COZUCHI 世田谷区下馬 一棟レジデンスファンドを調査

COZUCHI 世田谷区下馬 一棟レジデンスのポイント

COZUCHIの新規ファンド「世田谷区下馬 一棟レジデンス」は東急田園都市線の三軒茶屋駅から徒歩12分にある、土地および建物一棟を投資対象としています。COZUCHI初のフルリノベーションプロジェクトであり、一棟レジデンスをフルリノベーションを実施し、キャピタルゲインを狙います。総募集金額約4.6億円の半分を「特別優先権」を持つ方限定で募集、残り半分を一般募集します。

予定利回りは4.5%とCOZUCHIとしては控えめに感じられますが、COZUCHIのファンド概要には複数のメリットが掲載されています。これらの裏付けとして最寄駅の利用状況・周辺の地価の変動を調査しましたので紹介します。

キャンペーン情報

COZUCHIでは総額200億円突破記念として新規投資家登録でAmazonギフト券1000円分をプレゼントするキャンペーンを実施中です（先着500名様限定）。

なお、本キャンペーンは対象メディア経由の申し込みに限られますので、下のバナーまたは「COZUCHIに登録する」ボタンから投資家登録していただくようお願いいたします。

▼ キャンペーン詳細

【キャンペーン期間】 2022年11月17日〜2022年12月14日

【キャンペーン対象者】 以下①②を満たした方が対象となります。

①キャンペーン期間内に対象メディア経由で投資家登録の申請を行った方（期限：2022/12/14までに投資家登録申請）

②審査を経て投資家登録完了（期限：2022/12/22まで（書類不備等があった場合はその修正・補完も含む））

※対象メディア経由で申込が確認できない場合はキャンペーン対象外となります。

※本キャンペーンは先着500名限定となります。

【プレゼント内容】 Amazonギフト券1,000円分

【プレゼント付与方法】 投資家登録時に登録したメールアドレス宛に2023年1月以降に送られます。

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ファンド概要

COZUCHI 世田谷区下馬 一棟レジデンス ファンドの概要をまとめました。

募集期間（抽選式）：（特別優先）11月17日 19:00 〜 （一般）11月19日 19:00〜

ファンドの時系列

ファンドの募集開始から運用終了、償還までのステップは以下の通りです。

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1特別優先枠募集開始　・・・2022/11/17（19:00）

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2特別優先枠募集終了　・・・2022/11/18（13:00）

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3一般枠募集開始　　　・・・2022/11/19（19:00）

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4一般枠募集終了　　　・・・2022/11/24（13:00）

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5運用開始　　　　　　・・・2022/12/9

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6運用終了　　　　　　・・・2023/12/8

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7最終配当・償還　　　・・・2024/1/5

募集方法について（特別優先権・一般）

本ファンドは、11/17〜 総募集額約4.6億円のうち半額（2億3185万円）を特別優先権を持つ投資家限定で募集します。残りの2億3185万円は11/19から一般枠として募集します。いずれの枠も応募多数の場合は抽選にて決定されます。

ファンドの魅力

世田谷区下馬 一棟レジデンスへの投資判断のポイントになるファンドの強みを紹介します。

RC構造と3戸独立構造を活かしたリノベーション

本ファンドでは対象不動産の価値を最大限活かすために、リノベーションを選択しますが、その理由は以下の通りです。

• 鉄筋コンクリート造（RC造）であり、築31年に対して法定耐用年数は47年であるため資産評価が高い　→　銀行ローンを借りやすい
• 敷地権付区分建物（フロアごとに区分登記）で、各フロア150㎡程度の広い住戸　→　可変性のある間取りが作れる、一部を賃貸とすることも可能

＜ポイント＞

▶︎ RC造であることや、各戸独立していて使用しやすいことを活かし、リノベーションにより資産価値を上げてより高い事業利益を確保。

▶︎ 既存の建物を活かすことで建築コストの削減が可能。RC造で同規模の建物を建てるよりもリノベーションを行いコストを抑えることで新築同様の建物を手が届きやすい金額帯で提供できる。

▶︎ 売却先のターゲットは富裕層をはじめとした一般の方を想定、ローンを組んで購入する可能性があるため、資産評価が高くなるRC造・リノベーションは最適

人気の世田谷区

世田谷区の東側に位置しており、世田谷区の中でも下馬エリアは特に治安が良いため、ファミリー層などに人気のエリアです。

＜ポイント＞

▶︎ 国道246号線や環七通り、駒沢通りなどがあり車で中目黒エリアにもアクセス容易

▶︎ 世田谷区の中でも都心に最も近く、アクセスの良い非常にバランスのとれたエリア

▶︎ 87坪とまとまった敷地が売りに出されることは稀

最寄駅＝三軒茶屋駅の利用状況

最寄駅は東急田園都市線の三軒茶屋駅（徒歩12分）です。三軒茶屋駅の2019年の乗車人員数は142,028人、10年前比115.7%、5年前比110.6%となっており10年間から大幅に増加しています。コロナ禍以降は2020年に10万人を切りましたが、2021年は11万人と回復傾向がみられます。

三軒茶屋駅から東京都内の主要駅へのアクセスは以下の通りです。

東京都内の主要駅には乗り換えが必要なものの30分以内でアクセス可能です。特に札幌駅へは5分以内のアクセスが可能で、交通利便性は高いといえます。

路線価の調査

対象不動産と同じ世田谷区下馬2丁目の公示地価を調査しました。

地点：世田谷区下馬2-10-16

この地点は2014年以降9年間下落がなく、その直前の2013年は53.1万円／㎡であり、2022年は2013年比131.3%となっています。

豊富な活用プラン

本物件は、居住用に使うことも賃貸として貸し出すことも可能であるため、ライフスタイル・ニーズに合わせてカスタマイズが可能な物件です。そのため、富裕層をターゲットに幅広いニーズがあると考えられます。

＜ポイント＞

▶︎ 賃貸併用住宅として利用可能　→　賃貸併用住宅は、賃貸部分の家賃収入をローンの返済に充てることができるため注目されている

▶︎ 全フロア居住用としての利用　→　前所有者は三世帯親族が各フロアそれぞれ居住、将来的に一部を賃貸に活用可能

▶︎ 数社の仲介会社を通して先行でシークレット売却活動中　→　すでに複数の現地内覧の実績あり

リノベーション工事は2023年2月上旬完了予定であり、現在から2023年12月のファンド運用終了時点までの間、売却活動を行いますが、運用終了日前に早期に売却できファンド運用が終了した場合、想定利回りを超えて配当を行うことになります。

優先劣後構造の採用

渋谷駅前開発プロジェクト ファンドは営業者も出資をする優先劣後構造を採用しており、劣後出資比率は9.1%です。そのため、予定していたよりも低い売却額になったとしても、まずは劣後出資分から損失が確定していきます。

＞＞ COZUCHIの詳細はこちらから

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解約可能というメリット

本ファンドの運用期間は12ヶ月となっており、特に初めて不動産投資クラウドファンディングに投資する方は、急に現金が必要になったらどうしよう？という不安もあるかもしれません。しかし、COZUCHIではマイページにて出資の途中解約も可能というメリットがあります（手数料がかかりますので解約は最終手段としてください）。

＞＞ COZUCHIの特徴とメリットは？事業者の調査記事はこちらから

まとめ

COZUCHIの新規募集ファンド 世田谷区下馬 一棟レジデンスの特徴と魅力をまとめました。

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