ASSECLI 7号ファンド（埼玉県三郷市）のポイント
ASSECLI（アセクリ）の新規ファンド（埼玉県三郷市＃7ファンド）の対象不動産は埼玉県三郷市に所在する一棟収益アパートです。対象不動産の立地・周辺施設の調査や物件の査定を行い、結果をまとめました。
ポイント
- 優先出資：劣後出資＝90：10で元本毀損リスクを低減
- 早期償還になっても予定の配当額まで配当
- 2020年に大規模修が行われ、室内リフォーム実施済み
- 2DK8室に対して10台分の駐車場を確保
注意
- 募集分は優先出資であるが、抵当権等の担保はない
- 最寄駅まで徒歩24分と駅近物件とはいえない
管理人の評価
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ファンド募集概要
ASSECLI 埼玉県三郷市7号ファンドの概要を表にまとめました。
| 出資総額 | 5950万円 |
| 募集額 | 5350万円 |
| 募集開始日時 | 2021年5月6日 12:30〜 |
| 予定分配率 | 6.0% |
| 運用期間 | 6ヶ月（2021年5月20日開始） |
| 出資単位 | 1万円 |
| 募集方式 | 先着順 |
ファンドの特徴と魅力
ファンドは優先・劣後方式を採用、優先出資：劣後出資＝90：10と元本毀損リスクの低減が図られており、利回り6.0%は不動産特定共同事業のファンドとしては高めです。
また、本ファンドの最大の特徴は、仮に早期償還（予定運用期間よりも早く物件が売却され、元本が戻ってくること）になったとしても予定していた運用期間内の分配金に相当する額が配当されることです。
一般的に、対象物件を売却することで投資家の元本を返却する（償還する）ため、物件が早期に売れて早期償還されることは決して悪いことではありません。
しかし、最近は不動産クラウドファンディングの人気が高く、先着方式では開始から1分も経たずに満額に達したり、抽選方式では10倍を超える倍率も珍しくありません。やっとの思いで出資できても運用予定期間が半分になれば、配当額も半分になってしまうことがあります。
これに対して、本ファンドは早期償還があっても配当額は予定運用期間分支払われるため、配当額の見込みが立てやすいメリットがあります。
対象不動産の詳細
対象不動産の基本的事項の確認と周辺相場から価格査定を行います。
| 物件名 | 1棟アパート（フェニックス三郷） |
| 所在地 | 埼玉県三郷市戸ケ崎3124-59 |
| 築年月 | 1992年3月（築30年） |
| 土地面積 | 613.38㎡ |
| 延床面積 | 298.1㎡（2DK×8戸） |
| 最寄駅 | つくばエクスプレス 八潮駅 徒歩24分 |
対象アパートの外観（引用元：ASSECLI ファンド詳細）
対象不動産査定による安全性調査
対象不動産の価値について路線価からの査定や家賃収入の表面利回りについて検討していきます。ASSECLIは投資家への情報提供として、対象不動産の土地面積（本ファンドは613.38㎡）、相続税路線価、近隣の公示価格を公開していますのでこの値を使います。
相続税路線価からの査定
対象不動産が接している道路の相続税路線価（令和2年）は78,800円/㎡です。相続税路線価は公示地価の80%程度とされているので、対象不動産の評価額は
613.38㎡ × 7.88万円/㎡ ÷ 0.8 = 6041.8万円
となり、この評価額に対してファンド総額5950万円は98.5%、優先出資額（募集額）5350万円は88.5%となり、評価額がファンド総額と募集額を上回りました。
近隣の公示価格からの査定
対象不動産近隣の公示価格（八潮-3、令和3年）は101,000円/㎡であり、対象不動産の評価額は
613.38㎡ × 10.1万円/㎡ = 6195.1万円
となり、この評価額に対してファンド総額5950万円は96.0%、優先出資額（募集額）5350万円は86.4%となり、評価額がファンド総額と募集額を上回りました。
賃料から推定した表面利回り
月額賃料収入の予想からファンド総額5950万円、優先出資額5350万円に対する表面利回りを算出し、予定分配率の妥当性を検討します。2021年4月28日の調査では対象のアパートで2階の2部屋が賃貸募集されています。月額賃料はどちらも5.4万円/月となっています。
また、過去には1階の部屋が5.2万円/月で募集されていたので、2階の4部屋は月額5.4万円、1階の4部屋は月額5.2万円と仮定すると、年間賃料収入は
満室の場合：
12 × (5.4×4 ＋ 5.2×4) ＝ 508.8万円
表面利回り：
ファンド総額に対して・・・8.55%、優先出資に対して・・・9.51%
となり、想定利回り6%を大幅に上回っています。昨年に大規模修繕済み、室内リフォーム済みで、当面の修繕費等がかからないことを考慮すれば予定分配率は妥当と判断しました。
立地と周辺環境調査
対象不動産の周辺施設と最寄駅の利用状況を調査しました。
周辺施設
対象不動産の周辺施設の一覧です。
- 八潮市立中川小学校 徒歩5分
- ローソン三郷戸ヶ崎5丁目店 徒歩4分
- ビッグ・エー戸ヶ崎店（スーパー）徒歩6分
- ベルク三郷戸ヶ崎店（スーパー）徒歩13分
- ジェーソン三郷店（スーパー）徒歩10分
- 三郷戸ヶ崎郵便局 徒歩8分
本アパートの間取りは2DKと夫婦・カップル・ファミリーが入居者になると思われることから、小学校、スーパー、コンビニが徒歩圏内にあることは魅力になります。一方で、病院関係は八潮駅前に集まっているため車の所有が前提になると考えられます。
最寄駅＝八潮駅の利用状況
最寄駅はつくばエクスプレス 八潮駅 徒歩24分となっており、徒歩圏内とは言えない距離です。八潮駅の2019年の乗車人員数は24,809人、10年前比184.8%、5年前比137.8%と大幅な上昇傾向にあり、周辺の人口も増えていることが予想されます。
ASSECLIもファンド情報において人口増加傾向に注目しており、”世帯数も増加傾向にあり、ファミリー世帯に人気の高いエリアと言えます”と指摘しています。
三郷市の人口・世帯数動向（引用元：ASSECLI ファンド詳細）
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まとめ
ASSECLI #7ファンド（三郷市1棟アパートファンド）の調査結果をまとめました。
- 優先出資：劣後出資＝90：10で元本毀損リスクを低減
- 賃料（仮定）から算出した表面利回りは予定分配率6.0%より大きい
- 早期償還になっても予定の配当額まで配当
- 2DK8室に対して10台分の駐車場を確保
- 最寄駅は利用者が増加傾向、人口・世帯数も増加傾向で賃貸需要が見込める