ASSECLI 10号ファンド（千葉県市川市）のポイント
ASSECLI（アセクリ）の新規ファンド（千葉県市川市＃10ファンド）の対象不動産は千葉県市川市に所在する一棟収益アパート（2棟）です。対象不動産の立地・周辺施設の調査や物件の査定を行い、結果をまとめました。
ポイント
- 優先出資：劣後出資＝85：15で元本毀損リスクを低減
- 現在の稼働率92.5%、さらに修繕を実施して市場価値を高める
- 市川市の人口は右肩上がりの増加傾向
- 最寄駅の利用者も増加中、都内、県内ともに良好なアクセス
管理人の評価
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ファンド募集概要
ASSECLI 千葉県市川市＃10ファンドの概要を表にまとめました。
| 出資総額 | 1億8000万円 |
| 募集額 | 1億5300万円 |
| 予定分配率 | 8.0% |
| 運用期間 | 1年（2021/7/30〜） |
| 出資単位 | 1万円 |
| 募集方式 | 先着順 |
ファンドの募集開始から運用終了、償還までの時系列は以下の通りです。
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1募集開始 ・・・2021/7/14 (18:00)
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2出資金振込期日 ・・・2021/7/21
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3運用開始 ・・・2021/7/30〜2022/7/29
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4分配・出資金返戻・・・2022/8/17
ファンドの特徴と魅力
ファンドは優先・劣後方式を採用し、優先出資：劣後出資＝85：15と元本毀損リスクの低減が図られており、利回り8.0%は不動産特定共同事業のファンドとしてはかなり高めです。
本ファンドは土地面積526.62㎡（159.30坪）の資産性の高い１棟収益アパート2棟を取得し運用します。対象物件は、全40室中37室入居中（戸数稼働率92.5％）と現時点でも高い稼働率にありますが、取得後に外観や室内など適切な修繕工事を行なって市場価値の向上を図ります。
引用元：ASSECLI ファンド詳細
対象不動産の詳細
対象不動産の基本的事項の確認と周辺相場から価格査定を行います。
| 物件名 | アパート×2棟（セブンローズ本八幡A・B棟） |
| 所在地 | 千葉県市川市宮久保1丁目 |
| 築年月 | A棟：1988年3月、B棟：同年6月 |
| 土地面積 | 526.62㎡ |
| 延床面積 | 528.0m²（合計40戸） |
| 最寄駅 | 京成本線「京成八幡」駅 徒歩19分 |
対象不動産査定による評価
対象不動産の価値について路線価からの査定や家賃収入の表面利回りについて検討していきます。ASSECLIは投資家への情報提供として、対象不動産の土地面積（本ファンドは526.62m²）を公開していますのでこの値を使います。
相続税路線価からの査定
対象不動産が接する道路の令和2年の相続税路線価は115,000円/㎡であり、相続税路線価は公示地価の80%程度とされているので、対象不動産の評価額は
526.62㎡ × 11.5万円/㎡ ÷ 0.8 = 7570.2万円
となり、この評価額はファンド総額1億8000万円の42.1%、優先出資額（募集額）1億5300万円の49.5%となります。
土地の評価額はファンド総額に対して50%未満であることから、本物件の賃貸状況やインカムゲインから計算された利回りにも注目したい所です。
相続税路線価の変化
相続税路線価の推移は以下の通りで、ここ4年間は全く変動がありません。
| 年 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 |
| 万円／㎡ | 11.5 | 11.5 | 11.5 | 11.5 |
なお、対象不動産から最も近い地価公示地点である千葉県市川市宮久保1-19-14（市川-30）の2021年の地価は16.1万円/㎡であり、2017年の15.9万円/㎡に比べて若干上昇しています。このことから、周辺地域の土地価格が著しく下落している様子はありません。
現在の賃貸状況
現在は2棟合計40戸中37戸が入居しており、稼働率は92.5%です。
現在は空室の募集はかかっていませんが、過去にはA棟0112号室、B棟207号室が月額賃料43,000円（共益費込）で募集されていました（2021年7月6日調査）。賃貸中の平均月額賃料が43,000円であった場合と、やや低い月額賃料40,000円だった場合とでファンド総額に対する表面利回りを計算しました。
| 現状（稼働率92.5%） | 満室想定 | |
| 賃料43,000円/月 | 10.6% | 11.5% |
| 賃料40,000円/月 | 9.9% | 10.7% |
家賃を安く見積もっても現状の稼働率で10%近い表面利回りになりました。
立地と周辺環境調査
対象不動産の周辺施設と最寄駅の利用状況を調査しました。
周辺施設
対象不動産の周辺施設の一覧です。コンビニ・スーパーマーケット・ドラックストアなどが徒歩10分件内にあり、生活利便性は良好です。
スーパー、日用品
- 新鮮市場アタック市川宮久保店 徒歩1分
- ベルクス市川宮久保店 徒歩9分
- ファミリーマート市川宮久保店 徒歩4分
- ファミリーマート市川東菅野店 徒歩6分
医療関連
- くすりの福太郎宮久保店 徒歩2分
- マツモトキヨシ市川菅野店 徒歩8分
- とつか内科クリニック 徒歩2分
公共機関
- 市川宮久保郵便局 徒歩9分
- 東京ベイ信用金庫 宮久保支店 徒歩4分
市川市の人口推移
市川市の人口は2021年3月末時点で492,213 人です。2016年以降の人口推移は下グラフの通りで、年々増加傾向にあります。
引用元：ASSECLI ファンド詳細（（株）エボルゾーン調べ）
最寄駅＝京成八幡駅の利用状況
最寄駅は京成電鉄 京成八幡駅 徒歩19分となっており、やや距離がある印象です。また、都営新宿線 本八幡駅 までは徒歩20分であるため、2駅の利用が可能です。
京成八幡駅の2019年の乗車人員数は17,998人、10年前比113.8%、5年前比112.8%と大幅な増加傾向になっており、上記の市川市人口の増加を裏付ける結果になりました。
京成八幡駅、または、本八幡駅から千葉県と東京都の主要駅へのアクセスは以下の通りです。
| 行き先 | 乗換回数 | 所要時間 |
| 東京駅 | 1回 | 40分 |
| 新宿駅 | なし | 45分 |
| 千葉駅 | なし | 40分 |
| 船橋駅 | なし | 10分 |
東京都内の主要駅には約40分、千葉県の主要駅には乗り換えなしのアクセスが可能な立地です。
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まとめ
ASSECLI #10ファンド（千葉県市川市1棟アパートファンド（2棟））の調査結果をまとめました。
- 優先出資：劣後出資＝85：15で元本毀損リスクを低減
- 現在の稼働率92.5%、さらに修繕を実施して市場価値を高める
- 市川市の人口は右肩上がりの増加傾向
- 最寄駅の利用者も増加中、東京都内、千葉県内ともに良好なアクセス
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