マスターズヒル横濱紅葉坂ローンファンドを調査

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bitREALTY マスターズヒル横濱紅葉坂ファンドのポイント

6月25日募集開始のbitREALTY新規ローンファンドは2021年3月に竣工した新築の賃貸マンション「マスターズヒル横濱紅葉坂」が対象不動産です。対象不動産の立地や賃貸状況の調査を行ってファンドの魅力を調査しました。

ポイント

募集上限額3億円超の大型案件なので、投資チャンスが大きい
賃貸契約は順調に進み、現在の空室率は12%
最寄の桜木町駅まで徒歩7分の好立地で、駅の利用者数も大幅な増加傾向
桜木町駅の隣は住みたい街ランキング1位の横浜駅
桜木町駅の住みたい街ランキングは上昇中

管理人の評価　

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ファンド募集概要

マスターズヒル横濱紅葉坂ローンファンドの概要は以下のとおりです。

募集開始：2021年6月25日 12:00 〜

募集額	2億5090万円
募集上限額	3億90万円
想定利回り	3.4%
運用期間	7ヶ月
最低投資額	10万円（以降1万円単位）

ぐりーんりんく

最低投資額は10万円（10口）ですが、それ以降は1万円（1口）ずつ出資できます！

対象不動産の概要（間取り）

マスターズヒル横濱紅葉坂の間取り・賃料などの概要と現在の賃貸状況を調査しました。

所在地	横浜市西区紅葉ケ丘6番1
構造	RC造地上6階地下1階
戸数	75戸
竣工	2021年3月
専有面積	45.47〜80.78 ㎡
間取り	1LDK〜4LDK
募集中	9部屋（※）

※2021年6月21日調査時点（［三井の賃貸］レジデントファーストHPより）

40㎡台〜80㎡台の部屋があり、単身者・DINKS・ファミリーと幅広い層がターゲットになる間取りです。本物件は元々分譲マンションとして設計・建築されているため、床暖房・食洗機・機械式駐車場を備えており、賃貸マンションと言えどかなりグレードの高い設備となっています。

現在の賃貸状況と賃料

6月22日現在、75部屋中9部屋が募集中となっており、空室率は12%になります。

5月31日時点では空室率36%、6月21日時点では空室率13.3%だったことから、順調に契約が進んでいると思われます。

現在募集中の部屋の中で最も高い賃料は3階の80.78㎡の部屋が月額306,000円（管理費・共益費込）、最も安い賃料は3階の64.51㎡の部屋が261,000円／月（同）となっています。

㎡単価で計算すると、最高は5階の61.45㎡の部屋が4249円／㎡、最高は2階の80.78㎡の部屋が3776円／㎡となります。

参考

近隣マンションの「プレシス横濱紅葉坂」（築3年）は74.46㎡の部屋が28万円／月（3760円／㎡）で募集されています。「マスターズヒル横濱紅葉坂」の募集賃料も妥当と考えられます。

ファンドスキーム

本ファンドのスキーム概要は下図の通りであり、本ローンはメザニンローン部分に相当します。メザニンローン6億円の物件評価額48億円に対するLTVは82.3%となります。

引用元：bitREALTY マスターズヒル横濱紅葉坂：第１回ローンファンドファンド概要

対象不動産について

マスターズヒル横濱紅葉坂の立地・最寄駅の利用状況の調査を行いました。

マスターヒルズ横濱紅葉坂の外観（引用元：bitREALTY ファンド一覧）

最寄駅の利用状況

最寄駅は横浜市営地下鉄ブルーライン桜木町駅で徒歩7分、JR京浜東北・根岸線の桜木町駅からも徒歩8分という好立地です。

桜木駅の利用状況や都内主要駅へのアクセスを調査しました。※乗車人員数は最寄駅にあたる横浜市営地下鉄のデータを採用しました。

乗車人員数（2019年）	19,767人
5年前比増減	111.3%
10年前比増減	128.4%
東京駅へのアクセス	50分（乗換0）
新宿駅へのアクセス	45分（乗換1）
品川駅へのアクセス	35分（乗換0）
横浜駅へのアクセス	5分（乗換0）

※各駅へのアクセスは平日朝8:00出発基準

横浜市営地下鉄桜木駅の2019年の1日あたり乗車人員数は約2万人、5年前比は約111.3%、10年前比128.4%と大幅な増加傾向が見られました。なお、JR 桜木町駅の乗車人員数も5年前比は約106.9%、10年前比117.1%と増加傾向となっています。加えて、横浜駅は所要時間5分以内の隣接駅、東京都内へのアクセスも60分以内と良好です。

住みたい街ランキング

マスターズヒル横濱紅葉坂の最寄駅「桜木町駅」と隣接する「横浜駅」のSUUMOが調査した住みたい街ランキング関東版の推移を表にしました。

年	2018	2019	2020	2021
桜木町	27	34	32	20
横浜	1	1	1	1

2018年から2021年の間に順位をあげ、2021年ではTOP20に入るまでに上昇しました。また、隣接する横浜駅は2018年以降、1位の座を守り続けていおり、横浜駅周辺エリアの底堅い人気を反映した順位になりました。

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周辺の施設

マスターズヒル横濱紅葉坂の周辺施設を生活利便施設を中心に調査しました。

Fuji伊勢町店（スーパー）　徒歩7分
北野エースＣＩＡＬ桜木町店（スーパー）　徒歩9分
アインズ＆トルペコレットマーレ桜木町店　徒歩7分
ローソン横浜戸部町三丁目店　徒歩4分
ファミリーマート雨宮音楽通り店　徒歩6分
マイ・ハート紅葉ヶ丘保育園　徒歩3分
横浜市立本町小学校　徒歩5分
河村内科医院　徒歩4分

スーパー、ドラッグストア、コンビニといった買い物施設に加えて保育園、小学校、医院も近くにあります。

まとめ

bitREALTYから新規募集されるマスターズヒル横濱紅葉坂ローンファンドを査定評価しました。