WARASHIBE 世田谷区経堂Ⅱ ファンドのポイント
※ 本ファンドの募集期間は終了しました。
2021年1月19日から募集を開始したWARASHIBE 世田谷区経堂Ⅱ ファンドは、事務所部分に保育園が入居する1棟マンションが対象不動産です。2路線4駅が徒歩10分圏内にある優れた立地が特徴のファンドを紹介します。
ポイント
- 運用期間6ヶ月、利回り4.5%
- 最寄駅から徒歩6分、2路線4駅利用可の立地
- 稼働率91.8%で、安定した賃料を見込む
- コロナ禍でも地価の下落がないエリア
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ファンド概要と特徴
WARASHIBE 世田谷区経堂Ⅱ ファンドの対象不動産など概要をまとめました。
募集期間は終了しました。
| 対象不動産 | 第一建築ビル |
| 住所 | 東京都世田谷区宮坂1-42-17 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造3階建 |
| 築年月 | 1978年9月 |
| 募集額 | 8000万円 |
| 予定分配率 | 4.5% |
| 運用期間 | 6ヶ月間 |
| 優先劣後構造 | あり |
| 最低投資額 | 1万円 |
| ファンドタイプ | インカムゲイン型 |
第一建築ビルは築43年の古いマンションですが、2018年には大規模な修繕をしているため、近い将来に大きなコストは発生しないと思われます。
賃貸契約条件
本ファンドはインカムゲイン型であるため、安定的な賃料収入が重要になります。
2019年夏には29.0㎡（1DK）の部屋が82000円/月で賃貸募集されており、無事成約したようです（引用元：ホームズ 第一建築ビル の不動産アーカイブ https://www.homes.co.jp/archive/b-13741546/）。その賃料坪単価は9347円／坪であり、周辺の賃料相場9071円／坪を上回りました。
また、事務所部分に入居する「みやさか保育園」は2019年4月1日にオープンしたばかりの新しい保育園なので、運用期間中の退去の可能性は低いと考えます。
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優先劣後構造の採用
WARASHIBEのファンドは営業者も出資をする優先劣後構造を採用しています。これは物件の売却額がファンド総額を下回ったとしても、営業者の劣後出資分から毀損していくため、投資家の元本割れリスクを低減することができます。
解約可能というメリット
運用期間が1年間あるため、特に初めて不動産投資クラウドファンディングに投資する方は、急に現金が必要になったらどうしよう？という不安もあるかもしれません。しかし、WARASHIBEではマイページにて出資の途中解約も可能というメリットがあります（手数料がかかりますので解約は最終手段としてください）。
＞＞WARASHIBEの特徴とメリットは？事業者の調査記事はこちらから
対象不動産の立地調査
本ファンドの対象不動産 第一建築ビルの立地と周辺環境の調査を行いました。
第一建築ビル外観（引用元：世田谷区 経堂Ⅱ の物件/エリア情報 https://warashibe.co.jp/fund/14/real_estate）
アクセス性の調査
徒歩10分圏内に鉄道2路線4駅が存在しており、それぞれの路線は利用者が増加傾向であり、東京主要駅へのアクセスが良好です。
小田急小田原線
豪徳寺駅まで徒歩6分、経堂駅まで徒歩8分です。急行が停車する経堂駅の1日平均乗降人員数は2019年＝82,540人、2014年＝72,769人となっており、5年前比113.4%と大幅に増加しています。
東急世田谷線
山下駅まで徒歩7分、宮の坂駅までも同じく徒歩7分です。東急世田谷線の1日平均乗降人員数は2019年＝116,006人、2014年＝107,658人となっており、5年前比107.8%と増加傾向がみられます。
東京・・・経堂駅〜二重橋駅・徒歩、乗り換えなし、約35分
新宿・・・経堂駅〜 乗り換えなし、約20分
品川・・・経堂駅〜 乗り換え1回、約40分
周辺の生活機能施設
第一建築ビルの徒歩10分圏内にある生活機能施設を調査しました。
- 世田谷区役所 経堂出張所・・・徒歩3分
- かなざわ内科クリニック・・・徒歩3分
- ローソンストア100 世田谷豪徳寺店・・・徒歩3分
- セブンイレブン 世田谷経堂本町通り店・・徒歩3分
- 経堂コルティ（ショッピングモール）・・・徒歩9分
- トップパルケ 豪徳寺店（スーパー）・・・徒歩6分
- ダイソー経堂店（100均）・・・徒歩8分
徒歩10分圏内に区役所の出張所、クリニック、スーパー、コンビニなど日常生活に便利な施設がしっかり揃っているため、賃貸需要にも期待ができます。
地価調査
第一建築ビルの令和2年相続税路線価は、490000円/㎡であり、土地面積が287.19㎡であることから、
490,000×287.19÷0.8=175,903,875
となり、土地の評価額だけで約1億7600万円になります（相続税路線価は公示地価の80%が目安になっているため0.8で割っています）。これは募集額8000万円の2倍以上の額であり、本物件の建物部分を除いても募集額以上で売却できる可能性があります。劣後出資比率が高いことと併せて、元本の安全性は高いと評価しています。
公示地価（路線価）と実際に売買される価格は異なるのであくまで参考価格です。
WRASHIBEのファンド概要でも路線価推移グラフが公開されていますが、右肩上がりの状況です。
引用元：WARASHIBE ファンド概要（https://warashibe.co.jp/fund/14）
まとめ
2月12日（13：00）まで募集中のWARASHIBE 新規ファンド 世田谷区経堂Ⅱ は対象不動産の立地や利便性の高さが特徴です。ファンドの魅力を次のようにまとめました。
- 最寄駅まで徒歩6分・2路線利用可、徒歩10分圏内に生活機能施設が充実
- 稼働率91.8%、オープン間もない保育園も入居で安定した賃料を見込む
- 優先劣後構造を採用
- コロナ禍でも地価の下落がないエリア