プレファン19号ファンドを調査
プレファンの新規ファンド 19号 の対象不動産は2003年12月築の「プレサンス鶴舞駅前ブリリアント」です。対象不動産周辺の地価調査・売出価格調査・AI査定の調査・周辺環境調査を行ない、ファンドの魅力と安全性を評価しました。
19号ファンドのポイント
- ファンドの安全性を高める優先・劣後構造（劣後出資：9.9%）
- 予定分配率5.0%、運用期間6ヶ月の好条件ファンド
- 最寄の鶴舞駅は2路線利用可能、利用者は増加傾向
- 「借りて住みたいランキング」上位の街で空室リスク小
- 売出価格がファンド総額より高く、売却リスク小
▼ 19号ファンドは賃貸需要が高い鶴舞エリアの物件！
ファンド募集概要
19号ファンド（プレサンス鶴舞駅前ブリリアント）の概要をまとめました。
| 募集額 | 1090万円 |
| ファンド総額 | 1210万円 |
| 予定分配率 | 5.0% |
| 運用期間 | 6ヶ月 |
| 出資単位 | 1万円 |
| 募集方式 | 抽選式 |
| 優先:劣後 | 90.1:9.9 |
▼ 「プレサンス」の物件で1万円から始められる不動産投資
【ファンド時系列】
step
1募集開始（抽選）・・・2022/11/24（0:00）
step
2募集終了 ・・・2022/11/30（23:59）
step
3入金期限 ・・・2022/12/9（23:59）
step
4運用開始予定日 ・・・2022/12/22（0:00）
step
5運用終了予定日 ・・・2023/6/21（23:59）
step
6分配日 ・・・2023/7/31（23:59）
ファンドの魅力
ファンドは優先・劣後方式を採用して元本毀損リスクの低減が図られています。優先：劣後＝90.08：9.92となっているので仮に物件価格が低下したとしても9.92%未満であれば投資家の元本に影響はありません。
利回5.0%は不動産特定共同事業のファンドとしてはやや高いレベルであり、駅近物件・賃貸需要が高いエリアであることを考慮すれば投資する価値は十分であると考えます。
対象不動産の詳細
対象不動産の基本的事項の確認と路線価の変化を調査しました。
| 物件名 | プレサンス鶴舞駅前ブリリアント |
| 所在地 | 名古屋市中区千代田5丁目 |
| 築年月 | 2003年12月（築19年） |
| 敷地面積 | 421.47㎡ |
| 専有面積 | 24.15㎡（壁芯） |
| 構造 | RC造13階建 |
| 最寄駅 | JR・地下鉄 鶴舞駅 徒歩1分 |
相続税路線価による評価
プレサンス鶴舞駅前ブリリアントの前面道路について2018年〜2022年の相続税路線価の変化を調査しました。
| 年 | 相続税路線価（万円/㎡） |
| 2018 | 37.0 |
| 2019 | 40.0 |
| 2020 | 42.0 |
| 2021 | 42.0 |
| 2022 | 42.0 |
2018年から2020年までは毎年路線価が上昇しており、変化率（上昇率）は113.5%でした。2021年以降は横ばいとなっていますが、コロナ禍が本格化した2020年以降でも路線価を維持していることから一定の住宅需要があるエリアであると考えられます。
ReTechを活用したAI査定
プレサンス鶴舞駅前ブリリアントのAI査定額をファンド総額・募集額と比較します。今回はPRICE MAP（https://www.homes.co.jp/price-map/）、マンションマーケット（https://mansion-market.com/satei）の査定結果を採用しました。
| 査定サイト | ㎡単価（万円） | 価格（万円） |
| PRICE MAP | 56.0 | 1353 |
| マンションマーケット | 50.0 | 1208 |
今回の2つの査定の平均値は㎡単価53.0万円・価格1280万円となり、査定額は19号ファンドの募集総額1210万円を少し上回る結果となりました。
売出価格の調査
プレサンス鶴舞駅前ブリリアントの売買事例を調べたところ、10階の部屋が売り出されていました。
| 専有面積 | 価格（万円） | ㎡単価（万円） |
| 20.09 | 1280 | 63.7 |
上記事例を本ファンドの対象不動産の専有面積に換算すると
63.7万円／㎡ × 24.15㎡ ≒ 1538
となり、売出価格は19号ファンドのファンド総額1210万円より328万円高い結果となり、ファンド総額は現在の売出価格よりかなり控えめあることが確認できました。仮に売出価格と同等の価格で売ることができれば、かなり利益が出ると思われます。
立地と周辺環境調査
対象不動産の周辺の開発、最寄駅の利用状況、周辺施設を調査しました。
最寄駅＝鶴舞駅の利用状況
最寄駅はJR東海の中央本線と名古屋市営地下鉄の鶴舞線が乗り入れる鶴舞駅で、徒歩1分の距離です。鶴舞駅はLIFUL HOME’Sが調査した「借りて住みたい街」ランキング2022 中部圏版で第11位（愛知県内では第10位）を獲得しており、前年から3ランクアップした注目のエリアです。
「借りて住みたい」ランキングの上位であるため賃貸需要が高いと考えられ、空室リスクは小さいと予想されます。
鶴舞駅の2019年の1日あたり乗車人員数はJRと地下鉄を合わせて35,376人となっています。5年前比は108.6%、10年前比は103.0%となっています。2路線の内訳を見るとJRではやや減少していますが、地下鉄は10年前から増加傾向が顕著です。
鶴舞駅から名古屋市内の利用者が多い駅へのアクセスは以下の通りです。
| 行き先 | 乗換回数 | 所要時間 |
| 名古屋駅 | なし | 10分 |
| 金山駅 | なし | 5分 |
| 栄駅 | 1回 | 10分 |
| 大曽根駅 | なし | 5分 |
JRと地下鉄のどちらも利用な駅だけあって、名古屋市内の主要駅へ所要時間は10分以内の超優秀なアクセスです。
周辺施設と利便性
対象不動産周辺の生活利便施設を調査しました。
スーパー・コンビニなど
- ファミリーマート鶴舞店 徒歩2分
- ローソン鶴舞駅前店 徒歩5分
- やまなかつるまい店（スーパー） 徒歩8分
- スギ薬局名古屋大学病院店 徒歩4分
病院・公共施設
- 横山記念病院 徒歩6分
- 鶴舞歯科 徒歩2分
- 鶴舞公園クリニック 徒歩2分
- 三菱UFJ銀行鶴舞支店 徒歩3分
- 名古屋鶴舞郵便局 徒歩4分
徒歩10分圏内にスーパー、コンビニ、ドラッグストア、病院、銀行などがあり、生活利便性は高いと考えられます。
まとめ
プレファン ファンド19号（プレサンス鶴舞駅前ブリリアント）の調査結果をまとめました。
ポイント
- 優先・劣後構造で元本毀損リスクを低減（優先：劣後＝90.1：9.9）
- 予定分配率5.0%、運用期間6ヶ月
- 最寄の鶴舞駅は2路線利用可能、利用者は増加傾向
- 「借りて住みたいランキング」上位の街
- 徒歩圏内に生活利便施設多数あり