渋谷区松濤エリア区分マンションの魅力

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WARASHIBE 渋谷区松濤エリア区分マンションファンドのポイント

WARASHIBE が新規募集する渋谷区松濤エリア区分マンションファンドは、高級住宅街に建つ「松濤ナショナルコート」の区分所有が対象不動産です。インカムゲイン4.5%に加えて、新規に投資する方は10万円以上投資でAmazonギフト券3%分プレゼントキャンペーンも魅力です。

本ファンドは「売却が想定よりも早まった」ためにファンドの募集が中止されました。

7/16 19:00〜江東区東陽町区分マンションファンドが募集される予定ですのでこちらも要チェック！

ポイント

運用期間6ヶ月、利回り4.5%のインカムゲイン重視型ファンド
渋谷・原宿にも近い高級住宅街、松濤エリア
キャピタルゲインが出た場合には、キャピタルゲインの一定割合を分配
賃貸ニーズが高く、リーシングリスクを低減
初めて＋10万円以上投資で投資額3%分のAmazonギフト券をプレゼント

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ファンド概要と魅力

WARASHIBE 渋谷区松濤エリア区分マンションファンドの対象不動産など概要をまとめました。

~~7月9日 19:00〜7月16日 13:00まで~~　　募集中止になりました

対象不動産	区分マンション
住所	東京都渋谷区神山町28-9
建物構造	鉄筋コンクリート造 3階建
土地面積	928.73 ㎡
専有面積	122.41 ㎡
募集額	3200万円
予定分配率	4.5%
運用期間	6ヶ月
優先劣後構造	あり（劣後出資：70.9%）
最低投資額	1万円
タイプ	インカムゲイン重視型

ぐりーんりんく

抽選方式で募集されますので、7月16日の締め切りまでに登録を完了しましょう。

インカムゲイン重視型ファンドの魅力

インカムゲイン重視型ファンドとは、主に対象不動産の賃料収入を配当に充てるファンドをいい、反対に対象不動産の売却益を配当に充てるファンドをキャピタルゲイン重視型といいます。

キャピタルゲイン重視型の場合は、大災害やリーマンショックのような想定を超えた事態が起こった時に不動産価格が下落して想定通りの配当が得られないリスクがあります。

インカムゲイン重視型のメリットは比較的変動が小さい賃料収入を配当原資とするため、空室が発生しない限り予定利回り通りの配当が得られやすいことです。一方で、インカムゲイン重視型の場合は一般的に利回りが低くなる傾向があるというデメリットがあります。

WARASHIBEのインカムゲイン型ファンドの特徴

インカムゲイン型にはメリット・デメリットがありますが、WARASHIBEではインカムゲイン型ファンドであっても対象不動産を運用期間中に売却でき、キャピタルゲインがあった場合は一定割合を配当するという方針をとっています。

そのため、渋谷区松濤エリア区分マンションファンドはインカムゲイン型の安定性を確保しつつ、キャピタルゲインによる高利回りが得られる可能性があるという、いいとこ取りのファンドになっています。

ただし、現時点では明確な売却先があるわけではないため、キャピタルゲインを含めた想定利回りの表示はできません。また、売却が行われなかった場合にはインカムゲインのみの配当（上限4.5%）になります。

優先劣後構造の採用

渋谷区松濤エリア区分マンションファンドは営業者が70.9%出資をする優先劣後構造を採用しています。そのため、予定していたよりも低い売却額になったとしても、まずは劣後出資分から損失が確定していきます。

本ファンドの総額は1億1000万円、募集額は3200万円（優先出資29.1%）です。運用開始時点で評価額1億円以上の物件が運用終了時に募集額の3200万円以下にまで価値が下落する可能性は高くないと考えられるので、元本毀損のリスクも小さいといえます。

「優先劣後構造」とは、ファンドの運用結果が赤字に終わった場合でも、まずは劣後出資者（運営者）に対して損失を負担させ、劣後出資者の出資負担額を超えてしまう損失額についてのみ、優先出資者（投資家）が損失を負担する構造を言います。

渋谷区松濤エリア区分マンションファンドではファンド総額約1億1000万円のうち約7800万円分を運営社が劣後出資することで、対象不動産の元本価値が下がってしまった場合でも、投資家の出資元本が毀損するリスクは低く抑えられています。

安定した賃料収入

本ファンドはインカムゲイン4.5%（主に賃料収入が配当原資）を分配する予定です。

対象不動産は賃貸ニーズの強い高級住宅街のマンションであるためリーシングリスクは小さいと考えられ、安定した賃料収入が期待されます。

WARASHIBEの「ファンド概要」では”周辺の賃貸事例を収集したところ、13,000円/坪～16,000円/坪”、”現行賃料は適正な水準の中でも比較的低い水準”とあります。

当サイトの調査では、現在「松濤ナショナルコート」の賃貸募集はされていませんが、過去に132㎡の3階部分が月額賃料57万円で募集されており、これを本物件の専有面積122.41㎡に換算すると月額約52.9万円となります。この賃料は14250円/坪になり、「ファンド概要」の値は妥当と考えられます。

初めて投資する会員のメリット

渋谷区松濤エリア区分マンションファンドではWARASHIBEに初めて投資する方で、かつ、本ファンドに10万円以上投資した方全員に投資額3%分のAmazonギフト券をプレゼントするキャンペーンを実施します。

本ファンドは想定利回りは4.5%ですが、キャンペーンの対象になれば年利換算で投資額の10.5%相当の配当が得られます（予定通り6ヶ月間運用された場合）。

まだ会員でなかった方には大きなチャンスなのでこの機会に是非ご登録ください。

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解約可能というメリット

本ファンドは予定運用期間が6ヶ月間と比較的短期間であるため、解約しなければならないような非常事態になる心配は少ないと思いますが、万が一の事態になっても、WARASHIBEではマイページにて出資の途中解約が可能であるため、投資への不安が軽減できます（手数料がかかりますので解約は最終手段としてください）。

＞＞ WARASHIBEの特徴とメリットは？事業者の調査記事はこちらから

【事業者調査】WARASHIBEの特徴とメリットを調査

対象不動産の立地調査

渋谷区松濤エリア区分マンションファンドの対象不動産の立地と周辺環境の調査を行いました。

引用元：渋谷区松濤エリア区分マンションの物件/エリア情報

立地調査

対象不動産は東京メトロ千代田線代々木公園駅徒歩12分にある区分所有（面積：122.41㎡）です。周辺の生活利便施設を調査しました。

スーパー・コンビニ

マルエツプチ富ヶ谷一丁目店　徒歩8分
肉のハナマサ富ヶ谷店　徒歩7分
セブンイレブン神山店　徒歩2分
セブンイレブン渋谷富ヶ谷２丁目店　徒歩6分

病院・ドラッグストア

近藤医院　徒歩5分
ＰＬ病院東京診療所　徒歩8分
ツルハドラッグ渋谷センター街店　徒歩12分
ココカラファイン代々木八幡店　徒歩12分

公共施設

渋谷富ヶ谷二郵便局　徒歩6分
代々木警察署代々木公園交番　徒歩11分
渋谷区立松濤中学校　徒歩7分
松村幼稚園　徒歩4分

徒歩10分圏内に多数の店舗・施設があり、生活利便性は高いといえます。

最寄駅と利用状況

最寄駅は東京メトロ千代田線代々木公園駅徒歩12分ですが、京王井の頭線神泉駅徒歩13分、JR山手線渋谷駅徒歩19分までは利用可能な範囲です。代々木公園駅の2019年の1日平均乗車人員数は14,617人であり、利用者は5年前比119.0%、10年前比136.0%と大幅な増加傾向です。

次に代々木公園駅から東京都内主要駅へのアクセスを調査しました（渋谷駅のみ、京王線神泉駅からの所要時間）。

行き先	乗換回数	所要時間
東京駅	1回	25分
品川駅	1回	30分
新宿駅	1回	15分
渋谷駅	なし	5分

乗り換え必要な駅が多いものの東京都内の主要駅に30分以内のアクセスが可能な立地です。

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まとめ

WARASHIBE 渋谷区松濤エリア区分マンションファンドはインカムゲイン重視型で4.5%という利回りと高級住宅街の立地と利便性の高さが魅力です。初めて投資する方は一定の条件下で投資額の3%分のAmazonギフト券をプレゼント！という注目のファンドのポイントをまとめました。