ASSECLI 足立区千住大橋事業用地＃18ファンドを調査

ASSECLI 足立区千住大橋事業用地＃18ファンドのポイント

ASSECLI（アセクリ）の新規ファンド（足立区千住大橋事業用地＃18ファンド）の対象不動産は東京都足立区千住河原町に所在する店舗・居宅です。対象不動産の立地・周辺施設の調査や地価の査定を行い、結果をまとめました。ASSECLIでは珍しい事業用地を対象不動産とするキャピタルゲイン型ファンドです。

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ファンド募集概要

ASSECLI 足立区千住大橋事業用地＃18の概要を表にまとめました。

ファンドの募集開始から運用終了、償還までの時系列は以下の通りです。

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1募集開始　　　　・・・2022/1/14 (18:00〜先着)

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2出資金振込期日　・・・2022/1/24

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3運用開始　　　　・・・2022/1/31

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4運用終了　　　　・・・2023/1/30

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5償還・配当　　　・・・2023/2/15

ぐりーんりんく

先着式で募集されます。開始時刻18:00に遅れないようスタンバイしましょう！

ファンドの魅力（高利回りと売却確度）

ファンドは優先・劣後方式を採用し、優先出資：劣後出資＝90：10と元本毀損リスクの低減が図られており、利回り8.0%は不動産特定共同事業のファンドとしては高水準です。

想定利回りは8.0%となっていますが、これは既に購入申込があったデベロッパーに売却した際の利回りであることから、キャピタルゲインの根拠は明確です。現在、開発予定のマンション建築プラン等調整中ですが、さらに売却を確実にするために他者への売却、エボルゾーン社の買い取り、他のファンドへの売却等も検討されています。

対象不動産の詳細

対象不動産の基本的事項の確認と周辺相場から価格査定を行います。

引用元：ASSECLI 足立区千住大橋事業用地＃18ファンド電子取引業務に係る重要事項

対象不動産査定による評価

対象不動産について路線価と売出価格から評価額を検討していきます。

相続税路線価からの査定

対象不動産が接する道路の令和3年の相続税路線価は530,000円/㎡であり、相続税路線価は公示地価の80%程度とされているので、対象不動産の評価額は

94.38㎡ × 53.0万円/㎡ ÷ 0.8 ≒ 6253万円

となります。

この評価額はファンド総額9000万円の69.5%、優先出資額（募集額）8100万円の77.2%に相当します。計算上は評価額が下回っていますが、駅から徒歩4分、国道4号（日光街道）に面するといった立地を考慮すると実際の取引価格はもっと高くなると思われます。

なお、電子取引業務に係る重要事項によれば、対象不動産の価格は9420万円となっています。

売出価格からの査定

京成本線千住大橋駅から徒歩10分圏内の土地の売出価格を調査しました。駅から徒歩8分、古家付・145.28m²の土地が1億2800万円で売り出されており、㎡単価は88.1万円です（引用元：ホームズ（https://www.homes.co.jp/tochi/b-35005410000499/））。

この単価から対象不動産の評価額を計算すると

94.38㎡ × 88.1万円/㎡ ≒ 8315万円

となり、この評価額はファンド総額9000万円の92.4%、優先出資額（募集額）8100万円の102.7%に相当します。

相続税路線価の変化

対象不動産が接する国道4号の相続税路線価の推移を調査しました。

2020年から2021年はコロナ禍の影響もあってか横ばいとなりましたが、2017年以降11万円／㎡上昇しており、上昇率は126.2%です。

立地と周辺環境調査

対象不動産の周辺施設と最寄駅の利用状況を調査しました。

周辺施設

対象不動産周辺では平成15年8月の「まちづくり連絡会」設立以降、まちの進展に力を入れており再開発に対して期待が集まります。

北千住駅周辺エリアには多くの大学キャンパスがオープンしており、教育関連施設の充実ぶりが目覚ましいエリアでもあります（2006年：東京藝術大学 千住キャンパス、2007年：東京未来大学、2010年：帝京科学大学、2012年：東京電機大学新キャンパス、2021年：文教大学 東京あだちキャンパスなど）。

以下のように近隣には生活利便施設が多く、マンションとしての需要も高いと考えられます。

最寄駅＝千住大橋駅の利用状況

最寄駅は京阪本線 千住大橋駅 徒歩4分の駅近物件です。また、徒歩12分とやや距離はありますがJR東日本・東京メトロ・東武鉄道 北千住駅も利用可能です。

千住大橋駅の2019年の乗車人員数は8,124人、10年前比150.2%、5年前比124.8%と大幅な増加傾向になっています。

千住大橋駅から近隣主要駅へのアクセスは以下の通りです。

東京・新宿・千葉県内の主要駅まで40分以内とアクセスが良好な立地です。

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まとめ

ASSECLI #18ファンド（足立区千住大橋事業用地ファンド）の調査結果をまとめました。