【募集中】COZUCHI（旧・WARASHIBE）品川駅前 再開発エリア3区分レジファンドの魅力

COZUCHI（旧・WARASHIBE） 品川駅前 再開発エリア3区分レジファンド

COZUCHI では品川区高輪の大規模再開発エリアに所在する区分マンションを対象とした、予定利回り10%、運用期間7年が特徴のファンドを募集します。長期運用にはリスクもありますが、リスクヘッジの準備がされており、再開発に伴うキャピタルゲインが期待できるファンドを紹介します。

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ファンド概要

COZUCHI（旧・WARASHIBE）品川駅前 再開発エリア3区分レジファンドの対象不動産など概要をまとめました。

9月15日 19:00 募集開始（抽選）

ぐりーんりんく

利回りが高く、運用期間が長いという珍しいファンドですね。

ファンドの時系列

ファンドの募集開始から運用終了、償還までのステップは以下の通りです。

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1募集開始　　　　・・・2021/9/15 19:00

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2募集終了　　　　・・・2021/9/21 13:00

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3出資金振込　　　・・・2021/9/27

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4運用開始　　　　・・・2021/10/1

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5運用終了　　　　・・・2028/9/30

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6配当償還予定日　・・・2022/10/31（毎年10月末）

※2022年〜2028年までの7回配当がありますが、途中6回はインカムゲインの3%分が配当されます。

再開発ファンドの魅力

本ファンドは品川駅 徒歩4分にあり、再開発事業地内にある3物件を投資対象としています。立地が良好であるため賃貸ニーズは高く、安定的な賃料収入が確保でき、再開発が行われれば将来価値の上昇によるキャピタルゲインが見込めます。

引用元：COZUCHI 〈予告〉品川駅前 再開発エリア3区分レジファンドのファンド概要

ファンド販売者も出資

本ファンドの販売者であるLAETOLI株式会社が5,000万円の出資を行う予定となっています。

これは劣後出資5%部分ではなく、優先出資であるため、元本毀損リスクの低減に直結するわけではありませんが、販売者が出資するということは運用に自信があることの現れと考えることができます。

再開発による将来的資産価値の上昇

一般的に不動産は都心の一等地エリアを除き、経年とともに資産価値が下落していきます。しかし、対象不動産は再開発予定エリアにあり、将来的に権利変換される可能性があるため、今後は資産価値の上昇が期待されます。

対象不動産は築53年の区分マンションであるため、現在の価値は低く見られがちです。権利変換により面積は現在と変わらず築53年が新築へと生まれ変わるため、キャピタルゲインにも期待が持てます。

権利変換とは　引用元：COZUCHI 〈予告〉品川駅前 再開発エリア3区分レジファンドのファンド概要

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長期運用のリスク

再開発事業は予定であるため、当初のスケジュール通りに進捗しない可能性や、運用期間が7年と長いため、運用終了時の日本経済の状況等など不透明な要素が多いというリスクが存在します。

しかし、築53年の対象不動産の現状価値と開発後の将来価値には大きな差があると予想され、2027年にリニア開通が予定される品川駅から徒歩4分という好立地のため、キャピタルロスが出るリスクは低いと考えられます。

長期運用に対するリスクヘッジ

7年という長期運用となるため、日本の経済状況の変化や投資家本人の状況変化が起こる可能性は否定できません。これに対してCOZUCHIでは出資金を換金できる仕組みを準備する予定です。

1. 独自の換金制度・・・COZUCHIでは換金制度を採用し、期中換金申請はマイページからいつでも申込可能（事務手数料：投資額の税込3.3%）。
2. セカンダリーマーケット・・・投資家が出資金を換金したいときに、売りたい人と買いたい人をマッチングするセカンダリーマーケットを計画。

出資金の換金性を高めることで長期運用のリスクを低減しています。

対象不動産の立地調査

品川駅前 再開発エリア3区分レジデンスの立地調査を行いました。

対象不動産の評価額

ファンド出資総額は9840万円、対象不動産は61.51坪であることから平均坪単価は約160万円と計算されます。ここで、品川駅周辺の中古区分マンションの売出価格を調査しました。

品川駅周辺の築年数：50年以上、40㎡以上の区分マンションの売出価格は上記の通り、全ての物件で坪単価は300万円台でした。リノベーション物件が多かったですが、築50年以上の物件でも300万円以上の単価であることを考えると、本ファンド対象不動産の再開発後の新築価格に期待したくなります。

配当の想定値

予定利回りは10%となっていますが、売却価格によって以下のような利回りが想定されます。

引用元：COZUCHI 〈予告〉品川駅前 再開発エリア3区分レジファンドのファンド概要

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まとめ

COZUCHI（旧・WARASHIBE）品川駅前 再開発エリア3区分レジファンドは想定利回り10%が魅力のファンドです。運用期間が7年と長いためリスクは存在しますが、出資金を換金する仕組みも計画されています。

管理人は7年という長期のファンドに投資したことはありませんが、再開発への期待を込めて出資を予定しています。ただし「投資は余裕資金」の鉄則は崩すことなく、予算の範囲内で投資したいと思います。