プレファン22号ファンドを調査

プレファン22号公開　新規会員登録キャンペーン実施中！

3月２日（木）募集開始のプレファン22号ファンドを調査しました。 対象不動産は2009年12月築の「プレサンスNAGOYA桜通ビッグビート」です。対象不動産周辺の路線価・売出価格・AI査定額・周辺環境の調査を行ない、ファンドの魅力と安全性を評価しました。

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▼ 22号ファンドは利便性最高の今池駅 徒歩2分の物件！

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ファンド募集概要

22号ファンド（プレサンスNAGOYA桜通ビッグビート）の概要をまとめました。

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【ファンド時系列】

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1募集開始（抽選）・・・2023/3/2（0:00）

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2募集終了　　　　・・・2023/3/8（23:59）

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3入金期限　　　　・・・2023/3/17（23:59）

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4運用開始予定日　・・・2023/3/22（0:00）

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5運用終了予定日　・・・2023/9/21（23:59）

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6分配日　　　　　・・・2023/10/31（23:59）

ファンドの魅力

ファンドは優先・劣後方式を採用して元本毀損リスクの低減が図られています。優先：劣後＝95.21：4.79となっているので仮に物件価格が低下したとしても4.79%未満であれば投資家の元本に影響はありません。

利回4.62%は不動産特定共同事業のファンドとしては標準レベルですが、利便性が良く賃貸需要が高い今池エリアであることを考慮すれば投資する価値は十分であると考えます。

対象不動産の詳細

対象不動産の基本的事項の確認と路線価の変化を調査しました。

ぐりーんりんく

名古屋市営地下鉄 東山線・桜通線の2路線が利用可能で利便性抜群！

相続税路線価による評価

プレサンスNAGOYA桜通ビッグビートの前面道路（北側）について2018年〜2022年の相続税路線価の変化を調査しました。西側の名古屋環状線にも接していますが、接する面が長い北側道路の路線価を調査しました。

2018年から2020年までは毎年路線価が上昇しており、変化率（上昇率）は111%でした。その後、2021年は下落したものの2022年には再び上昇しており、2018年比114.8%と高い上昇率になっています。

査定額と募集額の比較

プレサンスNAGOYA桜通ビッグビートの査定額をファンド総額・募集額と比較します。対象不動産は専有面積42.24㎡の部屋は11〜13階だけにあるため、今回は11階の想定で調査しました。

今回はPRICE MAP（https://www.homes.co.jp/price-map/）、マンションマーケット（https://mansion-market.com/satei）の査定結果を採用しました。

今回の2つの査定の平均値は㎡単価49.5万円・価格2091万円となり、査定額は22号ファンドの募集総額1590万円を大幅に上回る額となりました。

売出価格の調査と募集額との比較

対象不動産は調査時点で1件（3階・21.12㎡）の売出物件がありました（引用元：プレサンス投資用マンションギャラリー　https://www.pressance.co.jp/yuzusachi/rooms/B01281-000445/）。

上記事例はの㎡単価は64.6万円／㎡であり、本ファンドの対象不動産の専有面積に換算すると2729万円となり、売出価格から算出された価格は22号ファンドの募集総額1590万円を大幅に上回る額となりました。

賃料と表面利回りから計算する価格

面積が2倍なら家賃も2倍、という訳ではないので単純計算では価格が高めになってしまいます。そこで、上記事例の表面利回り5.01%を使って本ファンドに当てはめてみました。

プレファンのファンド詳細によれば対象不動産の月額賃料は94,000円と想定されており、年間賃料収入は112.8万円になります。したがって、表面利回り5.01%とすると物件価格は

112.8 ÷ 0.0501 ≒ 2251万円

となり、は22号ファンドの募集総額1590万円より大幅に高い結果でした。賃料から計算される表面利回りからもファンドの設定は十分に余裕を持った価格であることが確認できました。

プレファン公式

立地と周辺環境調査

対象不動産の周辺の開発、最寄駅の利用状況、周辺施設を調査しました。

最寄駅＝今池駅の利用状況

最寄駅は名古屋市営地下鉄東山線・桜通線 今池駅 徒歩2分です。今池駅は「LIFULL HOME'S」の住みたい街ランキング2023 中部圏版”借りて住みたい”部門の第10位を獲得しており、前年の15位から5ランクアップした注目のエリアです。

今池駅の2019年の1日あたり乗車人員数は14,210となっています。5年前比107.6%、10年前比110.2%となっており10年前から順調に利用者が増加しています。

今池駅から名古屋周辺の主要駅へのアクセスは以下の通りです。

2路線が利用可能な駅だけあって、名古屋周辺の主要駅へ所要時間は15分以内の優秀なアクセスです。

周辺施設と利便性

対象不動産周辺の生活利便施設を調査しました。

徒歩10分圏内にスーパー、コンビニ、ドラッグストア、大型店舗があり、病院や公共施設もあることから生活利便性は高いと考えられます。

プレファン公式

まとめ

プレファン ファンド22号（プレサンスNAGOYA桜通ビッグビート）の調査結果をまとめました。