【募集中】COZUCHI（旧・WARASHIBE）豊島区目白 区分マンションファンドを調査

COZUCHI（旧・WARASHIBE） 豊島区目白 区分マンションファンドのポイント

COZUCHI が新規募集する豊島区目白 区分マンションファンドは、JR山手線 目白駅から徒歩7分の区分マンションが対象不動産です。インカムゲイン4.5%、運用期間1年間です。

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ファンド概要と魅力

COZUCHI（旧・WARASHIBE） 豊島区目白 区分マンションファンドの対象不動産など概要をまとめました。

募集開始　2021年9月21日 19:00〜　抽選

ぐりーんりんく

募集額が小さいので抽選倍率は高くなりそうです。

ファンドの時系列

ファンドの募集開始から運用終了、償還までのステップは以下の通りです。

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1募集開始　　　　・・・2021/9/21（19:00）

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2募集終了　　　　・・・2021/9/27（13:00）

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3出資金払込完了　・・・2021/10/1

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4運用開始　　　　・・・2021/10/9

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5運用終了　　　　・・・2022/10/8

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6配当実施予定日　・・・2022/4/18、10/19

インカムゲイン重視型ファンドの魅力

インカムゲイン重視型ファンドとは、主に対象不動産の賃料収入を配当に充てるファンドをいい、反対に対象不動産の売却益を配当に充てるファンドをキャピタルゲイン重視型といいます。

キャピタルゲイン重視型の場合は、大災害やリーマンショックのような想定を超えた事態が起こった時に不動産価格が下落して想定通りの配当が得られないリスクがあります。

インカムゲイン重視型のメリットは比較的変動が小さい賃料収入を配当原資とするため、空室が発生しない限り予定利回り通りの配当が得られやすいことです。一方で、インカムゲイン重視型の場合は一般的に利回りが低くなる傾向があるというデメリットがあります。

COZUCHIのインカムゲイン型ファンドの特徴

インカムゲイン型にはメリット・デメリットがありますが、COZUCHIではインカムゲイン型ファンドであっても対象不動産を運用期間中に売却でき、キャピタルゲインがあった場合は一定割合を配当するという方針をとっています。

そのため、豊島区目白 区分マンションファンドはインカムゲイン型の安定性を確保しつつ、キャピタルゲインによる高利回りが得られる可能性があるという、いいとこ取りのファンドになっています。

優先劣後構造の採用

豊島区目白 区分マンションファンドは営業者が劣後出資をする優先劣後構造を採用しています（劣後出資の比率は調査中）。そのため、予定していたよりも低い売却額になったとしても、まずは劣後出資分から損失が確定していきます。

「優先劣後構造」とは、ファンドの運用結果が赤字に終わった場合でも、まずは劣後出資者（運営者）に対して損失を負担させ、劣後出資者の出資負担額を超えてしまう損失額についてのみ、優先出資者（投資家）が損失を負担する構造を言います。

相場より安価な購入価格

本ファンドはインカムゲイン4.5%（主に賃料収入が配当原資）を分配する予定です。

対象不動産は不動産事業者がリースバック取引によって相場より安く取得し、賃借人が退去した後に居住用マンション（マイホーム）として販売することを想定していました。そのため入居者が退去するまで商品化できず保有し続けていましたが、物件をオフバランスしたいという要望があり、割安な価格で取得することができました。

対象不動産の取得諸費用を全て含めたファンド簿価は153万円/坪であるのに対して、本物件の価格調査レポートによると、2020年7月の売出価格の中央値が252万円/坪となっています。よって、中央値より約40％ディスカウントされた金額で取得したことになるため、売却価格がファンド募集額以下になるリスクは小さいと言えます。

出口戦略も準備されており、

①入居者が退去した場合は、前所有者が買い取りたい意向を持っているため、簿価に10％を上乗せした金額で売却

②他社へより高値で売却

など戦略を選択できるメリットがあります。ただし、現時点では入居者に退去の意向がないため、インカムゲイン重視型ファンドとなります。

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短期運用のニーズに応える換金期間を設定

本ファンドの運用期間は1年ですが、1回目の配当が行われる6ヶ月経過時に手数料無料の換金期間を設ける予定です。これにより、短期運用を希望する投資家のニーズに応えることができます。

2022年4月に予定されている第1回配当の応当日において、5日程度の換金手数料無料期間を設定し、事業者による買取を行います。換金はマイページより行うことができ、運用期間6ヶ月に対するインカム分配金と出資分の買取価格が支払われます。

また、換金制度の利用により事業者が買い取った優先出資分を再販する可能性があります（セカンダリーマーケット）。

＞＞ COZUCHIの特徴とメリットは？事業者の調査記事はこちらから

対象不動産の立地調査

豊島区目白 区分マンションファンドの対象不動産の立地と周辺環境調査は詳細が発表されてから行います。

対象不動産の査定

前述の通り、対象不動産の2020年7月における売出価格の中央値は252万円/坪というデータがCOZUCHIから公開されており、本ファンドの簿価153万円/坪は査定額に対して39.3%ディスカウントされた価格です。

不動産査定サービス「マンションマーケット」を利用した当サイトの調査では、2021年4月の相場で71万円/㎡（234.3万円/坪）となり、COZUCHIの調査と大きな差はありません。

当サイトの調査による査定額と比較すると本ファンドの簿価は34.7%ディスカウントされていることになり、いずれの査定額を用いたとしても対象不動産の取得価格は割安であるといえます。

立地調査

対象不動産はJR山手線 目白駅から徒歩7分、高田馬場駅から徒歩6分にある区分マンションです。周辺の生活利便施設を調査しました。

徒歩10分圏内に多数の店舗があり、病院、銀行、公園なども徒歩圏内であるため生活利便性は高いといえます。

最寄駅と利用状況

最寄駅はJR山手線 目白駅（徒歩7分）、または高田馬場駅（徒歩6分）の2駅利用が可能な立地です。

JR目白駅の2019年の1日あたり乗車人員数は37,536人であり、5年前比100.9%、10年前比98.2%とほぼ横ばいで推移しており、大きな増加は見られませんが安定した利用者があると思われます。

目白駅から東京都内主要駅へのアクセスを調査しました。

東京の主要駅全てに乗り換え不要・30分以内でのアクセスが可能な優秀な立地です。

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まとめ

COZUCHI（旧・WARASHIBE）豊島区目白 区分マンションファンドはインカムゲイン重視型で4.5%という利回りと、売却できた場合はキャピタルゲインの可能性もある点が魅力です。新規会員登録（先着1000名）で2000円分のAmazonギフト券をプレゼント！という注目のファンドのポイントをまとめました。