ASSECLI 8号ファンド（神奈川県秦野市）のポイント
ASSECLI（アセクリ）の新規ファンド（神奈川県秦野市＃8ファンド）の対象不動産は神奈川県秦野市に所在する一棟収益アパートです。対象不動産の立地・周辺施設の調査や物件の査定を行い、結果をまとめました。
ポイント
- 優先出資：劣後出資＝80：20で元本毀損リスクを低減
- ASSECLIは郊外アパートを再生するプロジェクトに実績あり
- 2018年、最寄の鶴巻温泉駅の整備実施、まち活性化に期待
管理人の評価
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ファンド募集概要
ASSECLI 神奈川県秦野市鶴8号ファンドの概要を表にまとめました。
| 出資総額 | 2000万円 |
| 募集額 | 1600万円 |
| 募集開始日時 | 2021年6月15日 12:30〜 |
| 予定分配率 | 5.0% |
| 運用期間 | 1年（2021年6月30日開始） |
| 出資単位 | 1万円 |
| 募集方式 | 先着順 |
ファンドの特徴と魅力
ファンドは優先・劣後方式を採用、優先出資：劣後出資＝80：20と元本毀損リスクの低減が図られており、利回り5.0%は不動産特定共同事業のファンドとしては高めです。
本ファンドは評価が高くないアパートに修繕等を施して不動産価値の改善を図り、運用期間の家賃収入と売却益を分配原資とします。
ASSECLIはこれまでに、本来のポテンシャルを発揮できていない不動産を蘇らせ、不動産価値を改善し、市場へ還元するファンドをリリースしてきました（3号、5号ファンド）。また、修繕工事の進捗等は随時詳細ページへ掲載するので投資家も不動産投資を身近に感じることができます。
バリューアップのイメージ図（引用元：ASSECLI 神奈川県秦野市＃8ファンド ファンド詳細）
対象不動産の詳細
対象不動産の基本的事項の確認と周辺相場から価格査定を行います。
| 物件名 | 1棟アパート（グランテラッセ） |
| 所在地 | 神奈川県秦野市鶴巻南3丁目 |
| 築年月 | 1991年2月（築31年） |
| 土地面積 | 103.55m² |
| 延床面積 | 121.10m²（6戸） |
| 最寄駅 | 小田急線「鶴巻温泉」駅徒歩11分 |
対象不動産査定による安全性調査
対象不動産の価値について路線価からの査定や家賃収入の表面利回りについて検討していきます。ASSECLIは投資家への情報提供として、対象不動産の土地面積（本ファンドは103.55m²）を公開していますのでこの値を使います。
相続税路線価からの査定
対象不動産は道路2面に接していますが、より広い県道612号の路線価を元に計算します。令和2年の相続税路線価は81,000円/㎡であり、相続税路線価は公示地価の80%程度とされているので、対象不動産の評価額は
103.55㎡ × 8.1万円/㎡ ÷ 0.8 = 1048.4万円
となり、この評価額はファンド総額2000万円の52.4%、優先出資額（募集額）1600万円の65.5%となり、土地評価額だけでファンド総額・募集額の50%を超えています。バリューアップ工事により建物評価額・家賃が上がり、利回りも上昇することを期待します。
相続税路線価の変化
相続税路線価の推移は以下の通りで、ここ4年間で4.7%下落しています。
| 年 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 |
| 万円／㎡ | 8.5 | 8.4 | 8.2 | 8.1 |
下記「立地調査」でまとめた通り、最寄駅の鶴巻温泉駅の整備事業が2018年に完了したことから、今後周辺の評価がどうなるか注目です。
現在の賃貸状況
現在は201号室、202号室、203号室の3部屋が月額賃料32,000円（共益費込）で募集されています（2021年6月13日調査時点）。全6戸のアパートなので入居率は50%となり、バリューアップ後のリーシングに期待したいところです。
対象不動産（グランテラッセ）の賃貸募集状況 https://www.goodrooms.jp/tokyo/detail/001/1000437888/?transit_area=206
立地と周辺環境調査
対象不動産の周辺施設と最寄駅の利用状況を調査しました。
周辺施設
対象不動産の周辺施設の一覧です。コンビニ・スーパーマーケット・ドラックストアなどもあり、生活利便性は良好です。また、秦野市が管理するおおね公園があり、自然豊かな園内には無料で使用可能な遊具や池、各種施設にてスポーツを楽しめます。
- ファッションセンターしまむら真田店 徒歩12分
- セブンイレブン 秦野鶴巻南４丁目店 徒歩9分
- ファミリーマート 平塚真田店 徒歩7分
- 業務スーパー真田店 徒歩11分
- ウエルシア平塚真田店 徒歩13分
- おおね公園（プール・ジム等） 徒歩1分
最寄駅＝鶴巻温泉駅の利用状況
最寄駅は小田急線「鶴巻温泉」駅徒歩11分となっており、10分圏をわずかに超えています。また、小田急線「東海大学前」駅まで徒歩17分であるため、2駅の利用が可能です。
鶴巻温泉駅の2019年の乗降人員数は14,963人、10年前比96.0%、5年前比99.1%とやや減少傾向になっていることはやや懸念点になります。
一方、鶴巻温泉駅は2018年に秦野市と小田急電鉄による再開発整備が行われ、駅広場の利便性が向上しており、まちづくりに力を入れている点は魅力です。
鶴巻温泉駅前広場開通 まち活性化へ 改札と歩道橋が接続（神奈川新聞 2018年6月27日(水) ）
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まとめ
ASSECLI #8ファンド（神奈川県秦野市1棟アパートファンド）の調査結果をまとめました。
- 優先出資：劣後出資＝80：20で元本毀損リスクを低減
- ASSECLIは郊外アパートを再生するプロジェクトに実績あり
- 2018年、最寄の鶴巻温泉駅の整備実施、まち活性化に期待
- 最寄駅の利用者は減少傾向
- 相続税路線価は4年間で約5%下落