COZUCHI 渋谷区広尾 底地プロジェクト
COZUCHIが新規募集する渋谷区広尾 底地プロジェクトは広尾駅から徒歩6分にある、約197坪の底地を投資対象として運用するファンドです。利回りはインカム3.5%＋キャピタル1.0%、好立地にもかかわらず広い土地であるため将来的な開発計画も魅力です。
こんな方におすすめ
- COZUCHI 新規プロジェクトの概要を知りたい
- 渋谷区広尾 底地プロジェクトの時系列を知りたい
- ファンドの組成経緯や魅力を知りたい
- 最寄駅の情報や地価を知りたい
総額50億円突破記念キャンペーン
COZUCHIでは総額50億円突破記念として新規投資家登録でAmazonギフト券2000円分をプレゼントするキャンペーンを実施します（先着500名様限定）。
なお、本キャンペーンは対象メディア経由の申し込みに限られますので、下のバナーまたは「COZUCHIで詳細を確認」ボタンから投資家登録していただくようお願いいたします。
キャンペーン詳細
【キャンペーン期間】 2022年3月16日〜2022年4月15日
【キャンペーン対象者】 以下①②を満たした方が対象となります。
①キャンペーン期間内に対象メディア経由で投資家登録の申請を行った方（期限：2022/4/15までに投資家登録申請）
②審査を経て投資家登録完了（期限：2022/4/20まで（書類不備等があった場合はその修正・補完も含む））
※対象メディア経由で申込が確認できない場合はキャンペーン対象外となります。
※本キャンペーンは先着500名限定となります。 応募が500名を超えた時点でキャンペーン対象外となります。予めご了承ください。
【プレゼント内容】 Amazonギフト券2,000円分
【プレゼント付与方法】 投資家登録時ご登録いただいたメールアドレス宛に2022年4月以降にお送りいたします。
下記の方はキャンペーン対象外となります。
- 虚偽(いたずら・成りすまし)の申込
- 過去にCOZUCHIに投資家登録されている方(現COZUCHI会員を含む)
- 申込、登録時のデータ不備
- 申込後審査に通らなかった方
- プレゼント配布時期である2022年5月時点でCOZUCHIを退会されている場合
- その他不正と判断した場合
【キャンペーン注意事項】
※Amazonギフト券のギフトコード発送は投資家登録時にご登録いただいたメールアドレスにお送りいたします。万一ご登録いただいたメールアドレスの不備等によりメールが不着の場合、再送はできませんのでご注意ください。
※本キャンペーンはCOZUCHIによる提供です。本キャンペーンについてのお問い合わせはAmazonではお受けしておりません。COZUCHIキャンペーン事務局までお願いいたします。
※Amazon、Amazon.co.jpおよびそれらのロゴはAmazon.com,Inc.またはその関連会社の商標です。
公式リンク
【公式】キャンペーン内容は公式サイトをご覧ください。
https://cozuchi.com/wp-content/uploads/2022/03/2022_3-Campaign.pdf
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ファンド概要とリスク対策
COZUCHI 渋谷区広尾 底地プロジェクトの対象不動産など概要をまとめました。
12月2日 19:00〜12月14日 13:00まで（抽選）
| 対象不動産 | 底地 |
| 住所 | 東京都渋谷区広尾5丁目 |
| 土地面積 | 653.01㎡ |
| 募集額 | 3億2000万円 |
| 予定分配率 | 4.5% |
| 運用期間 | 12ヶ月 |
| 優先劣後構造 | あり（劣後出資：8.6%） |
| 最低投資額 | 1万円 |
| タイプ | インカム3.5%＋キャピタル1.0% |
ファンドの時系列
ファンドの募集開始から運用終了、償還までのステップは以下の通りです。
step
1募集開始 ・・・2021/12/2（19:00）
step
2募集終了 ・・・2021/12/14（13:00）
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3出資金払込完了 ・・・2021/12/20
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4運用開始 ・・・2021/12/28
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5運用終了 ・・・2022/12/27
ファンド組成の背景と仕組み
本プロジェクトは、路線価より割安に入手した「底地」をもとに最終的に不動産業者などへ収益物件として売却するという、約10年程度かけて行う事業計画のうちの1年分をファンドとして募集するものです。
底地とは
本プロジェクトの投資対象は土地ですが、一般的な土地ではなく「底地」です。普通、土地を所有するときは土地の所有権を持ち、家を建てて住んだりマンションを建てて賃貸に出す等、その土地を自由に使用することができます。これに対して「底地」は土地の所有権は持つものの、その上に建物を建てて利用する権利は「借地権」として他人が持っている土地を指します。
不動産の運用としての「底地」は、借地権を持つ人（建物の所有者）からの地代（土地の利用権を貸す対価＝土地の賃料）や譲渡承諾料などの収益を得ることができます。本プロジェクトでは底地から得られる譲渡承諾料がポイントになります。
譲渡承諾料とは・・・
借地権者が借地権を売却する際、事前に底地権者の承諾を得るために支払うもの。借地権は底地権者の承諾なく勝手に売却することはできない。
借地権や底地について調査した記事がありますのでご参考にしてください。
底地のメリット
底地は地上部分の利用ができないため銀行融資もつきにくく、一般の不動産投資としてはあまり見ることはありません。しかしながら、底地には下記のような特有のメリットがあるため底地を好む投資家や底地を投資対象としたリートなども存在します。
引用元：COZUCHI 渋谷区広尾 底地プロジェクト概要
不動産クラウドファンディングでも底地を投資対象としたファンドは多くはないものの、下記のようにFundsやOwnersBookで底地関連のファンドが組成されたことがあります。
引用元：Funds ファンドを探す
引用元：OwnersBook 案件一覧
路線価よりも割安な仕入価格
本プロジェクトの底地は前所有者から早期売却したいという意向があり路線価よりも約17%安く仕入れています。路線価は土地の公的価格の1つですが、路線価＜相場価格（実勢価格）であることが多く、対象物件周辺の土地は路線価の約2倍程度で取引されています。
下図の通り、本プロジェクトの底地は市場価格に対して相当なディスカウントでの仕入れになっています。
引用元：COZUCHI 渋谷区広尾 底地プロジェクト概要
プロジェクトの収益源と将来の構想
本プロジェクトの対象となる底地約197坪には3棟のマンション（全57室）が建っており、借地権付区分マンションが57戸あることになります。インカムゲインは57戸からの毎月の地代と売却する際の譲渡承諾料となります。
本プロジェクトは運用期間1年ですが、事業者であるTRIAD社は本プロジェクトの底地をベースとし、次のような事業計画（約10年程度）を構想しています。
- 本プロジェクトの運用開始とともにTRIAD社は借地権付き区分マンションの買取交渉を開始
- 買取が進む毎に借地権は底地権と合わせて所有権となっていく
- 最終的に全て買取ができた場合には新たな開発用地となり坪1400万円での売却を想定
- 全ての借地権買取が困難であっても最終的な開発用地に近づけることで不動産業者などへ収益物件での売却が可能
引用元：COZUCHI 渋谷区広尾 底地プロジェクト概要
上記構想においてはTRIAD社の買取がスムーズに進むのかは、重要な問題となります。
ここで、借地権付区分マンンションの所有者がマンションを売却しようとするときは、底地権を持つTRIAD社に連絡し承諾を得なければなりません。このとき、当該区分マンションを底地権者であるTRIAD社以外に売却しようとすると譲渡承諾料の支払いが必要となりますが、TRIAD社に売却すれば譲渡承諾料は発生しません。
そのため借地権付区分マンション所有者にとっては譲渡承諾料が発生しないTRIAD社に売却した場合の方がメリットが出ることがあり、TRIAD社は区分マンションの買取交渉において有利な立場になります。TRIAD社にとっても、譲渡承諾料を受け取らない代わりに相場価格より安い買取価格で入手できるメリットがあります。
この結果、全57戸のマンションが購入できた場合は渋谷区広尾＋最寄駅まで徒歩6分という好立地ながら、利回り約7%の高収益物件となることが想定されています。
利益相反について
ここで、TRIAD社の買取が進むと一つ問題が発生します。
本プロジェクトの予定利回り4.5%のうち3.5%はインカムゲインを配当原資と想定しています。買取が進むと区分マンションがTRIAD社の所有となるため地代（＋他社に売る場合は譲渡承諾料）が入ってこなくなり、配当原資が減少してしまう事態が起こり得ます。
この利益相反を回避するため、本プロジェクトではTRIAD社の関連会社によるマスターリース契約によって変動の無いインカム収入を確保する設計になっています。
新ファンドの構想
TRIAD社によって買取が進む場合は適当なタイミング最大57戸分のファンドを組成する予定になっています（複数物件で1ファンドの可能性あり）。
また買い取った区分マンションは1年後に本プロジェクトが終了するタイミングで組み入れることで底地＋所有権区分マンションの価値上昇した状態で次のファンドに売却でき、その価値上昇分をキャピタルゲインして配当原資に回すことができます。
なお、2年目以降のプロジェクトに関しては、前年プロジェクトに出資している投資家に優先枠が設定される予定です。
キャピタルゲイン配当
1年ごとのキャピタルゲイン配当は運用期間終了に合わせて買い増しできた部分を考慮した対象不動産の価値査定を不動産鑑定士に依頼し、その査定金額を前提に対象不動産を次のファンドへ売却し、その対価を原資として本ファンドのキャピタルゲインを配当します。
優先劣後構造の採用
COZUCHI 渋谷区広尾 底地プロジェクトは営業者が8.6%出資をする優先劣後構造を採用しています。そのため、予定していたよりも低い売却額になったとしても、まずは劣後出資分から損失が確定していきます。
「優先劣後構造」とは、ファンドの運用結果が赤字に終わった場合でも、まずは劣後出資者（事業者）に対して損失を負担させ、劣後出資者の出資負担額を超えてしまう損失額についてのみ、優先出資者（投資家）が損失を負担する構造を言います。
本プロジェクトではファンド総額約3億5000万円のうち約3000万円分を事業者が劣後出資することで、対象不動産の元本価値が下がってしまった場合でも、投資家の出資元本が毀損するリスクは低く抑えられています。
いつでも換金可能
投資期間中に万が一現金が必要となった場合は、マイページの換金申請から手続きをすることでいつでも換金可能です（換金手続きには事務手数料3～5.5%がかかりますので最終手段と考えた方が良いと思います。）。換金金額は出資金額を基本としつつも、換金申請時の公正な価格となります。
＞＞ COZUCHIの特徴とメリットは？ 調査記事はこちらから
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対象不動産の立地調査
本ファンドの対象不動産 広尾区分店舗の立地と周辺環境の調査を行いました。
引用元：COZUCHI 渋谷区広尾 底地プロジェクト概要
広尾駅周辺エリアの人気
広尾駅はSUUMOが調査した「関東 住みたい街ランキング2021年」で56位にランクインしています。全体としては特に高順位ではありませんが、アンケート対象者を絞ると順位が上昇します。
- 東京都民 ⇨ 24位
- 対象者女性 ⇨ 42位（男性は56位）
関東圏全体のランキングでは56位ですが、東京都民限定では24位とランクアップします。また、男性よりも女性に人気があることもわかります。
広尾駅エリアの口コミでは「静かで上品」「レストランにハズレがない」など、高級感を感じさせるコメントが目立ちます。この広尾駅から徒歩6分の場所に200坪の開発用地ができたら、と考えると夢のある構想であることは間違いありません。
立地調査（公示地価）
本プロジェクトの底地は渋谷区広尾5丁目に所在し、明治通りに面しています。全面道路の路線価の推移を調査しました。
| 年 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 |
| 万円/㎡ | 156 | 175 | 196 | 215 | 209 |
2017年から2020年までは右肩上がりの上昇で、その4年間で約1.4倍になっています。2021年はやや下落しましたが、コロナ禍の影響で大幅に路線価が下落したエリアがあったことを考えると影響は限定的だったと考えられます。
最寄駅と利用状況
最寄駅は東京メトロ日比谷線 広尾駅 徒歩6分です。
広尾駅の2019年の1日平均乗車人員数は62,588人であり、5年前比106.3%、10年前比110.6%と大幅な増加傾向となっています。次に広尾駅から東京都内主要駅へのアクセスを調査しました。
| 行き先 | 乗換回数 | 所要時間 |
| 東京駅 | 1回 | 20分 |
| 品川駅 | 1回 | 25分 |
| 新宿駅 | 1回 | 30分 |
乗り換え必要ではありますが東京都内の主要駅に30分以内のアクセスが可能な立地です。
まとめ
COZUCHI 渋谷区広尾 底地プロジェクトのポイントをまとめました。
ポイント
- 予定利回り4.5%、運用期間12ヶ月
- 優先劣後構造を採用し、元本毀損のリスクを低減
- 広尾駅徒歩6分、路線価の上昇が大きいエリアの底地
- 10年にわたる構想があり、次期プロジェクトへの優先出資あり
- 対象メディア限定のAmazonギフトプレゼントキャンペーン中