【ファンド調査】Jointo α京都祇園第1回〜第3回を比較

京都祇園ファンド第1回〜第3回の違いは？

2021年5月17日から募集開始のJointoα(ジョイントアルファ)の新規ファンドの対象不動産は今回で3回目のファンド組成となる「プレサンス祇園宮川町」です。このマンションは2019年5月、2020年1月に募集されており、今回も同じ物件・同じ部屋と考えられますので第1回、2回と今回のファンド条件やマンションの査定価格がどのように変化したかを比較しました。

京都祇園　第1回〜第3回のファンド概要

第1回〜第3回のファンド概要を比較し、これまでのファンドと今回とで変わった点を確認します。第1回は2019年5月、第2回は2020年1月に募集されていますので、1年4ヶ月ぶりの第3回ファンドとなります。

＞＞ 第1回と第2回の比較記事はこちら

ファンドの概要

対象不動産は「プレサンス祇園宮川町」、京阪本線 祇園四条駅 徒歩2分、阪急京都線 河原町駅 徒歩4分の駅近物件です。

○ 募集開始　2021年5月17日　12:00〜　抽選式

ファンドの出資総額が第1回・第2回の3100万円から300万円下がり2800万円となりましたが、優先／劣後の比率は従来通り70／30です。予定利回りは第2回では0.2%下がりましたが、今回は3.8%が維持されました。

月額賃料は第1回から変わっていないので出資総額が下がった今回は、表面利回りがやや上昇しています。

転借人へのマスタリース契約の注意点

ジョイントアルファのアルファアセットファンドでは、マスターリース契約が結ばれていますが、パス・スルー型であるため、家賃保証はありません。

したがって、仮にテナントが退去してしまった場合は賃料が入ってこないことになります（ジョイントアルファの事業者調査記事でも説明していますので下記リンクをご参照ください）。

6ヶ月間退去がないことを祈りたいところですが、2021年4月1日から1年間の賃貸契約を結んでいることから、現時点では退去される予定はないと思われます。

ファンドの評価額の比較

第1回〜第3回ファンドの募集条件、対象不動産の評価額などを比較します。

第1回〜第3回の評価額比較

第1回〜第3回のファンド評価額、当サイト独自査定額、AI査定サイトの評価額の一覧は以下の通りです。（※ファンド評価額＝出資総額）

AI査定額が回を追うごとに上昇しているのが目立ち、当サイト独自査定でも第2回より第3回が上昇する結果となりました。それぞれの調査詳細をみていきます。

当サイト独自評価額

当サイト独自査定は、プレサンス祇園宮川町の最寄駅である京阪本線 祇園四条駅周辺のマンション売出価格から査定額を算出しました。第1回と2回の評価額はその当時の調査結果を示していますので、築年数も当時の年数で査定しています。

当サイト独自の調査ではプレサンス祇園宮川町の㎡単価は第1回時点の91.4%、第2回時点の102.1%と2019年5月より低下したものの、2020年1月より高評価になりました。査定額は第2回より183万円上昇して3390万円となりました。

いずれの回も出資総額よりは高い査定額であり、優先出資額を大幅に上回ることから、今回も元本の安全性は高いと考えます。

AI査定による評価額

プレサンス祇園宮川町の査定額を2つのAI査定サイトで調査、㎡単価を算出して、第1回、第2回募集当時と現在とで変化があったか検証します。査定サイトはPRICE MAP（https://www.homes.co.jp/price-map/）、HowMa（https://www.how-ma.com）を利用し、2社の査定結果の平均（㎡単価）に専有面積をかけて査定額を算出しました。

㎡単価の比較では第1回募集時点の111.5%、第2回募集時点の109.7%と大幅に上昇し、出資総額2800万円と比較すると1300万円以上高い査定額となりました。

ぐりーんりんく

さすがにそこまで査定額が高いかは疑問だけど、元本の安全性は高そうだね！

まとめ

同一の部屋を対象としたジョイントアルファの京都祇園ファンド第1回〜第3回を比較しました。

Jointoα(ジョイントアルファ)のファンドはいずれも査定額よりファンド総額が小さく、加えて優先：劣後＝70：30という優先劣後構造を採用しているため元本の安全性が高いと評価しています。抽選倍率はかなり高くなると予想されますが申し込みする予定です。

ぐりーんりんく

ゆとりを持って申し込めていた京都祇園ファンド第1回が懐かしいね・・・