【ファンド調査】FANTAS check 88号に投資する理由とファンドの特徴

FANTAS check 88〜90号ファンドリリース

12月21日にFANTAS fundingの新規ファンド FANTAS check PJ88〜90号 の3つが同時リリースされます。

FANTAS fundingのファンドは常に人気があり、募集開始すぐに満口になってしまいます。

いずれも先着順の募集であるため、どのファンドを狙うか事前に決めておいて募集開始に備えておくのが得策です。

本記事では88〜90号の中から管理人が88号を選んだ理由の説明と、88号ファンドの評価を行います。

3つのファンドの比較

キャピタル重視型、利回り4.0%、入居中の単身者向け区分マンションは共通しますが、運用期間、家賃、立地が異なるのでこれらを比較して狙うファンドを決めます。

※以下の比較評価は”管理人の好み”が多分に含まれますので、その点をご了解のうえ参考にしていただければ幸いです。

立地と最寄駅の比較

3つのファンドの立地・最寄駅（路線）を比較しました。

所在区の比較では、港区が関東で住みたい自治体 第1位、品川区は第9位とどちらも人気がありますが、港区（89号）に軍配が上がります。

路線（沿線）の比較では、東京メトロ銀座線が住みたい沿線 第7位、JR横須賀線が第19位、東急池上線はランク外です。

最寄駅を比べると、表参道駅は住みたい駅 第15位、西大井駅と荏原中延駅はランク外です。

立地と最寄駅の比較では89号ファンドが最も良い評価になりました。

表面利回りと配当期待値の比較

3つのファンドの実質利回り（家賃から管理費等を差し引いて得られる額から算出した利回り）と配当期待値（10万円投資したと仮定したときの配当額計算値（税引前））を比較しました。

予定利回りは全て同じですが、現状の実質利回りでは88号が最も有利、89号と90号は同じです。

また運用期間が120〜243日と異なるため、10万円投資したときの配当期待値（税引前）は90号ファンドが最も高く、続いて88号、89号となりました。

どのファンドに狙いを定めるか

住みたい街や沿線を考慮した立地の評価では89号が高評価、ファンドの利回りや配当を考えると88号、90号が有利となり、判断が難しいところです。

今回の3つの区分マンションはいずれも入居中であることから、退去がなければ新たな募集は考える必要がないので、ファンドの利回りや配当を重視したいと思います。

FANTAS check 88〜90号はいずれもキャピタル重視型ファンドですが、管理人はインカム型が好みなので賃料を基準とした実質利回りが高いことは魅力の一つです。

また、下記に紹介する独自査定、AI査定を加味して、今回の3ファンドの中では88号ファンドを選択することにしました。

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FANTAS check 88号ファンド募集概要

ファンドの概要を表にまとめました。

利回り4.0%は最近のFANTAS check案件の中ではやや高め、運用期間181日は普通の設定になっています。

コロナ禍のリスク予想が難しいですが、現在入居中のため、少なくともインカムゲインが得られるメリットがあります。

対象不動産の詳細

対象物件：ルーブル品川西大井　東京都品川区大井5丁目

築年月　：2007年7月（築14年）

専有面積：20.46㎡（壁芯）

入居状況：入居中

各種不動産査定による安全性評価

ルーブル品川西大井の査定額を当サイト独自の査定方法とAI査定とで比較検討します。

恵比寿駅周辺の売出価格から算出した独自査定

西大井駅から徒歩10分圏内の50㎡未満の中古区分マンションを対象として、販売価格から査定額を算出しました。

その結果、ルーブル品川西大井の当サイト独自の査定は㎡単価=90.7万円、査定額=1855万円になりました（専有面積20.46㎡）。

ReTechを活用したAI査定

ルーブル品川西大井のAI査定額をファンド総額・募集額と比較します。

無料で使えるAI査定サービスについては下記記事をご参考にしてください。

今回はPRICE MAP（https://www.homes.co.jp/price-map/）、マンションマーケット（https://mansion-market.com/satei）の査定結果を採用しました。

今回の2つの査定の平均値は㎡単価98.1万円、価格2008万円となり、当サイト独自査定の結果より153万円高い結果となりました。

立地と最寄駅の利便性調査

ルーブル品川西大井の周辺環境を生活利便施設の存在と最寄駅の利用状況から評価しました。

周辺の生活利便施設と最寄駅

スーパーマーケット、コンビニエンスストア、ドラッグストアなどの生活利便施設と最寄駅を調査しました。

徒歩5分圏内にコンビニ、スーパー、ドラッグストアがあり買い物の利便性は非常に高いといえます。

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最寄駅はJR横須賀線 西大井駅 徒歩 10分、JR京浜東北線 大井町駅徒歩13分の2路線利用可能な物件です。

最寄の西大井駅の2019年の1日あたり乗車人員数は16,028人、10年前比は114.0%と大幅に増加しています。

西大井駅からは東京駅まで乗り換えなし約15分、品川駅まで乗り換えなし約5分、新宿駅まで乗り換えなし約15分と各主要駅に乗り換えなし・15分以内でアクセス可能です。

駅までの距離は徒歩10分を超えてしまいますが、JR横須賀線・京浜東北線の2路線を利用できるため、選択肢が広く、非常に優れた交通利便性を有します。

まとめ

FANTAS check PJ-88号 品川区大井5丁目レジデンスファンドの調査結果は以下のようになりました。