FUEL オンラインファンド新規保育園ファンドを調査

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FUEL 保育園みらいオンラインファンド横浜磯子のポイント

FUELオンラインファンドが新規募集する「保育園みらいオンラインファンド横浜磯子」（以下、FUEL 磯子保育園ファンドと略します）は、東証マザーズ上場企業である株式会社さくらさくプラスの持分法適用関連会社である株式会社あかるいみらいアセットを貸付先とするローンファンドです。安定した賃料収入を見込むファンドの魅力を紹介します。

ポイント

運用期間23ヶ月、利回り3.0%の長期運用ファンド
最寄駅から徒歩7分の立地
テナント契約は20年間の長期契約（途中解約等あり）
投資金額の0.5%キャッシュバック実施

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ファンド概要

FUEL オンラインファンド保育園みらいオンラインファンド横浜磯子の対象不動産など概要をまとめました。

募集開始　2021年5月10日 12:30〜

対象不動産	太陽の子　磯子第二保育園
住所	神奈川県横浜市磯子区森2丁目
募集額	2億4000万円
予定分配率	3.0%
運用期間	23ヶ月間
担保	第一順位の根抵当権設定仮登記
最低投資額	1万円
募集方式	先着方式

対象不動産の磯子第二保育園は神奈川県横浜市磯子区に所在する認可保育園です。予定運用期間は23ヶ月と比較的長めに設定されていますが、対象不動産が保育園であるためテナント契約も長期の設定になっており、運用期間についてのリスクは小さいと考えます。

また、担保として対象不動産に第一順位の根抵当権設定仮登記が設定されるため、債権の保全性が高まります。

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ファンドの特徴

FUEL磯子保育園ファンドの特徴は、貸付先の実績、安定した賃料収入の期待、担保設定による高い保全性が挙げられます。それぞれを詳しく調査しました。

保育園運営に実績のある貸付先と事業者

本ファンドの事業者は株式会社さくらさくパワーズ、貸付先は株式会社あかるいみらいアセットです。さくらさくパワーズは株式会社さくらさくプラスの100%子会社、あかるいみらいアセットは事業者（さくらさくパワーズ）の親会社である株式会社さくらさくプラスの持分法適用関連会社です。

ファンドに関係する会社の相関図（引用元：（株）さくらさくプラス IR情報）

（株）さくらさくプラスは2020年10月に東証マザーズ上場しており（証券コード：7097）、子会社の（株）さくらさくみらいは「さくらさく保育園」を東京、千葉、埼玉、大阪で運営しています。運営する保育園は年々増加しており、着実に成長している企業であることがうかがえます。

運営施設数の推移（引用元：（株）さくらさくプラスIR情報）

不動産クラウドファンディングに投資している方はご存知かもしれませんが、CREALで2019年に「さくらさくみらい駒込」ファンドが募集され、無事に運用を終了しています。この保育園は、今回の事業者の親会社（株）さくらさくプラスの連結子会社（株）さくらさくみらいが運営しています。

安定した賃料収入

対象不動産は大手保育園運営事業者と2017年3月から20年間という長期の賃貸借契約を締結しており、補助金制度に裏付けられた安定的な賃料収入を確保しています。

人口推移と保育園需要ついて

横浜市磯子区の人口と世帯人数推移、および、横浜市の0-4歳人口推移を調査しました。

横浜市ホームページ　人口・世帯より当サイトにて作成

磯子区は2010年に比べて2020年の人口が増加している一方で、世帯人数は2010年の2.14人から2020年には2.04人と減少傾向がみられており、単身世帯の増加、核家族化、子ども人数の減少が起こっていると考えられます。実際、横浜市の0-4歳人口は2010年の16.2万人から2020年は14.1万人まで大幅に減少しています。子どもの減少は保育園需要にマイナスになりますが、一方で核家族化や共働き人口の増加は保育園需要を増加します。

対象不動産である「太陽の子磯子第二保育園」は0歳児クラス〜5歳児クラスまで定員は合計48名となっています。横浜市が公表する保育所等の入所状況（2021年5月1日更新）によれば、現在空きがあるのは3歳児クラスの1名のみとなっています。少なくとも、当保育園に関しては需要が高く、運営は順調に行われていると考えられます。

参考：https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/kosodate-kyoiku/hoiku-yoji/shisetsu/info/nyusho-jokyo.files/isogo-kanou.pdf

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対象不動産の立地調査

ファンド総額に対する対象不動産の評価額比較と対象不動産の立地調査を行いました。

対象不動産の評価額

FUELが公表した株式会社アレイズが鑑定した評価額は2億7300万円（2021年3月15日）となっており、募集額2億4000万円は評価額の87.9%となっています。

最寄駅と利用状況

最寄駅は徒歩7分のJR京浜東北線磯子駅で、2019年の1日平均乗車人員数は20,199人です。利用者は5年前比103.9%、10年前比108.2%と着実に増加しています。磯子駅から神奈川県・東京都内主要駅へのアクセスを調査しました。

行き先	乗換回数	所要時間
東京駅	なし	60分
品川駅	なし	45分
新宿駅	1回	60分
横浜駅	なし	20分

磯子駅は横浜駅までは20分、東京都内の主要駅にも1時間以内のアクセスが可能と、利便性の高い駅であり、その近隣の保育園であるため働く世代の需要は高いと考えられます。

まとめ

FUELオンラインファンドの新規磯子保育園ファンドは魅力的な立地と高い保育園需要に支えられた安定した賃料収入が特徴です。ファンドの魅力を調査し、まとめました。