ASSECLI 神奈川県相模原市 #31ファンドを調査

ASSECLI 神奈川県相模原市 #31ファンドのポイント

ASSECLI（アセクリ）の新規ファンド 神奈川県相模原市 #31 の対象不動産は相模原市南区に所在する1987年4月築の一棟マンション「ドミール相模台」を取得・運用するファンドです。対象不動産周辺の地価調査・周辺環境調査を行ない、ファンドの魅力を調査しました。

新規会員登録キャンペーン

ASSECLIでは新規会員登録でデジコ1,000円分がもらえるキャンペーンを実施しています。

▼ 新規入会キャンペーン実施中の今が登録のチャンス！

ASSECLIに新規登録

ファンド募集概要

神奈川県相模原市#31ファンドの概要をまとめました。対象不動産は小田急小田原線「小田急相模原駅」徒歩13分に位置するマンションです。

ぐりーんりんく

今回のファンドは十分に価値を発揮できていない不動産をバリューアップすることを目的としています。不動産関連のSDGs案件とも言えますね！

【ファンド時系列】

step
1募集開始（先着）・・・2022/12/6（18:00）

step
2募集終了　　　　・・・2022/12/14（23:59）

step
3振込期限　　　　・・・2022/12/15

step
4運用開始予定日　・・・2022/12/22

step
5運用終了予定日　・・・2023/12/21

step
6分配日　　　　　・・・2024/1/12

ぐりーんりんく

キャンセル待ちもあるので最後まで諦めずに待ちましょう！

ASSECLIで詳細を確認

ファンドの詳細と魅力

対象不動産の基本的事項、賃料、路線価などを調査しました。

バリューアップによる価値向上を狙うファンド

本ファンドの対象不動産の現状は建物状態・室内状況が悪く、本来のポテンシャルを発揮できていない状態です。これらを改善し、バリューアップすることで、賃料収入（インカムゲイン）と売却収益（キャピタルゲイン）を狙うファンドとなっています。

ASSECLIではこれまでにも多数のバリューアップ案件をリリースしており、実績は十分となっています。また、下記の通り賃料収入の担保もしていることから、初めてASSECLIに出資する方にもおすすめできます。

優先劣後方式とファンド利回り

本ファンドは優先・劣後方式を採用して元本毀損リスクの低減が図られています。優先：劣後＝95：5となっているので仮に物件価格が低下したとしても5%未満であれば投資家の元本に影響はありません。

利回6.0%は不動産特定共同事業のファンドとしては高水準と考えられます。

マスターリース契約

本ファンドは事業者のグループ会社とのマスターリース契約を締結しており、賃料収入を安定化させることができます。

対象不動産の評価

当サイト独自の調査により、対象不動産の評価を行い、出資総額（9000万円）と比較します。

賃料からみる物件評価

現在対象不動産は現在3室の賃貸募集がされています（画像引用元：https://www.athome.co.jp/bldg-library/kanagawa/sagamihara_minami/320881/）。

3室の間取りは異なりますが、このマンションのほとんどは専有面積17.05㎡のタイプであるため、このタイプの部屋の家賃（管理費込）から㎡単価を算出しました。

25,000円 ÷ 17.05㎡ ＝ 1466円/㎡

これに床面積482.67㎡をかけると、月当たりの賃料は707,594円、満室時の年間賃料収入は約849万1130円となります。ファンド総額9000万円で計算すると、表面利回りは9.43%となり、利回りとしては十分と考えられます。

本ファンドではバリューアップにより物件本来の価値を引き出すことを目的としているため、家賃がさらに高まれば表面利回りはさらに向上するため売却しやすくなると考えられます。

相続税路線価による評価

ドミール相模台の前面道路の相続税路線価の変化を調査しました。

2018年から2022年まで路線価は同じで推移しています。コロナ禍の影響も全く感じられず、ある意味で安定した評価が得られていると思われます。

相続税路線価は、一般の土地取引価格の指標となる価格である公示価格の約80%に相当する額と言われます。そこで、対象不動産の土地価格を2022年の相続税路線価14.5万円／㎡から計算しました。

312.36㎡ × 14.5万円/㎡ ÷ 0.8 ≒ 5662万円

土地の評価額だけでファンド総額9000万円の63%に相当する評価になりました。RC造の法定耐用年数47年まで11年を残した建物の評価額も相当あると思われ、さらにバリューアップを計画していることからキャピタルゲインも期待できる物件と評価できます。

▼ 投資額は1万円から。無理なく始められる、新しい不動産投資のカタチ

ASSECLIに登録

立地と周辺環境調査

対象不動産の周辺施設と最寄駅の利用状況を調査しました。

最寄駅＝小田急相模原駅の利用状況

最寄駅は小田急電鉄小田原線 小田急相模原駅 徒歩13分です。平間駅の2019年の1日平均乗車人員数は28,920人、5年前比103.4%、10年前比103.5%と10年前から増加しており、安定した利用状況になっています。

小田急相模原駅から東京都内・神奈川県内の主要駅へのアクセスは以下の通りです。

東京、横浜へは乗り換えが必要、45分以上かかるため主要駅に出るのに利便性が高いとまでは言えません。賃貸需要としては相模原市周辺に通勤・通学する方が想定されます。

周辺施設と利便性

対象不動産周辺の生活利便施設を調査しました。

徒歩10分圏内にコンビニ、スーパー、ドラッグストアがあり、利便性は高いと考えられます。

ASSECLIで詳細を確認

まとめ

ASSECLI 神奈川県相模原市#31ファンドの調査結果をまとめました。