利回り不動産 38号ファンドを現地調査

利回り不動産 38号ファンドのポイント

利回り不動産の新規ファンド（38号）は想定利回り7.8%＋ワイズコイン0.5%、募集額2億9700万円の高利回り・大型ファンドです。対象不動産である大阪市内の宿泊施設の現地調査を行いました。抽選式での募集となるため、ファンド詳細をじっくりチェックしましょう！

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ファンドの概要

38号ファンドは阪堺電軌阪堺線 松田町駅 徒歩3分、南海線／大阪メトロ界筋線 天下茶屋駅 徒歩9分に所在する宿泊施設を運用します。賃料収入を原資としたインカムゲイン型ファンドです。

【ファンド時系列】

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1募集開始（抽選）・・・2023/3/8（20:00）

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2募集終了　　　　・・・2023/3/14（23:59）

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3出資金払込期限　・・・2023/3/20

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4期中配当　　　　・・・半年後

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5分配・出資金返戻・・・1年後

利回りとワイズコイン還元

予定利回りは7.8%に設定されており、不動産特定共同事業のファンドとしてはトップクラスの高い利回りといえます。さらに本ファンドではワイズコイン0.5％還元の特典がありますので実質的には利回り8.3％と考えることができます。

2つのリスク対策

38号ファンドは2つのリスク対策をとっており、元本と配当の安全性を高めています。

(1) 優先・劣後方式を採用し、優先出資：劣後出資＝90：10と元本毀損リスクの低減が図られています。

(2) グループ会社の株式会社スリーワイズエステートと賃貸借契約を締結しています。対象不動産が一時的に空室になったとしても毎月一定の賃料が変わらず入ってくるので、満室保証・空室リスク回避を実現しています。

対象不動産の調査

38号ファンドの対象不動産は「大阪Bijou Suites AI PREMIUM」です。対象不動産の評価額や立地を調査しました。

対象不動産の現地調査

大阪Bijou Suites AI PREMIUMは大阪市西成区聖天下1丁目7-1に所在する宿泊施設です。現地調査を行なって、利便性や宿泊需要について調査しました。

対象不動産の外観

外観は築20年以上とは感じないくらい綺麗でした。

天下茶屋駅からのアクセス

天下茶屋駅からは実測で徒歩約10分でした。商店街の中を通ったり、住宅の間の狭い道を通って行きますが、Google Mapに頼って歩いたところ一度も迷うことなく到着しました。

▷　天下茶屋駅を出発します。

▷ 商店街の中を通っていくこともできます。

▷ 小さな踏切を渡って、住宅街の中をどんどん進みます。

▷ ここを真っ直ぐいくと対象不動産です。視認性は期待できませんが、ほとんどの方はスマホを見ながら来れば迷うことはないと思います。

▷ 到着です！

周辺の宿泊施設

対象不動産の目の前にも民泊物件がありました。

天下茶屋駅周辺だけで「Bijou Suites（ビジュースイーツ）」の宿泊施設が11軒（38号ファンドの対象不動産含む）もあることから、このエリアの宿泊需要が高いことを窺わせます。

現地に行ってみて、コロナ禍前に比べるとまだまだ観光客は少ないですが、確実にインバウンドの数は増えていると感じました。

相続税路線価による評価

大阪Bijou Suites AI PREMIUMの前面道路の相続税路線価の変化を調査しました。

2018年から2022年まで路線価の変化はありませんでした。住宅街ということもあってかコロナ禍の影響はほとんどなかったと考えられます。

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立地と周辺環境調査

対象不動産の周辺施設と最寄駅の利用状況を調査しました。

最寄駅＝天下茶屋駅の利用状況

最寄駅は阪堺電軌阪堺線 松田町駅 徒歩3分ですが、観光客の利便性を考慮すると南海線／大阪メトロ界筋線 天下茶屋駅 徒歩9分を利用することが多いと思われますので、天下茶屋駅について調査しました。

天下茶屋駅の2019年の乗車人員数は南海線：37,375人／大阪メトロ：39,660人で、5年前比は南海線：113.6%、大阪メトロ：107.4%、10年前比は南海線：122.1%、大阪メトロ：108.9%とどちらの路線も増加傾向にあります。

南海線の方がより増加している理由は、南海線は関西国際空港に接続しているため、インバウンド需要が高まっているのではないかと推測します。天下茶屋駅から大阪府内主要駅へのアクセスは以下の通りです。

※特急「ラピート」を利用すれば35分

大阪府内の主要駅へ所要時間45分以内となっており、中でもなんば駅へのアクセスは抜群です。どこへ観光するにも拠点としての利便性は高いと考えられます。

周辺施設と利便性

対象不動産周辺の生活利便施設を調査しました。

徒歩10分圏内にコンビニ、スーパー、ドラッグストアなどが複数あり宿泊施設としての利便性は高いと考えられます。

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ワイズコイン情報

利回り不動産ではWISE COIN（ワイズコイン）というサービスがあります。ワイズコインは1コインを1円として利回り不動産への出資の際、自動的に使うことができ、有効期限もありません。ワイズコインは利回り不動産への投資、口座開設時などで簡単に貯めることができます。

● ワイズコインとは

「利回り不動産」への投資金額に応じて付与され、1コイン＝1円として利用できるため、再度投資する場合にお得になります。

● ワイズコインの付与率

ワイズコインの付与率は、投資金額の最大1%です。

● 今後の展開

当面は利回り不動産単独の運用となりますが、他社ポイントとの連携も想定されています。付与率アップのキャンペーンも行われるので要チェックです（情報はメルマガで配信）。

（ワイズコインの使用例）

1. 利回り不動産のファンドに10万円投資する
2. 投資額の1%を上限にワイズコイン付与（例：1,000ポイント）
3. 再投資（例：20万円）の時に1,000ポイントを消費し、199,000円で投資可能

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まとめ

38号ファンドの調査結果をまとめました。