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【初心者目線】借地権について調査(知識編)

借地権とは?を初心者目線で解説

投資用不動産を眺めていると大半は「土地の権利:所有権」となっていますが、一部「普通借地権」、「定期借地権」など「土地の権利:借地権」である物件が存在します。

この「借地権」とは何かを初心者目線で解説します。

 

 

なぜ借地権?

借地権を調べるきっかけとなったのは、Fundsで組まれることになった株式会社サンセイランディックの「底地くんファンド」です。

 

土地とその上に建つ家は同じ人が所有している場合が多く、この権利は「所有権」になります。

一方で、建物だけの権利(土地を利用する権利)を持つ人と、土地自体を所有する権利を持つ人が別々の場合があり、この「土地を利用する権利」を借地権、土地自体を所有する権利を底地権と言います。

 

権利が別々になっていることで、土地と建物の活用の自由度がなくなるため一般的には資産価値が低下すると言われていますが、価格が安くなるためメリットがあるという見解もあります。

「底地くんファンド」を運用するサンセイランディック社は土地と建物の権利が分かれてしまっているような活用しにくい状況を解消することによって不動産本来の価値を回復させる事業をおこなっています。

 

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借地権の種類と特徴

借地権にはどのような種類や特徴があるかを簡単にまとめました。

 

借地権の種類

借地権には旧法上の借地権と新法上の借地権があります。

旧法上の借地権は、新たな契約がなければ継続されたままとなっているため、現在は両方の契約が混在しています。

旧法借地権では、借主側が強かったのに対し、新法では地主側の都合でも解約できるという規定が設けられたことが大きなポイントです。

 

旧法借地権=1992年8月1日より前に成立した借地権

ポイント

契約更新可能(半永久的に)
・存続期間の定めが無い場合、建物が朽廃すれば(住めない程度にボロボロになること)、借地権が自動的に消滅
・存続期間が定められていれば、建物が朽廃しても借地権は消えない

 

新法借地権(1992年8月1日以降の「借地借家法」で定める借地権)

普通借地権

・契約更新が前提(正当事由がなければ契約更新を拒否できない)
・存続期間は当初30年、更新後第1回目20年、それ以降10年
・契約終了時に建物が残存している場合は買取請求可能

 

(一般)定期借地権

借地契約に更新がなく、期間満了とともに土地を更地に戻して返還
・存続期間は50年以上(上限なし)
・契約の更新や延長、建物の買い取り請求権がない
※事業用定期借地権や建物譲渡特約付借地権もありますが割愛します。

 

借地権の特徴

借地権に特有の仕組みや費用をまとめました。

  1. 土地権利者に地代を支払う、借地権の契約時に権利金、更新時には更新料が必要
  2. 借地権を売却する場合は土地権利者の承諾が必要
  3. 契約内容により、賃貸に出す場合に土地所有者の承諾が必要
  4. 建物の構造(木造から鉄筋コンクリート造)の変更、改築などにも承諾が必要

借地権を活用する場合は、土地権利者に承諾を得たり、事前の相談をしておくなど所有権とは異なる対応が多々あります。

 

地代の相場

定期借地権の地代(年間)は更地の価格(時価または路線価)を基準として、その0.5%〜1.5%が相場と言われています。

一般的に、路線価は時価の80%程度の価格となるため、路線価を更地の価格の基準とした場合は借り手側に有利です。

 

地代以外にかかる費用

地代とは別に契約時に「権利金」が必要で、借地権を設定するための対価にあたります(契約終了後も返還されない)。

借地人が借地権を売却するときは「権利金」相当額が借地権価格になります。

 

また、契約時に「保証金(敷金とほぼ同じ)」が必要で、問題が無ければ契約の終了後に全額返還されることになっています。

保証金の相場としては土地の価格における20%から25%程度となることが多いようです。

 

借地権のメリット・デメリット

借地権にはメリットもデメリットもあるため、目的によって所有権と借地権を選択することができます。

 

メリット

  • 長期間の契約が可能 → 旧法借地権ならば建物が存続する限り半永久的に住み続けられ、定期借地権は存続期間が最低でも50年以上(上限なし)であるため、長期間の契約が可能
  • 価格が安い → 土地に関わるコストが削減されるため安価に不動産が購入可能で、特に地価の高い場所では効果が大きい
  • 土地部分の税金がかからない → 土地を購入したり所有したりしていないので、取得税、固定資産税、都市計画税が不要

 

デメリット

  • 地代がかかる → 購入価格と税金のメリットと地代の支払いを比較して経済的メリットを検討する必要あり
  • 銀行からの融資が難しい → 借地権は土地の所有権がないため担保価値が低く、融資を受けにくい場合あり
  • 土地権利者の承諾を要する場合 →建物の増改築・リフォーム、売却、譲渡などの場合に土地権利者の承諾が必要

 

借地権についての感想

所有権とは異なる特徴を持つ借地権の基本的な事柄をまとめました。

少し難しい部分もありましたが、きちんと制度を理解すれば借地権のメリットを生かすこともできるのではないかと感じました。

「底地くんファンド」でFundsを利用するサンセイランディック社の事業内容も理解した上で出資を検討したいと思います。

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