Jointo αの新規ファンドは大阪天王寺（第1回と第2回の募集内容を比較！）

Jointo α アルファアセットファンド大阪天王寺のポイント

Jointo α（ジョイントアルファ）の新規ファンド（アルファアセットファンド大阪天王寺）の対象不動産は大阪市天王寺区に所在するマンション、シティタワー四天王寺夕陽ヶ丘です。

対象不動産の立地や当サイト独自の査定および査定サイトを調査し、第1回と第2回（今回）のファンドを比較しました。

＞＞　募集開始は2021年2月15日！Amazonギフト1000円分プレゼント中！

Jointo α(ジョイントアルファ)

Jointo α 大阪 天王寺ファンド第1回と第2回の比較

Jointo α（ジョイントアルファ）大阪天王寺ファンドの対象不動産 シティタワー四天王寺夕陽ヶ丘が募集されるのは2回目です。第1回と第2回の概要を表にまとめ、比較しました。

対象物件の部屋の広さと階数は同じですが出資総額（＝物件価格）が400万円アップし、それに伴って募集額も280万円アップしました。当物件の評価額が上昇している可能性はありますが、第1回募集（2019年10月9日）から約1年４ヶ月経過しているにもかかわらず物件価格が高く設定されているというリスクはあります。

一方、優先：劣後の比率、予定利回り、運用期間、最低投資額に違いはありません。劣後出資比率30%は高めの設定であるため元本毀損のリスクは低減されており、利回り3.6%は区分マンションファンドとしては平均的です。

対象不動産の詳細

対象物件：シティタワー四天王寺夕陽ヶ丘　大阪府大阪市天王寺区一丁目7番地5

築年月　：2005年2月（築16年）

床面積　：79.81㎡

専有面積：82.67㎡（床面積と賃貸データ・間取りから推測）

月額家賃：190,400円（共益費、駐輪場使用料込）

契約期間：2020年5月20日から2022年5月19日（自動更新、途中解約あり）

※ 第1回募集時は契約期間が2020年5月19日までであったことから、2年間更新されたと推測できます。

緑色のタイルが特徴的なシティタワー四天王寺前夕陽ヶ丘の外観

対象不動産査定による安全性調査

シティタワー四天王寺夕陽ヶ丘の査定額を当サイトの独自評価、査定サイトの評価、当マンションの販売価格から算出した結果は以下の通りになりました。

• 部屋の専有面積は82.67㎡として査定
• 当サイト査定：四天王寺前夕陽ヶ丘駅の周辺の中古マンション価格から算出（第1回：2019年10月調査、第2回：2020年2月調査）
• 査定サイト：「PRICE MAP」「マンションマーケット」「大阪市マンションデータベース」を利用（3社平均値を採用）
• 販売価格：住友不動産販売の販売サイトから㎡単価を算出し、82.67㎡をかけて算出

以下、第2回（今回）の査定額について、それぞれの内容を説明します。

当サイト査定による評価

四天王寺前夕陽ヶ丘駅から徒歩10分圏内の50㎡以上の中古区分マンションを対象として、販売価格から算出した独自査定の結果、現在のシティタワー四天王寺夕陽ヶ丘の当サイト査定額は㎡単価54.0万円、物件価格4461万円となり、第1回より187万円下落しました。

それでも、ファンドの出資総額3900万円は独自査定の87.4%、募集額（優先出資額）2730万円は61.2%相当であり、売却時に元本割れするリスクは小さいと評価します。

査定サイトの活用

続いて、査定サイトを活用してシティタワー四天王寺夕陽ヶ丘の査定額を算出しました。今回はPRICE MAP、マンションマーケット（株式会社マンションマーケット）、大阪市マンションデータベース（株式会社フリープラン）の査定額を採用しました。

3サイトの査定平均値は㎡単価58.6万円、物件価格4842万円となり、当サイト独自査定の結果より381万円高い査定額となりました。査定サイトの査定額も第1回と比べて148万円の下落となりましたが、本ファンドの出資総額3900万円は査定額の80.5%、募集額（優先出資額）2730万円は56.4%に過ぎないため、評価額の方がかなり大きいといえます。

シティタワー四天王寺夕陽ヶ丘の売り出し価格

現時点で売り出されているシティタワー四天王寺夕陽ヶ丘（1件）の㎡単価を算出しました。

単価57.2万円/㎡に対象不動産の専有面積82.67㎡をかけると4728万円となり、当サイトの独自査定額より267万円高い結果でした。売出価格は第1回と比べて37万円上昇しており、本ファンドの出資総額3900万円は82.5%、募集額（優先出資額）2730万円は57.7%に過ぎないことから、現在の売り出し価格に対して出資総額はかなり低い設定となっています。

第1回募集と第2回の比較

2019年10月の第1回募集時と比べると物件価格が400万円上昇したのに対して、当サイトの査定および査定サイトの査定額は下落、販売価格は微増という結果でした。第1回に比べて安全性が向上したとは言い難い結果ですが、それでも募集額（優先出資額）は最も査定額が低かった当サイト査定と比べても61%程度に過ぎず、優先：劣後＝70：30を考慮すれば元本割れのリスクは小さいと評価します。

＞＞ 登録するならキャンペーン期間中の今がチャンス！

立地調査

シティタワー四天王寺夕陽ヶ丘の周辺施設と最寄駅の利用状況を調査しました。

周辺施設

シティタワー四天王寺夕陽ヶ丘の周辺施設の一覧です。

ファミリー層に嬉しいスーパー、コンビニエンスストア、病院、区役所、学校が近隣にあるものの周囲の小売店の数はやや少なめです。しかし、JR・大阪メトロ天王寺駅まで徒歩圏内で、その周辺は百貨店、大型ショッピングモール、飲食店が数多くあることから利便性の心配は小さいと考えます。

シティタワー四天王寺夕陽ヶ丘の正面を西向きに撮影

上の写真の通りシティタワー四天王寺夕陽ヶ丘のすぐ横にライフ四天王寺店があるので日常の買い物は便利です。

徒歩10mのライフ四天王寺店外観

天王寺警察署もすぐそば

＞＞ 好立地のシティタワー四天王寺夕陽ヶ丘ファンドに投資するなら

Jointo αに登録

最寄駅＝四天王寺前夕陽ケ丘駅の利用状況

シティタワー四天王寺夕陽ヶ丘から徒歩3分の最寄駅であるOsaka Metro谷町線 四天王寺前夕陽ヶ丘駅 の2019年乗降人員数は25,721人で、5年前比：100.0%、10年前比：110.5%と増加傾向です。四天王寺前夕陽ヶ丘駅からは大阪駅（東梅田駅）まで乗り換えなし約15分、なんば駅まで乗り換え1回約10分、天王寺駅まで乗り換えなし約1分、新大阪駅まで乗り換え1回約30分という便利な立地です。

また、天王寺までは約1km、なんばへも約1.5kmの距離であるため、天候次第では徒歩や自転車を利用することも可能です。

まとめ

Jointo α アルファアセットファンド大阪天王寺の魅力と注意点をまとめます。