【ファンド調査】Jointo α アルファアセットファンド谷町六丁目を調査

Jointo α アルファアセットファンド谷町六丁目のポイント

Jointoα(ジョイントアルファ)の新規ファンド「アルファアセットファンド谷町六丁目」の対象不動産は大阪市中央区に所在するマンション、グランドハイツ龍造寺谷町六丁目です。対象不動産の立地や物件評価額の査定を行い、ファンドの魅力を調査しました。

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Jointo α 谷町六丁目ファンドの概要

アルファアセットファンド谷町六丁目の概要を表にまとめました。

優先劣後構造を採用し、劣後出資比率30%は高めの設定であるため元本毀損のリスクは低減されています。利回り3.3%は区分マンションファンドとしてはやや低めの設定に感じます。

対象不動産の詳細

対象物件：グランドハイツ龍造寺谷町六丁目

築年月　：1998年11月（築23年）

床面積　：72.67㎡

壁芯面積：77.17㎡（床面積と査定サイトのデータから推測）

月額家賃：180,000円

敷金　　：800,000円

契約期間：2019年3月19日から2021年3月18日

※ 契約期間満了日の、貸主からは6ヶ月前、借主からは1ヶ月前までに更新拒絶通知がない場合、同条件にて2年間の自動更新

グランドハイツ龍造寺谷町六丁目のエントランス

対象不動産査定による安全性調査

グランドハイツ龍造寺谷町六丁目の査定額を当サイトの独自評価、査定サイトの評価、当マンションの販売価格から算出した結果は以下の通りになりました。

当サイト査定による評価額

Osaka Metro 谷町六丁目駅から徒歩10分圏内の中古区分マンションを対象とし、販売価格から算出した独自査定の結果、グランドハイツ龍造寺谷町六丁目の当サイト査定額は㎡単価52.0万円、物件価格4011万円となりました。

ファンドの出資総額3300万円は独自査定の82.3%、募集額（優先出資額）2310万円は57.6%相当であり、売却時に元本割れするリスクは小さいと評価します。

査定サイト評価額

続いて、査定サイトを活用してグランドハイツ龍造寺谷町六丁目の査定額を算出しました。今回はPRICE MAP（株式会社LIFULL）、マンションマーケット（株式会社マンションマーケット）、マンションデータPlus（野村不動産アーバンネット株式会社）の査定額を採用しました。

○ PRICE MAP　　　　　　　      ：㎡単価＝59.4万円、価格＝4586 万円

○ マンションマーケット               ：㎡単価＝52.0万円、価格＝4039 万円

○ マンションデータplus 　　　　：㎡単価＝56.0万円、価格＝4322 万円

上記3社の平均　　                        ：㎡単価＝55.9万円、価格＝4315 万円

3サイトの査定平均値は㎡単価55.9万円、物件価格4315万円となり、当サイト独自査定の結果より304万円高い査定額となりました。本ファンドの出資総額3300万円は査定額の76.5%、募集額（優先出資額）2310万円は53.5%に過ぎないため、評価額の方がかなり大きいといえます。

ぐりーんりんく

当サイト査定、査定サイトの結果どちらと比較しても出資総額・募集額が大幅に低いよ！

グランドハイツ龍造寺谷町六丁目の売り出し価格

現時点で売り出されているグランドハイツ龍造寺谷町六丁目（3件）の㎡単価を算出しました。

3件の平均㎡単価は61.9万円/㎡になります。これに対象不動産の壁芯面積77.17㎡をかけると4777万円となり、当サイトの独自査定額より766万円高い結果でした。本ファンドの出資総額3300万円は販売額の69.1%、募集額（優先出資額）2310万円は48.4%に過ぎないことから、現在の売り出し価格に対して出資総額はかなり低い設定となっています。

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立地調査

グランドハイツ龍造寺谷町六丁目の周辺施設と最寄駅の利用状況を調査しました。

周辺施設

グランドハイツ龍造寺谷町六丁目の周辺施設の一覧です。

ファミリー層に嬉しいスーパーが2つ、コンビニエンスストア、ドン・キホーテ、保育園が徒歩5分件内にあり生活機能施設は充実しています。

徒歩3分にあるイズミヤとドン・キホーテ

隣に医療ビルがあるスーパー ライフも徒歩圏内

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最寄駅＝谷町六丁目駅の利用状況

最寄駅であるOsaka Metro 谷町線・長堀鶴見緑地線 谷町六丁目駅 の2019年乗降人員数は53,009人で、5年前比：111.7%、10年前比：117.4%と大幅に増加傾向です。谷町六丁目駅から大阪市内の主要駅までのアクセスは次の通りです。
 

大阪市内の主要駅まで30分以内、東梅田（梅田駅、大阪駅が徒歩圏内の駅）、天王寺駅が乗換なしで10分以内という好立地です。

当サイトの注目エリア

当サイトの姉妹サイトである「大阪不動産リサーチ」でも谷町六丁目駅を取り上げて注目してきました。

グランドハイツ龍造寺谷町六丁目の周辺は大通りから少し内側にあるため閑静な住宅街といったイメージの落ち着いた雰囲気を持っています。徒歩1分の距離に保育園もあるため、子育て世代にも需要のあるマンションだと思います。

グランドハイツ龍造寺谷町六丁目の全面道路

近隣のあゆみ東保育園

まとめ

アルファアセットファンド谷町六丁目の魅力は次の通りです。

• 優先出資：劣後出資＝70：30で元本毀損リスク低減
• 当サイト査定額に対して出資総額は82.3%、募集額は57.6%
• 最寄駅まで徒歩5分、大阪市内の主要駅まで30分以内
• 最寄の谷町六丁目駅の乗降人員数は10年前比117%以上
• マンション周辺にはスーパーなど生活機能施設が多く、注目のエリア