WARASHIBE 予定利回り12%の新規ファンドを調査

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WARASHIBE 練馬区武蔵関 Iファンドのポイント

WARASHIBE が新規募集する練馬区武蔵関 I ファンドは、西武新宿線の高架化に伴う再開発により収用される予定の共同住宅、倉庫が対象不動産です。最寄駅まで徒歩7分、通勤にも便利な優れた立地と、予定利回り12%が魅力のファンドを紹介します。

ポイント

運用期間6ヶ月、利回り12%の好条件
最寄駅から徒歩7分の立地
再開発により収用される予定の物件でキャピタルゲインを狙う
将来の価値上昇を見据えた形での早期売却を予定

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ファンド概要と魅力

WARASHIBE 練馬区武蔵関 I ファンドの対象不動産など概要をまとめました。

募集終了

追記（2021年4月16日）：募集期間が変更になりましたので修正しました。ご注意ください！　⇨　募集終了しました

対象不動産	武蔵関（共同住宅、倉庫）
住所	東京都練馬区関町北4丁目
構造	鉄骨造３階建、木造平家
延床面積	387.46 + 24.71㎡
募集額	5500万円
予定分配率	12%
運用期間	6ヶ月間
優先劣後構造	あり
最低投資額	1万円
タイプ	インカム + キャピタル

武蔵関ファンドの対象不動産は西武新宿線の高架化に伴う再開発により収用される予定となっており、キャピタルゲインが大きくなる可能性があります。

優先劣後構造の採用

練馬区武蔵新関 Ⅰ ファンドは営業者も出資をする優先劣後構造を採用しています。そのため、予定していたよりも低い売却額になったとしても、まずは劣後出資分から損失が確定していきます。投資家の配当イメージは以下のようになります。

○　配当が得られる場合のイメージ

引用元：WARASHIBE 練馬区武蔵関Ⅰ のファンド概要

○　配当が得られない（元本の毀損はない）場合のイメージ

引用元：WARASHIBE 練馬区武蔵関Ⅰ のファンド概要

運用開始時点で9000万円の物件が運用終了時に5418万円にまで価値が下落する可能性は低いので、元本毀損のリスクも小さいと考えます。

「優先劣後構造」とは、ファンドの運用結果が赤字に終わった場合でも、まずは劣後出資者（運営者）に対して損失を負担させ、劣後出資者の出資負担額を超えてしまう損失額についてのみ、優先出資者（投資家）が損失を負担する構造を言います。

WARASHIBEの練馬区武蔵関 Ⅰファンドでは9000万円のうち3500万円分を運営社が劣後出資することで、対象不動産の元本価値が下がってしまった場合でも、投資家の出資元本が毀損するリスクは低く抑えられています。

高い利回り

本ファンドはインカムゲイン3%、キャピタルゲイン9%の合計12%を分配する予定です。

不動産投資クラウドファンディングでは、対象不動産が区分マンションの場合は利回り3〜5%、一棟マンションの場合は利回り5〜7%程度が平均的です。これに対して本ファンドの予定利回り12%はかなり高利回りであると考えます。

それだけでなく、WARASHIBEでは、投資家への配当ポリシーとして、「キャピタルゲインの利益のうち、25%を上限なしに配当すること」を掲げています。そのため、予定よりうまく運用できれば予定利回り12%を超えて配当が行われる可能性もあります（優先劣後構造の説明図①のパターン）。

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売却の見込みについて

本ファンドは、西武鉄道新宿線の高架化に伴う再開発により収用される予定の物件が投資対象になっています。この再開発は東伏見駅から井荻駅周辺まで、5km強の範囲で鉄道の高架化が行われるものです。対象物件は武蔵関駅と東伏見駅の中間に位置し線路に隣接する立地で、高架化完成後は街路になる計画となっています。

西武鉄道新宿線と対象不動産の位置関係（Google Mapsより作成）

一般的に、住居系不動産は経年劣化と共に資産価値が減少する傾向があり、通常であれば本ファンドの対象物件も経年とともに資産価値が下落していきます。しかし、上記都市計画のために将来的な収用の可能性があることから、資産価値の下落は起きにくく、売却の可能性も高まると考えられます。

再開発に合わせて、対象物件の最寄り駅となる武蔵関駅周辺では「武蔵関駅周辺地区のまちづくり構想」が進められています。この構想は西武新宿線の立体交差化を見据えて、生活拠点としての機能を高めるとともに、みどり豊かで良好な市街地の形成を図る構想です。

練馬区ホームページ　武蔵関駅周辺地区のまちづくりの資料を一部改変して作成

本ファンドの対象不動産はまちづくり構想の対象区域ではありませんが、所在地である関町北四丁目が含まれており、周辺に学校施設が多いことから文教地区として落ち着いた雰囲気の街並みになることが想定されています。

解約可能というメリット

本ファンドの運用期間は6ヶ月となっていますが、将来の価値上昇を見据えた形での早期売却を見据えています。短期間の運用であるため解約が必要になるシチュエーションは考えにくいのですが、万が一の事態になってもWARASHIBEではマイページにて出資の途中解約が可能であるため、投資への不安が軽減できます（手数料がかかりますので解約は最終手段としてください）。

＞＞ WARASHIBEの特徴とメリットは？事業者の調査記事はこちらから

【事業者調査】WARASHIBEの特徴とメリットを調査

対象不動産の立地調査

本ファンドの対象不動産の立地と周辺環境の調査を行いました。

引用元：WARASHIBE 練馬区武蔵関Ⅰ の物件/エリア情報

地価調査

対象不動産の令和2年相続税路線価は、310,000円/㎡であり、土地面積が264.56㎡であることから、

310,000×264.56÷0.8=102,517,000

となり、土地の評価額だけで約1億250万円になります（相続税路線価は公示地価の80%が目安になっているため0.8で割っています）。これは募集額5500万円、ファンド総額9000万円を超える額であり、本物件の建物部分を除いても募集額以上で売却できる可能性があり、元本の安全性は高いと評価しています（ただし、公示地価と実際に売買される価格は異なるのであくまで参考価格です）。

最寄駅と利用状況

最寄駅は西武鉄道新宿線武蔵関駅で、2019年の1日平均乗降人員数は32,351人です。利用者は5年前比112.4%、10年前比112.1%と大幅に増加しています。特に5年前との比較で増加していることから、最近になって利用者が増えていることを示しています。

次に武蔵関駅から東京都内主要駅へのアクセスを調査しました。

行き先	乗換回数	所要時間
東京駅	2回	50分
品川駅	1回	50分
新宿駅	なし	30分

東京都内の主要駅に1時間以内のアクセスが可能で、特に新宿駅に利便性の高い立地です。

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まとめ

WARASHIBE 新規ファンド練馬区武蔵関 Ⅰ ファンドは魅力的な高利回りと開発のための収用が予定されている立地が特徴です。ファンドの魅力を調査し、まとめました。