【ファンド調査】わかちあいファンド8号「わかちあい上笠」の魅力

わかちあいファンド わかちあい草津上笠 のポイント

わかちあいファンドの新規ファンド「わかちあい草津上笠」の対象不動産は滋賀県草津市に所在する中古戸建て住宅です。対象不動産の立地や物件評価額の査定を行い、ファンドの魅力を調査しました。

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わかちあい草津上笠ファンドの概要

わかちあい草津上笠の概要を表にまとめました。

対象不動産の詳細

対象物件：戸建住宅　滋賀県草津市上笠3丁目

最寄駅　：JR東海道本線 草津駅 徒歩約27分

築年月　：2017年3月（築4年）

土地面積：112.08㎡

床面積　：1階 37.26㎡、 2階 37.26㎡、延床 74.52㎡

家賃　　：月額：92,000円　年額：1,104,000円

契約期間：2020年11月16日から2022年11月15日

安全性確保の仕組みと魅力

元本の安全性を向上するために優先劣後構造を採用しており、利回り5.6%も戸建住宅を対象としたファンドとしては十分高い利回りです。月額家賃収入は92,000円（年額 1,104,000円）であり、表面利回りはファンド総額に対して6.20%となるため、予定利回りも確保できると考えられます。

リスクとしては入居者が退去し、家賃収入がなくなる場合が挙げられます。しかし、わかちあい草津上笠ファンドは入居者が退去した時点で運用を終了することとなっているため、配当原資を失うことがありません。また、退去後に物件をリフォーム、転売する場合には売却時までのキャピタル型ファンドを組成する計画もあり、本ファンドの出資者は優先して出資できる仕組みも想定されています。

その他の魅力としては、築4年と新しいため大規模な修繕等が起こりにくいこと、「住友林業の家」というブランド力が挙げられます。

2020年の住みたい街（駅）ランキング関西版11位

対象不動産の最寄駅となる草津駅は「SUUMO 2020年の住みたい街（駅）ランキング関西版」で関西圏11位、滋賀県内では1位にランキングされています。2018年は関西圏10位、2019年は12位と常に上位にランキングされており、人気が高いエリアと言えます。

対象不動産査定

わかちあい草津上笠の対象不動産を当サイトが独自に評価した結果は以下の通りになりました。

当サイト査定による評価額

草津駅周辺の「不動産取引価格情報」と「建物の標準的な建築価額表」から当サイト独自の査定を行った結果、わかちあい草津上笠の対象不動産の当サイト査定額は1984万円となりました。

ファンドの出資総額1780万円は独自査定の91.4%、募集額（優先出資額）1600万円は80.6%相当であり、売却時に元本割れするリスクはかなり小さいと評価します。

草津駅周辺の戸建中古住宅売り出し価格

SUUMOとLIFULL HOME'Sの中古住宅情報から草津駅から徒歩20〜30分、築年数10年以内の物件をピックアップし、土地面積あたりの㎡単価を算出しました。

上記3件の売出価格の平均単価は24.3万円/㎡になり、対象不動産の土地面積112.08㎡をかけると2724万円となります。立地条件や建物の評価額などを考慮していないため、あくまで参考価格になりますが、ファンド総額を900万円以上上回る価格になりました。

立地調査

わかちあい草津上笠の対象不動産周辺施設と最寄駅の利用状況を調査しました。

周辺施設

対象不動産の周辺施設の一覧です。

ファミリー層に嬉しいスーパーマーケット、コンビニエンスストア、ホームセンター、保育園等が近隣にあり生活機能施設は充実しています。

最寄駅＝草津駅の利用状況

対象不動産から徒歩27分のJR東海道線 草津駅 の2019年乗車人員数は29,569人/日で、5年前比：105.7%、10年前比：107.0%と増加傾向です。草津駅から滋賀、京都、大阪の主要駅までのアクセスは次の通りです。

駅までは徒歩圏内とは言えませんが、草津駅から関西の主要駅へのアクセスは良好です。

まとめ

わかちあいファンド「わかちあい草津上笠」の魅力は次の通りです。

• 優先出資：劣後出資＝90：10で元本毀損リスク低減
• 入居者が退去した時点で運用終了することで賃料収入確保
• 最寄の草津駅の乗降人員数は10年前比107%以上の大幅増加傾向
• 草津駅は「SUUMO 住みたい街ランキング」の関西圏上位にランクイン