）
• コンビニ：セブンイレブン南麻布店（徒歩4分）
• 薬局：クオール薬局古川橋店（徒歩4分）
• 銀行：みずほ銀行 麻布支店（徒歩5分）
• 郵便局：麻布十番郵便局（徒歩11分）
• 病院：古川橋病院（徒歩3分）
• 歯科：デンタルプライム麻布十番（徒歩7分）

周辺にはスーパー、コンビニ、銀行、郵便局、病院など、生活に便利な施設が揃っています。また、麻布十番駅周辺には、高級住宅街や商業施設が立ち並び、住環境も良好です。

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まとめ

72CROWD.「麻布十番ファンド」の調査結果をまとめました。