COZUCHI 相模原 リニア開発プロジェクト
COZUCHIが新規募集する相模原 リニア開発プロジェクトはリニア中央新幹線開発事業のトンネル工事から出る残土を受け入れるための土地を対象不動産としています。リニア工事の現場からの距離が近く残土を処理するために適した土地であり、事業が進むにつれて中長期的な収益が見込まれる魅力的なファンドです。
こんな方におすすめ
- COZUCHI 新規プロジェクトの概要を知りたい
- 相模原 リニア開発プロジェクトの時系列を知りたい
- ファンドの組成経緯や安全性確保の仕組みを知りたい
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ファンド概要とリスク対策
COZUCHI 相模原 リニア開発プロジェクトの対象不動産など概要をまとめました。
1月6日 19:00〜1月17日 13:00まで（抽選）
| 対象不動産 | 土地 |
| 住所 | 神奈川県相模原市緑区牧野 |
| 土地面積 | 62,433㎡ |
| 募集額 | 6億7500万円 |
| 予定分配率 | 7.5% |
| 運用期間 | 12ヶ月 |
| 優先劣後構造 | あり（劣後出資：10%） |
| 最低投資額 | 1万円 |
| タイプ | インカムゲイン7.5% |
ファンドの時系列
ファンドの募集開始から運用終了、償還までのステップは以下の通りです。
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1募集開始 ・・・2022/1/6（19:00）
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2募集終了 ・・・2022/1/17（13:00）
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3出資金払込完了 ・・・2022/1/21
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4運用開始 ・・・2022/1/31
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5運用終了 ・・・2023/1/30
ファンド組成の背景と仕組み
本ファンドはリニア中央新幹線開発事業のトンネル工事から出る残土を受け入れるための土地を対象不動産としています。この土地はかつて採石場であった場所で、リニア工事の現場からの距離と残土を処理するために適した状況が両立しています。
リニア開発事業が進むにつれて中長期的な収益が見込まれる魅力的なファンドです。
残土受け入れ地としての適性
リニア中央新幹線開発事業では全長286kmうち、約8割がトンネルとなる予定です。トンネルを採掘した時に排出される土は残土といい、この残土を受け入れる場所が別途必要となります。
残土受け入れ地に必要な要件は、
- 残土を受け入れることで土砂災害リスクが発生しない環境及び安全性に対する適性
- 残土の運搬には非常にコストがかかるため採掘場所からの距離適性
が挙げられます。
▼ 安全性について
対象不動産はもともと採石場として利用されていたため、山地が切り拓かれ、周辺の森林と比べて穴が空いているような状況でした。本来であれば採石業者が採掘事業を終える際に災害防止や景観保護のために緑化と復元をする必要がありますが、採石事業を営んでいた元所有者が破綻したため、復元されずに放置されていました。
本ファンドの事業者であるTRIAD社はリニア事業での活用を想定し、この土地を2014年に取得し残土受け入れ事業の体制を整えるための準備（安全性確保など）を行なって安全性に対する適性を満たしました（詳細は次項）。
▼ 距離適性について
対象不動産は神奈川県〜山梨県間を繋ぐ藤野トンネルの非常口であり残土排出場所でもある「大洞非常口」から徒歩1分の場所に位置しているため距離適性を満たします。非常に近距離であるため、トラック運搬に加えてベルトコンベアを利用した残土受け入れの自動化も検討中となっています。
引用元：COZUCHI 相模原 リニア開発プロジェクト概要
残土受け入れ地としての体制確保
本プロジェクトの事業者であるTRIAD社は2014年に土地を取得した後、放置されていた採石場の土砂災害等を防ぐため森林法や行政の指導のもと2億円以上の費用をかけて防災工事を行いました。
また、残土受け入れ事業の体制を整えるための戦略的子会社としてフジノロック社（TRIAD社100%出資）を新たに設立し、採石事業を行いながら約7年かけて残土受け入れ地に必要となる各種許認可を取得しました（2021年11月22日）。
現在、リニアトンネル工事の残土受け入れが始まっており、残土の受け入れが完了すれば残土により採石によってできた穴が埋まり、必要な防災対策と植林を行うことで森林の復元が可能となります。
引用元：COZUCHI 相模原 リニア開発プロジェクト概要
ファンド設計と安全性確保
本プロジェクトの事業期間は残土受け入れ完了及び森林の復元まで含めて約5年を予定しています。約5年の残土受け入れによりこれまでTRIAD社が本事業のために投資してきた元本回収と利益を確保することは充分可能と考えられます。
マスターリース契約による配当原資の安定化
事業スキームとしては、残土の受入量が多いほど収益が上がる構造となっていますが残土受入量は日々変動するため収益が一定ではありません。そこで、本ファンドではTRIAD社とフジノロック社間で地代のマスターリースを行い、地代を配当原資に当てることでファンドの安全性を高めます。
本ファンドの運用期間は1年間ですが、残土の受け入れは今後約5年にかけて行われていくため次年度以降のファンドでは、残土受け入れ状況によって配当も変動するようなファンド設計となる可能性があります。
リニア開発が中止となった場合の措置
本ファンドはJR東海が手掛けるリニア開発事業が行われることが前提となっています。リニア開発事業そのものが中止となった場合は、直ちにファンドの運用を終了とし、事業者であるTRIAD社が本物件を買い取る予定です。
リニア開発の現状
リニア中央新幹線の現状をまとめると以下の通りです。
- 工事実施計画の認可を受けた品川・名古屋間の開業は2027年を目指している（予定）
- 品川・名古屋間については、工事費が7.04兆円となる見通し
- 水資源への懸念から静岡県が南アルプストンネル静岡工区の着工を認めていない→2027年開業は困難
- JR東海の金子慎社長は、12月22日の記者会見で「今の時点で開業時期のめどは立っていない」と述べた
現状をみると開業予定が遅れることはほぼ間違いありません。リニア開発事業自体も先行きが不透明なのでこのような対策をとっていることは安心できる材料です。
優先劣後構造の採用
COZUCHI 相模原 リニア開発プロジェクトは営業者が10%出資をする優先劣後構造を採用しています。そのため、予定していたよりも低い売却額になったとしても、まずは劣後出資分から損失が確定していきます。
「優先劣後構造」とは、ファンドの運用結果が赤字に終わった場合でも、まずは劣後出資者（事業者）に対して損失を負担させ、劣後出資者の出資負担額を超えてしまう損失額についてのみ、優先出資者（投資家）が損失を負担する構造を言います。
本プロジェクトではファンド総額約7億5000万円のうち約7500万円分を事業者が劣後出資することで、対象不動産の元本価値が下がってしまった場合でも、投資家の出資元本が毀損するリスクは低く抑えられています。
本ファンドは募集額が6億7500万円の超大型ファンドです。仮に募集額に対して優先出資が不足する場合はTRIAD社が劣後出資を増加してファンドの成立と投資家の安全性向上を両立させます。
いつでも換金可能
投資期間中に万が一現金が必要となった場合は、マイページの換金申請から手続きをすることでいつでも換金可能です（換金手続きには事務手数料3～5.5%がかかりますので最終手段と考えた方が良いと思います）。換金金額は出資金額を基本としつつも、換金申請時の公正な価格となります。
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まとめ
COZUCHI 相模原 リニア開発プロジェクトのポイントをまとめました。
ポイント
- 予定利回り7.5%、運用期間12ヶ月
- 優先劣後構造を採用し、元本毀損のリスクを低減
- マスターリース契約により安定的な配当原資を確保
- リニア開発が中止となった場合の措置も準備
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